מנדט נוסף לותמ"ל: "השקעה בקרקע שזוכה לרוח גבית מהמדינה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשעה טובה הושבעה לאחרונה ממשלה בישראל ובמשרדיה כבר ישובים בכיסאותיהם שרים חדשים, שיידרשו לטפל בלא מעט סוגיות בוערות על סדר היום. אחת המרכזיות בהן היא זו הנוגעת לתחום הדיור, עם מחירים מאמירים והיצע מגורים שרחוק מלהדביק את הביקוש. גוף מרכזי בפעילות האמורה הוא הותמ"ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, שזכתה גם לחוק על שמה – חוק הותמ"ל. 

מדובר בוועדת תכנון שהוקמה בשנת 2014 במטרה להגדיל את היצע הדירות בישראל, זאת באמצעות אישור תוכניות בנייה רחבות היקף ברמה הארצית ובמהירות מרבית - דבר שיקצר משמעותית תהליכים וביורוקרטיות בוועדות המקומיות והמחוזיות, שמעכבים לא אחת התקדמותם של פרויקטים. חשוב להדגיש כי על פי המוגדר בחוק, ישנם עד 24 חודשים לאישור התוכנית מרגע ההכרזה על המתחם כמועדף. 

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• תיקוני אלקין: האתגרים המורכבים של שר השיכון החדש
• המירוץ לתמ"א: "המצב הביטחוני מחייב צעדים מידיים למיגון דירות"
• דליה עסיס: "גביית היטל השבחה בסמיכות לרכבת הקלה – ענישה כפולה של בעלי הנכסים"

במסגרת זו נדונות שורה של תוכניות במתחמים שהוגדרו כמועדפים על ידי הממשלה, ובסמכותה לאשר לפחות 750 יחידות דיור בכל תוכנית, וכן מינימום של 500 יחידות דיור חדשות במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי. מאז הוקמה, אישרה הותמ"ל כ-70 תוכניות בהיקף של כרבע מיליון יחידות דיור - כ-35% מכלל יחידות הדיור שאושרו בכל הוועדות ברחבי הארץ באותן שנים. 

בין התוכניות הבולטות שאישרה הותמ"ל ניתן למצוא פרויקט לבניית שכונה חדשה במזרח רחובות, מתחם אשכול בשטח שדה התעופה שדה דב, וכן תוכניות בהרצליה וברמת גן בהיקפים של אלפי יחידות דיור כל אחת.

זאב בילסקי. "ממשלה מתפקדת תוכל לראות לנגד עיניה את טובת הותמ"ל" | אוראל כהן

כעת, עם השבעתה של הממשלה החדשה, צפוי חוק הותמ"ל לקבל מנדט נוסף ותוקפו יוארך בארבע שנים. עדות לכך ניתנה עם הצהרותיהם של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, ושרת הפנים, איילת שקד, לפיהן בכוונתם לקדם את אישור החוק בהקדם. שקד אף הודיעה כי תמנה את עו"ד שלומי הייזלר ליו"ר מטה התכנון הלאומי, תפקיד שבמסגרתו יכהן גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, יו"ר הות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) ויו"ר הותמ"ל.

צדק חברתי

זאב בילסקי, ראש מטה הדיור הלאומי עד לאחרונה וראש עיריית רעננה לשעבר, משוכנע כי הארכת תוקף הותמ"ל הכרחית מאין כמוה. "החוק חוקק לפני כשבע שנים, אבל נועד לתת פתרון בדיוק למצב שנוצר עכשיו, כשמחירי הדיור מזנקים כלפי מעלה", אומר בילסקי. "אם לא ינקטו פעולות דרסטיות ומהירות, עלול להיווצר מצב של חוסר שליטה בשוק הדיור ופערים חברתיים בלתי מתקבלים על הדעת". 

אלמנט משמעותי במיוחד מבחינת בילסקי נוגע למהירות אישור התוכניות. "זה אחד הדברים הקריטיים במצב הנוכחי בשוק", הוא מבהיר. "אם מרגע שהיזם רוכש את הקרקע הוא יכול לקבל אישור לתוכנית תוך 11 חודשים, זה בהחלט ימתן את העלייה במחירי הדיור. כשאתה מאשר תוכניות תוך 11 חודשים בממוצע, אתה עושה צדק חברתי ממדרגה ראשונה, כי הרי רוב התוכניות הללו אינן לדיירים במגדלים של צפון תל אביב. בנוסף ישנן תוספת דירות וכמובן ממ"דים, החשובים כל כך לביטחונם של הדיירים".  

לצד מהירות הביצוע, עומד בילסקי על היתרונות הנוספים של הותמ"ל: "זו תחרות טובה לוועדות המחוזיות. תמיד כשיש גוף נוסף שמתכנן ומאשר במהירות שיא, זה מדרבן גם את האחרים לקדם דברים. ותמ"ל עושה נפלאות גם במגזר הערבי עם כ-22 אלף יחידות דיור, ואם ימשיכו לאשר תוכניות בהתלהבות, תפחת הבנייה הבלתי חוקית. השלב הבא הוא להיכנס למגזר החרדי, כי יש שם פיצוץ אוכלוסין. לדוגמה, בני ברק היא שליש משטחה של רעננה בה אני גר, אבל פי שלושה בכמות האוכלוסייה. זה בלתי אפשרי, אנשים גרים במרתפים ומוסכים ומוכרחים למצוא להם פתרונות. אני מאוד מקווה שהממשלה החדשה תעשה את המהפך הזה ותמתן את עליית מחירי הדיור".       

על פי בילסקי, ממשלה מתפקדת תוכל להעניק לותמ"ל את רשת הביטחון הדרושה לתפקוד תקין. "בוודאי שהיא תוכל, זה חשוב מאוד", הוא מדגיש. "לצערי בשנתיים וחצי האחרונות הפוליטיקה ליוותה את הנושאים האלה, ולכן מטה הדיור לא קיים והתשתיות נשארו בלי אבא. ממשלה מתפקדת תוכל לראות לנגד עיניה את טובת הנושא ולא את טובת הפוליטיקה". 

צפון הרצליה. "מיקום אידיאלי בסמיכות למרכז הבינתחומי ולעורקי תחבורה מרכזיים" | Shutterstock

מביאים את הבשורה

הארכת תוקף הותמ"ל היא בשורה משמעותית עבור השחקנים בשוק הנדל"ן בישראל. אחד מהם הוא פדרמן-שחם - חברה המתמחה באיתור, ניהול והשבחה של השקעות נדל"ן בישראל ומחוצה לה, ופועלת במוצהר באזורים ומתחמים הנמצאים תחת תוכניות המקודמות במסגרת הותמ"ל. 

דוגמה בולטת לכך מספקות הקרקעות שמשווקת פדרמן-שחם בפרויקט בצפון הרצליה, הכלול בתוכנית תמל/3006 של רשות מקרקעי ישראל והותמ"ל, וזוכה להתעניינות רבה מצד משקיעים. לפני כשלוש שנים הוכרז הפרויקט כמתחם מועדף לדיור, כשעל פי התוכנית יוקמו כ-10,000 יחידות דיור בהרצליה ועוד כ-280 יחידות דיור בכפר שמריהו, לצד שימושי מסחר, משרדים ותעסוקה, מסוף אוטובוסים ושטחים ציבוריים פתוחים ובנויים. 

"פדרמן-שחם פעילה עשרות שנים בתוכניות המבוקשות ביותר במדינת ישראל,  כשלאחרונה, החלטנו למקד את פעילות החברה רק בפרויקטים שמקודמים באמצעות הותמ"ל, בעיקר בשל הרוח הגבית מהמדינה", מסביר אור שחם, המייסד והבעלים של פדרמן-שחם. "אנחנו רוצים שהמשקיעים ישקיעו את מיטב כספם בקרקע שלמדינה יש אינטרס לקדם במהירות המרבית. בניגוד לפרויקטים אחרים שנוטים להתעכב בוועדה זו או אחרת, לפרויקט תחת הותמ"ל יש טיימר ולוח זמנים ברור. זה ה-Game Changer המרכזי, ובגלל זה אנחנו שם". 

אור שחם. "החברה פועלת בתוכניות המבוקשות ביותר בישראל" | נדב כהן יונתן

על הפוטנציאל הנדלני הטמון בהרצליה תעיד העובדה שמחיר דירה ממוצע בעיר זינק בקרוב למיליון שקלים במהלך העשור האחרון. "חד משמעית, מדובר באחד המקומות המבוקשים בארץ, בטח כאשר מביאים בחשבון שזו אחת מעתודות הקרקע האחרונות של העיר. מי שמחזיק בקרקע באזור צפוי לעליית ערך של מאות אחוזים, ולהבנה הזו מגיעים עוד ועוד משקיעים", מדגיש שחם. "היעד הוא לשדרג את האזור באופן משמעותי ולהעניק בשורה אמיתית בהיבט של מגורים, מוקדי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. המיקום האידאלי, בסמיכות למרכז הבינתחומי ולעורקי תחבורה מרכזיים הוא עוד יתרון בולט של הפרויקט הזה. השורה התחתונה היא שבזכות התכנון המפורט שיעבור השטח במהלך שנים הקרובות, ערך הקרקע עתיד רק להשתבח". 

הרצליה נמצאת חזק על הרדאר של יזמים ומשקיעים, כשתנופת הפיתוח מביאה לכך שהביקוש לקרקעות בתחומי העיר רק הולך וגובר. בחזון לשנים הבאות, מהוות התוכניות המקודמות על ידי הותמ"ל נדבך מרכזי, שימשיך למצב את הרצליה כאחד ממוקדי הנדל"ן הנחשקים בישראל.

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>