בנייה בחולון | יח"צ
בלעדי לכלכליסט
300 אלף דירות מאושרות, רק 18 אלף זמינות לבנייה
ברשות מקרקעי ישראל טוענים כי רוב תוכניות הבנייה למגורים המאושרות אינן זמינות לביצוע בגלל מחלוקות בין רשויות ומחסור בתשתיות. התוצאה: מספר התחלות הבנייה לא השתנה כבר 5 שנים
בדיקת התוכניות נערכה במסגרת דיונים שמתקיימים בימים אלה בממשלה באשר למתכונת שבה תחודש פעילות הוועדה לאישור מתחמים מועדפים וגדולים לדיור (ותמ"ל). הוועדה הוקמה ב־2014 במסגרת המאמץ להאצת התכנון למגורים ופעלה מתוקף הוראת שעה שפגה ביוני 2020.
כעת שרת הפנים איילת שקד מגבשת הוראת שעה חדשה שתתווה את אופן פעילות הוועדה. ברמ"י ביקשו לבחון את הטענה שלפיה בתקופה שבה פעלה הותמ"ל אושרו תוכניות לבניית מאות אלפי יחידות דיור, ולכן המלאי התכנוני מספיק וניתן לצמצם את פעילות הוועדה.
קראו עוד בכלכליסט:
מינהל התכנון טוען כי יש על הנייר קרקעות שעוד לא שווקו ובהן תוכניות מאושרות לבניית כ־300 אלף דירות, אולם ברמ”י אומרים כי רוב התוכניות הללו אינן זמינות לבנייה בשל שורה של חסמים, מחסור בתשתיות ומחלוקות שונות.
בשורה התחתונה, בחודשים הקרובים ניתן יהיה לשווק קרקע לבניית פחות מ־18 אלף דירות: 6,600 במחוז חיפה, 6,500 במחוז מרכז, 3,500 במחוז דרום, 790 במחוז תל אביב ו־530 במחוז ירושלים. זאת בעוד שכדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה, צריך לבנות מדי שנה יותר מ־50 אלף דירות ובמשרד האוצר הגדירו כבר לפני שנים צורך לבנות 60 אלף דירות מדי שנה. הנתונים צורפו למסמך שנשלח לבכירים שמגבשים את מתווה הפעילות החדש של הותמ"ל, ובהם סגן הממונה על התקציבים באוצר צחי דוד, מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ וראש מטה התכנון עו"ד שלומי הייזלר.
מחלוקות עם הרשויות
"נתוני הבדיקה מצביעים על צורך חד־משמעי לקידום החוק (שמסדיר את פעילות הותמ"ל) במתכונתו הרחבה, ללא הגבלת מתחמים", נכתב במסמך, "היקף יחידות הדיור שתוכנן בשנים האחרונות אינו מייתר את הצורך בהאצת הליכי תכנון גם באמצעות הותמ"ל שכן מלאי יחידות הדיור הזמינות לשיווק מצומצם. רמ"י עושה כל שלאל ידה על מנת לקדם את שיווקן. עם זאת, ישנם חסמים אובייקטיביים שהטיפול בהם תלוי בגורמים אחרים".
הבדיקה שנערכה ברמ"י מיפתה את החסמים לשיווק והקמת דירות בתוכניות מאושרות וכוללת רשימה של תוכניות תקועות, הנה כמה דוגמאות:
• 50,000 דירות, שהן 16% ממלאי הדירות בתוכניות שאושרו בשנים האחרונות, הן בתוכניות שהכינה הרשות להסדרת התיישבות הבדואים במטרה לפנות יישובים לא מוכרים. רובן ככולן נשארו על הנייר, משום שהרשות לא השכילה להגיע להסכמות עם הבדואים. שיווקן יפתור אולי מצוקה של הבדואים, אך לא ישפיע על מחירי הדיור באזורי הביקוש.
• 26,000 דירות הן במגזר הכפרי, בעיקר במחוז צפון. כלומר, בעיקר תוכניות בנייה להרחבת קיבוצים ומושבים. שיווק הדירות האלה מקודם לאט על פי שיקולים של היישוב וללא יכולת של רמ"י להשפיע על קצב השיווק והבנייה.
• 33,000 דירות תקועות בגלל חוסר הסכמות בין המדינה לרשות המקומית על היקף הבנייה, על תקציבים ועל פרויקטים נלווים. במקרים אלה רמ"י מנהלת משא ומתן עם הרשות המקומית, והסכמים כאלה עם רשויות מקומיות נחתמים אחרי מגעים שנמשכים חודשים רבים ואף שנים.
• 24,000 דירות תקועות משום שבהוראות התוכניות הוגדרו שלבים לביצוע, שהתקדמותם מותנית בביצוע תשתיות שהקמתן ומימונם מבוצע על ידי גופים אחרים (ולא רמ"י שתכננה את אותם מתחמים), בדרך כלל משרד התחבורה או תאגידי מים וביוב, כגון מחלפים, מכוני טיהור שפכים וכיוצא בזה. הבעיה שנובעת מההתניות מקשה גם בקידום תוכניות שיזם משרד הבינוי והשיכון.
• 18,000 דירות יוכלו לצאת לשיווק ולבנייה רק לאחר שמשרד הביטחון ישלים פינוי של מחנות צה"ל, במיוחד תל השומר שיפונה רק בעוד שנתיים.
• 13,000 דירות לפחות ממתינות להכרעה של ועדת גבולות של משרד הפנים באשר לרשות המוניציפלית שאליהן ישויכו השכונות החדשות.
• 13,000 דירות ימומשו רק לאחר פינוי מתקנים ותשתיות בשטח.
• 7,000 לפחות נמצאות בתוכניות שמחייבות פינוי של פולשים.
אין גידול במספר התחלות הבנייה
הפער הגדול בין מספר הדירות בתוכניות מאושרות לבין מספר הדירות שנבנות בפועל זוהה כבר ב־2017, בעת שהמועצה הלאומית לכלכלה הכינה את התוכנית האסטרטגית לדיור 2040 (שגם אושרה בממשלה ב־2017). במסגרת העבודה להכנת התוכנית בוצע סקר מקיף של כלל תוכניות הדיור שאושרו משנת 1990, ונמצא כי רק 20% מהדירות נבנות בתוך חמש שנים ממועד אישורה של תוכנית. בנייתן של 80% מהדירות התחילה 15 שנים אחרי מועד אישורה של תוכנית.
בתוכנית האסטרטגית כינו את התופעה הזו "פחת תכנוני". כדי להתמודד עמו, הגדירו יעדי תכנון הגדולים פי 1.7 בממוצע מצורכי המשק החזויים. יעדי התכנון ל־2040 הם 2.6 מיליון דירות, בעוד הצורך שנובע מגידול חזוי באוכלוסייה נאמד בכ־1.5 מיליון דירות "בלבד". ההנחה היא כי שיעור הפחת התכנוני יהיה קבוע וכי אפשר יהיה לממש 60%-50% מהדירות בתוכניות המאושרות. כלומר, אם המדינה תאשר תוכניות לבניית 100 אלף דירות, ייבנו 60-50 אלף. אלא שנתוני השנים האחרונות מלמדים כי ההנחה הזו שגויה. למעשה, ככל שהמדינה תכננה יותר, כך גדל הפחת התכנוני: מספר הדירות שבנייתן החלה לא השתנה למרות עלייה במספר הדירות בתוכניות מאושרות.
ב־2015, למשל, אושרו תוכניות לבניית כמעט 100 אלף דירות והחלה בנייתן של 53 אלף דירות. ב־2018 אושרו 150 אלף דירות אבל החלו לבנות רק 53 אלף, בדיוק כמו ב־2015. ב־2020 אושרו 95 אלף, ומספר הדירות שבנייתן החלה לא השתנה, כמעט 53 אלף.כלומר, התכנון המואץ יוצר תוכניות על המדף במקרה הטוב, אך לא פותר את החסמים שמעכבים בנייה.
המתכנן מוטי קפלן, שהיה בצוות היועצים שגיבש את התוכנית האסטרטגית לדיור, אמר ל"כלכליסט": "ההנחה היתה שאם אתה מתכנן הרבה בכל מקום, בסוף משהו ייקלט. הבעיה היא שהכי קל לבנות בשטחים פתוחים, שם אין חסמים. לעומת זאת, בערים יש חסמים רבים בגלל מחסור בתשתיות. כשיש תחושה שאפשר לתכנן הרבה בלי הגבלה, אתה לא חוסך, לא מצמצם ולא מתאמץ לפתור את צוואר הבקבוק”.