משמעות פרמיית השליטה בשוק הנדל"ן המניב

"בנק הפועלים רוכש מגדל משרדים בת"א בכמיליארד שקל", זעקו הכותרות באדום רק לפני מס' ימים, ביחס לאחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות שנעשו אי פעם בישראל.

מעת לעת דיווחים על מחירים שהושגו בעסקאות נדל"ן (בנכסים עצמם ולא בחברות), גורמים להרמת גבה ואינם מתיישבים עם הערכים הנהוגים ורמות השווי המוכרות בשוק הנדל"ן. בחלק מהמקרים ניתן להסביר מחירים גבוהים ממחירי השוק בציפיות המגולמות, בכניסה לתחומים חדשים, צורך בפריסה ובמיקום וכיוצ"ב.

אני רוצה להציע גורם חדש למשוואת השווי שעד עתה לא הכירו בחשיבותו בעולם הנדל"ן המניב – פרמיית השליטה.

בעולם החברות פרמיית השליטה מוגדרת כעודף המחיר שמוכן לשלם מי שקונה שליטה בחברה, ביחס למחיר השוק שלה. בדרך כלל למחיר עודף זה מיוחסת האפשרות, בין היתר, לקבלת הטבות כלכליות ואחרות - גדולות יותר - מהפעילות, ממשתתפי שוק אחרים.

בישראל, פרמיית השליטה הממוצעת בעבר היתה דו-ספרתית, ובשנים האחרונות לפי מחקרים שונים ירדה לרמה חד-ספרתית - כנהוג בשוקי ההון באירופה ובארה"ב. בחלק מהמחקרים אף עולה הטענה שהפרמיה קטנה מאוד בשנים האחרונות עקב התחזקות הרגולציה.

כיצד זה מתחבר לנדל"ן מניב?

בנדל"ן המניב יש חשיבות גבוהה לשליטה, שבאה לידי ביטוי במגוון רחב מאוד של תחומים. את ההטבות והיתרונות הכלכליים והאחרים העודפים ניתנים לקטלוג לשלש קבוצות – שימוש, ניהול והשבחה.

שימוש – גמישות להשכרה לגוף אחד או למספר גופים וההתאמות הנדרשות לכך, ניצול שטחים משותפים לשימושים מסחריים שונים כמו שילוט חוצות, שימוש בגג ובשטחים פתוחים, שימוש בשטח המגרש לחנייה, מימוש הזדמנויות חדשות כגון שירותי IT דרך תשתיות הבניין ועוד.

ניהול – אפשרות לניהול השטחים המשותפים והנאה מהרווחים, הפקת רווחים מחשמל בצובר ומכירה ברווח לדיירים, שליטה בתמהיל השוכרים בבניין לשיפור המיצוב וקביעת אופי הבניין.

השבחה – ניצול אפשרויות תכנוניות חדשות כגון תוספת זכויות בנייה ושימושים, שיתופי פעולה עם מגרשים סמוכים, שינויים פיזיים להתאמה לצרכי השוק בדרך של שימושים חורגים ללא התנגדויות של בעלים בבניין וכד'.

פרמיית השליטה בנדל"ן כפי שהוצגה כאן משמעותית, וללא ספק מהווה גורם נוסף הבא לידי ביטוי במחיר העודף שישולם ביחס למחיר השוק של הנכס.

הדמיית מגדל ויתניה בתל אביב | ישר אדריכלים

כאמור, ככל הידוע הנושא לא נחקר באופן מסודר כך שאין ממצאים ברורים על סמך ניתוחים מקצועיים שנעשו לעסקאות. כפי שתואר בקטגוריות השונות, היתרונות הכלכליים מובהקים וניתנים לכימות. בשקלול זהיר פרמיית שליטה בנכס עשויה להיות בגבולות של 5-10%, תלוי במיקומו של הנכס, גודלו, מאפייניו השונים והאטרקטיביות שלו.

ננסה לנתח את עסקת הרכישה של בנק הפועלים לפי המידע שנמסר:

מגדל משרדים שלם, ברמת מעטפת, בשטח של כ-60 אלף מ"ר בנוי ב-40 קומות, 1,147 מקומות חנייה, סיום בנייה ומסירה תוך 52 חודש (מעל ל-4 שנים מהיום), בתמורה ל-970 מיליון שקל.

מחירי השוק הרלוונטיים כיום לשטחים בנויים הינם כ-15 אלף שקל למ"ר מעטפת למשרדים, וכ-150 אלף שקל למקום חנייה. לפיכך, ובהתחשב בעובדה שהמשרדים יימסרו לבנק רק עוד למעלה מ-4 שנים, סכום העסקה בגין המשרדים מגלם מחיר עתידי של כ-15.65 אלף שקל, המשקף עודף מחיר של כ-4.3% לעומת מחירי השוק כיום. 

עודף מחיר זה יכול להיות מוסבר היטב על ידי אותו גורם החסר במשוואת השווי – פרמיית השליטה, הסבירה בגודלה היחסי, ששולמה עבור רכישת הבניין בשלמות לצורכי הבנק.

גיל מעין הוא שמאי מקרקעין, שותף ומנהל פיתוח עסקי בחברת הנדל"ן היזמית Valor Byron Real Estate ושותף בחברת הייעוץ להשבחת נדל"ן Make It Work