מימון יזמים: קרן יסודות מעניקה פתרונות שהבנקים מתקשים לייצר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

חברה גדולה בעלת צבר של עשרות פרויקטים מסוג תמ"א 38, נכנסה למשבר פיננסי בעקבות סכסוך בין בעלי המניות. גוף מימון חוץ בנקאי אשר ליווה ומימן ארבעה מן הפרויקטים של החברה נכנס לנעלי היזם ומכר בחסות בית המשפט את כל ארבעת הפרויקטים על מלאי דירותיהם ליזם חדש. היזם השלים את הפרויקטים ומסר את הדירות לרוכשים לשביעות רצונם.     

לאורך שנים נהנו הבנקים משליטה מוחלטת בשוק האשראי למימון בנייה למגורים. יזמים קטנים ובינוניים שניסו לגייס מקורות מימון לצורך הבנייה נתקלו בקשיים. מעברו השני של המתרס ניצבו כאמור הגופים החוץ בנקאיים, אשר עסקו בעיקר במתן אשראי לצורך השלמת הון עצמי אותו נדרש היזם להעמיד בליווי בנקאי או במימון עצמי בפרויקטים ללא ליווי. 

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• הדור הבא של נדל"ן מסחרי בארה"ב: מרכזי הקניות הפתוחים נכנסים לוואקום של אפוקליפסת הקמעונאות
• בעלי קרקעות בתוכנית ח/500 בחולון, זה הזמן להתעורר: "היטלי ההשבחה כבר פה"
• מקרית שמונה ועד אילת: "תושבי חוץ ועולים חדשים מתנפלים על פרויקטים בישראל"

השינוי המשמעותי התרחש בעקבות גידול מאסיבי בכמות הפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. במיזמים הללו נבנים בדרך כלל סביב 20-10 יחידות דיור על ידי יזמים קטנים ובינוניים ולרוב אינם נמצאים בשוק המטרה של הבנקים. העלייה החדה בכמות הפרויקטים, יחד עם העובדה כי כסף פרטי רב חיפש השקעות כאלטרנטיבה לריביות הנמוכות, עודדה את כניסתם של שחקני מימון חדשים לשוק. היזמים מצדם, שנהגו לתת לרוכשי דירות בפרויקטים קטנים הערת אזהרה חלף ערבות חוק מכר, הבינו את היתרון במכירת דירות עם ערבויות מכר וחיפשו גופים חלופיים לבנקים אשר יוכלו להעניק להם ליווי מלא.  

דינמיקה גמישה

החברה הראשונה לזהות את מגמת השינוי ומי שידעה להתאים עצמה לכללי המשחק החדשים היא קרן יסודות. החברה, שנוסדה בשלהי 2014, מלווה כיום כ-250 פרויקטים בבנייה למגורים בשלבים שונים ובהיקף כולל של כ-12 אלף יחידות דיור בכל רחבי הארץ. במסגרת פעילותה, מעניקה קרן יסודות ליזמים חבילה מקיפה הכוללת ליווי מלא, אשראי לגישור על פערי תזרים, השלמת הון, ערבויות ביצוע ופוליסות חוק מכר, המונפקות על ידי חברות ביטוח איתם התקשרה קרן יסודות. 

פרויקט התחדשות עירונית שמקדמת קרן יסודות ברחוב הראל 17, גבעתיים | באדיבות קרן יסודות

"היינו למעשה הראשונים לפרוץ את המחסום כתחליף מלא לבנק. לפני שנכנסנו לשוק, הבנקים נמנעו מליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38. בעקבות קרן יסודות, חברות ביטוח וגופים חוץ בנקאיים נוספים הקימו מערכי ליווי עצמאיים", אומר יעקב סיסו, מנכ"ל משותף בקרן יסודות. "עד אז, רבים מהמיזמים התנהלו ללא ליווי ודירות נמכרו תחת הערות אזהרה. יזמים שנכנסו לקשיים ולא השלימו את הפרויקטים גרמו נזק רב לרוכשי הדירות. פרויקט המלווה על ידנו יושלם גם אם היזם ייכנס לקשיים. במידה ופרויקט קורס, אנחנו מפשילים שרוולים ונוקטים בכל האמצעים כדי להשלים אותו. לא נשאיר בניין בלי טופס 4 ונבצע את כל הפעולות הדרושות כדי למסור את הדירות לדיירים". 

מהם היתרונות הבולטים שמעניקה קרן יסודות ליזמים ביחס לבנקים?

"אנחנו נותנים מעטפת ליווי מלאה ליזם במקום אחד, עם הסכם אחד ובשעבוד אחד – ליווי לצד השלמת הון. זאת להבדיל מהליווי הבנקאי בו לרוב היזם נדרש לקבל השלמת הון מחוץ לבנק. בנוסף, ובניגוד למערכת הבנקאית, אנחנו נותנים ליזם הצעה לליווי בכתב תוך 48-24 שעות על בסיס המצגים שלו. כגוף חוץ בנקאי אנחנו יעילים יותר, לא כפופים לרגולציה הבנקאית ומגלים גמישות וזמינות גבוהה, לצד יכולת לספק מענה מהיר עם פחות ביורוקרטיה. בסופו של דבר, הליווי שלנו מעניק ביטחון הן ליזם והן לרוכשי הדירות ולדיירים".  

מחירים משתוללים

אחד הנושאים הבוערים שמסרב לרדת מסדר היום נוגע לגניזתה של תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 והיעדר חלופה הולמת. שר האוצר הנכנס, אביגדור ליברמן, אמנם הכריז כי בכוונתו להאריך את התמ"א, אך עדיין קיימת אי ודאות באשר לעתידה. "יזמים המושקעים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ונמצאים בשלבים מוקדמים של הייזום נמצאים בחוסר ודאות", מבהיר סיסו. "פרויקטים הנמצאים בשלב מתקדם יותר של ייזום יושפעו פחות מההחלטה".

עם זאת, מתקשה סיסו להאמין כי פעילות התמ"א תיעצר לחלוטין בשלהי השנה הבאה. הסיבה, לדבריו, היא שהתוכנית עדיין מייצרת כ-30% מיחידות הדיור החדשות באזורי הביקוש, וכ-15% מכלל יחידות הדיור הנבנות בישראל. "המחסור ביחידות דיור חדשות ועודפי הביקוש גורמים לעלייה משמעותית במחירי הדירות", הוא מחדד. "אם יוציאו מכלל פעילות היצע של קרוב לשליש מן הדירות החדשות הנבנות במרכז הארץ, אין ספק שזה יאיץ את קצב עליית המחירים – תרחיש שאף גורם אינו מעוניין בו".

"חשוב לקדם במהירות תוכנית חלופית לתמ"א 38 וכעת יש ממשלה שיכולה לעשות זאת", מדגיש סיסו. "אם תהיה תוכנית חדשה שתצא לפועל בתוך שנה, אפשר יהיה לסיים את התמ"א בפרק זמן של שנתיים-שלוש ולעבור לפרויקטים אחרים שמתאימים יותר לזמן הנוכחי. אני מסכים שתמ"א 38 אינה תוכנית מיטבית, אבל עד שתאושר חלופה שתטפל בבנייה מרקמית ותיתן פתרונות כוללים להתחדשות עירונית, תהיה זו טעות לגנוז אותה". 

שר האוצר, אביגדור ליברמן. האם התמ"א תוארך? | אבי מועלם

בהקשר של סימני השאלה הנוגעים להמשכה של תמ"א 38, יש להביא בחשבון גם את דו"ח מבקר המדינה שפורסם בקיץ שעבר וממנו עולה כי לא פחות מ-2.6 מיליון איש בישראל מתגוררים בדירות ללא ממ"ד. הנתון הזה מצטרף לחששות קיומיים תמידיים של תושבי הצפון והדרום, גם בכל הנוגע לרעידות אדמה וגם באשר לאיומי הטילים, כאשר הרקטות שנורו על העורף במבצע "שומר החומות" רק המחישו את גודל הסכנה. "אין ספק שצריך לייצר פתרונות לפריפריה", קובע סיסו. "שוב, עד שזה יקרה, אין ברירה אלא להמשיך עם התמ"א".  

האם להערכתך מינוי הממשלה החדשה צפוי להשפיע על אופן פעילותם של גופי מימון חוץ בנקאיים בכלל וקרן יסודות בפרט?

"מה שקורה בתחום מימון המגורים הוא הרבה בזכות קרן יסודות. כיום קיים מספר לא מבוטל של גורמים חוץ בנקאיים שעוסקים במימון בנייה למגורים. מגבלות רגולטוריות הוסרו, אין מחסור במקורות מימון ואני סבור שהממשלה החדשה תמשיך לעודד את התחרות".  

מיקוד, נחישות, התמדה

יעקב סיסו (58) מתגורר באשדוד ואב לשלושה. בעל ניסיון רב שנים במערכת הבנקאית, בעיקר בכל הקשור לליווי פרויקטים בבנייה למגורים. סיסו הקים וניהל מערכי אשראי בנקאיים והיה הראשון לייסד שיתופי פעולה בין המערכת הבנקאית וחברות הביטוח בתחום. עוד שימש בעברו יו"ר חברת אלעד ישראל מגורים, מ"מ מנכ"ל חברת אזורים ומשנה למנכ"ל בנק ירושלים. בעבר אף יזם באופן עצמאי בנייה של מספר פרויקטים למגורים. את קרן יסודות הקים יחד עם השותפים אסתי פרידמן ודוד ברוך. 

על אף הצורך במימון חיצוני, נוצרה תדמית לפיה ליווי של פרויקט באמצעות גוף שאינו בנק כרוך בסיכון או בהרפתקה כלכלית.

"ההפך הוא הנכון. לדעתי קיומם של הגופים החוץ בנקאיים מקטין את הסיכון ליזם. אנו גמישים ונגישים וזה פקטור חשוב ביותר, בעיקר כשמתרחשים אירועים בלתי צפויים מראש - והם תמיד קורים".

יעקב סיסו. יצרנו תחרות בריאה בשוק מימון הבנייה למגורים בישראל - ועל כך גאוותנו | באדיבות קרן יסודות

אשר לצמיחתה המהירה של קרן יסודות מאז הקמתה, מדגיש סיסו כי "סוד ההצלחה שלנו הוא בשילוב של מיקוד עסקי, נחישות והתמדה המגובים בהרבה שנות ניסיון בנקאי בתחום. על מנת לשמור על חוסן פיננסי וודאות של מקורות כסף, גייסנו התחייבויות השקעה מגופים מוסדיים ישראלים מובילים וחתמנו על הסכמים לשת"פ עם מספר חברות ביטוח, אשר מנפיקות ערבויות בפרויקטים המלווים על ידנו. זאת בזכות צוות של מעל 30 עובדים, הכולל מערך קשרי לקוחות ומערך תפעולי משמעותי מגובה במערכות מחשוב מתקדמות".

"הענקנו נגישות ליזמים רבים למימון חוץ בנקאי, דבר שהוזיל מחירים ויצר תחרות בריאה בשוק מימון הבנייה למגורים בישראל - ועל כך גאוותנו", חותם סיסו. "התוכניות להמשך הן לדעת לעשות את ההתאמות הנדרשות לשוק התחרותי של היום, להמשיך להיות רלוונטיים מול השחקנים החדשים ולהמציא את עצמנו מחדש".  

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>