תמריצים משופרים יעודדו פרויקטים של השכרה ארוכת טווח

דיור להשכרה ארוכת טווח צפוי להפוך בשנים הקרובות לתחליף נפוץ לרכישת דירה. זה לפחות החזון של משרד האוצר, ונראה כי גם של משרד השיכון והבינוי. מפרטים שהגיעו לידי כלכליסט עולה כי בממשלה מגבשים רפורמה שתיצור תמריצים כלכליים שיעודדו יזמים להקים פרויקטים על קרקע פרטית ובבעלות מדינה שבהם עשרות דירות יועמדו להשכרה למשך 15 שנה לפחות. 

על פי התוכנית החדשה שתקודם במסגרת חוק ההסדרים יזמים יקבלו תמריצים כלכליים אם הם יעמידו להשכרה למשך 15 שנים לפחות 80% מהדירות בפרויקט ובתנאי שמספר הדירות להשכרה הוא 20 או יותר. תנאי נוסף לקבל ההטבה הוא כי בחוזה שיחתמו היזמים עם השוכרים יובטח כי התקופה שבה תושכר להם הדירה תהיה 5 שנים לפחות עם אופציה להערכה ל-5 שנים נוספות.

פרויקט בנייה להשכרה ארוכת טווח | צילום: באדיבות מגוריט

תמריץ נוסף יינתן בזכויות בנייה כאשר באוצר מבקשים לאפשר למוסדות התכנון להגדיל ב-200% את מספר הדירות בפרויקט, ופי 2 את השטח הבנוי אם היזם יחליט לייעד אותו לדיור להשכרה. בתיאום עם מנהל התכנון הוחלט כי הליך תוספת הזכויות יהיה באמצעות תוכנית שתקודם במסלול רגיל, ולא במסלול מקוצר של הקלות.

בממשלה מכוונים לכך כי התמריצים ליזמים יינתנו באמצעות מסלול ייעודי בחוק לעידוד השקעות הון. המסלול הזה כבר קיים והוא מקנה ליזמים הטובות נאות ובהן מס חברות או רווחי הון בשיעור 11% במקום 23%; פטור ממע"מ בעת מכירת הדירות והכרה בפחת מואץ כך שהיזמים יכולים לקזז נתח גדול מעלויות הבנייה מהרווחים וכך לשלם פחות מס.

אלא שכיום כדי ליהנות מההטבות המפליגות האלה כל מה שהיזם צריך לעשות הוא להעמיד 6 דירות להשכרה למשך 5 שנים רצופות. יזמים שבוחרים במסלול הזה פשוט דוחים את מועד מכירת אותן דירות שהושכרו ב-5 שנים, וכך מרוויחים גם מעליית מחירי הנדל"ן. אבל שוק הדיור להשכרה לא השתנה ועדיין אינו אלטרנטיבה לבעלות על דירה.

באוצר ובמשרד השיכון מתכננים לשפר את ההטבות האלה, אך במקביל גם כאמור להגביה את רף הדרישות מהיזמים. 

כדי להגדיל את מספר הדירות להשכרה בפרויקט, נשקלת האפשרות ליצור מדרגה בגובה ההטבה במס רווחי הון או מס חברות. ככל שמספר הדירות להשכרה בפרויקט יהיה גדול יותר, כך תגדל ההנחה בשיעור המס שמשולם. ההטבה המקסימלית תהיה מס של 9% אם 80% או יותר מהדירות בפרויקט יועמדו להשכרה. בטווח שבין 50-80% מהדירות בפרויקט נשקלה האפשרות כי השיעור מס החברות יהיה גבוה יותר, עם כי בטיוטה הנוכחית של חוק ההסדרים האפשרות הזו אינה מופיעה. בכל מקרה, כאמור לא יינתנו הטבות אם לפחות מחצית מהדירות לא יועמדו להשכרה.

המטרה של התוכנית היא ליצור פתרון דיור שיהווה אלטרנטיבה הולמת לבעלות על דירה. לאחר שנים שבהן הממשלה ניסתה לטפל במשבר הדיור באמצעות כלים כמו הנחות מחיר למשתכן שעודדו בעלות על הדירה ובעקיפין תדלקו את שוק הדירות למכירה.

בממשלה החדשה מאמינים כי השכרת דירה בחוזה ארוך טווח לכמה שנים, בדירה חדשה שמתוחזקת על ידי חברה יכול לתת מענה לצרכים של משקי בית רבים בלי הצורך לגייס הון עצמי במאות אלפי שקלים ושעבוד למשכנתא.