בלאקסטון כסמן מרכזי: משרדים אאוט, מעונות סטודנטים אין

בעלת הנדל"ן המסחרי הגדולה בעולם מארגנת מחדש את תיק ההשקעות שלה בשווי 378 מיליארד דולר. שני מהלכים שביצעה בלאקסטון — מכירת משרדי BNY מלון בסנט פול בלונדון לענקית הביטוח האיטלקית ג'נרלי ב־465 מיליון ליש"ט, שנחתמה השבוע לפי גורמים המקורבים לעסקה, והתעניינות ברכישת חברת הדיור לסטודנטים GCP Student Living, הם סימן להאצת שינויים מבניים בתיקי השקעות, בעקבות הקורונה. 

המגפה העולמית החישה את הדעיכה של שני מגזרים מרכזיים בתחום הנדל"ן המסחרי — קמעונאות ומשרדים — ודחפה בעלי נכסים לבחור בחלופות שלהשקפתם יהיו רווחיות יותר. בראש רשימת הקניות: מחסנים, שזוכים להצלחה בשל פריחת המסחר המקוון, דירות להשכרה ודיור לסטודנטים, שהפכו אטרקטיביים בשל מחסור בנדל"ן למגורים ועלייה בהיקף הסטודנטים באירופה, וקמפוסים למדעי החיים, המשגשגים בעקבות השקעה עצומה במחקר ופיתוח. "מדובר כאן במגה־טרנדים שהואצו על ידי המגפה", ציין ג'יימס ספאלה, ראש חטיבת הנדל"ן בבלאקסטון אירופה. 

לפני עשור, משרדים וחנויות היוו כ־70% מכלל עסקאות הנדל"ן באירופה, לפי נתוני ריל קפיטל אנליטיקס. השנה, הם מהווים 35% בעקבות התחזקות מגזרי הנדל"ן למגורים והלוגיסטיקה. 

אוניברסיטת קיימברידג' לונדון | צילום: רויטרס

"משולש הזהב" הבריטי רותח

מייק פרו, אנליסט בג'פריז, אומר כי המגפה האיצה את "העברות השווי" מקמעונאות ל"מיטות, בריאות ומחסנים". מי שמושך השקעות באופן מיוחד הוא תחום מדעי החיים, נישה שבה רמות המחירים השתנו דרמטית, בעוד משקיעים תרים אחר הזדמנויות השקעה בקמפוסים בתחום ההייטק המסונפים למרכזים האקדמיים. בחודש מאי, קולג' מגדלן באוניברסיטת אוקספורד העמיד למכירה 40% מפארק המדע אוקספורד סיינס בכ־100 מיליון ליש"ט, יותר מפי חמישה הסכום ששילם עבור 50% מהפארק ב־2016. "יש כאן ביקושים ערים, היצע קטן ומחירי שכירות שמטפסים. האם מדובר כאן במגזר הצומח בקצב המהיר ביותר? אין ספק", אמר סיימון הופ, ראש חטיבת שוקי ההון הגלובליים בסוכנות הנדל"ן סאבילס. 

הנכסים נעים ממשרדים רגילים למעבדות משוכללות, כאשר המאיץ העיקרי של השווי הוא המיקום. "אנחנו מדברים כאן על אלוהי המיקום, אלה מוסדות ההשכלה המעולים, הכשרונות", ציין הופ. המיקום החם ביותר בבריטניה ובאירופה הוא "משולש הזהב" שבין אוקספורד, קיימברידג' ולונדון. "כספי המשקיעים, בעיקר מארה"ב, מכוונים לבריטניה, משום שיש לנו ארבע מתוך 10 האוניברסיטאות הטובות ביותר: אוקספורד, קיימברידג', אימפריאל ויוניברסיטי קולג' בלונדון", אמר הופ.  

שיא של 2.4 מיליארד ליש"ט הושקעו בנכסים בתחום מדעי החיים באזור ב־2020 והמשקיעים עדיין מחפשים להזרים יותר מפי שניים סכום זה, כך לפי חברת הייעוץ בידוולס. "אנחנו מקדישים הרבה זמן לנכסים בתחום מדעי החיים. באירופה, ובמיוחד בבריטניה, הם נמצאים בתת־פיתוח. בהינתן כמות מכוני המחקר בבריטניה, יש כאן הזדמנות ענקית", אמר בראד היילר, מנהל חטיבת הנדל"ן האירופי בברוקפילד, האחראי על השקעות בשווי 38 מיליארד דולר.

ללא

בבעלות ברוקפילד מחצית מקמפוס מדעי החיים הארוול, דרומית לאוקספורד, ובחודש שעבר שילמה חברת ההשקעות הקנדית 714 מיליון ליש"ט לחברת הנדל"ן TPG עבור ארלינגטון, קבוצת נדל"ן בתחום המדעים והטכנולוגיה שבבעלותה נכסים במשולש הזהב. לפי היילר, ההזדמנות האמיתית טמונה בהקמת מעבדות וקמפוסים מאפס. ברוקפילד תרה אחרי הזדמנויות באירופה, כולל בגרמניה ושוויץ. 

תחום לוהט אחר הוא הלוגיסטיקה, שם הקניות מקוונות הזניקו ביקושים למחסנים. באמצעות החברה־הבת מיילוויי, בלאקסטון צברה רשת של מחסנים בפאתי ערים אירופיות, בעוד ברוקפילד השקיעה למעלה ממיליארד יורו בשנה החולפת באחזקות בצרפת, ספרד, גרמניה ופולין. ובעוד מניות בעלות המשרדים הגדולות בבריטניה, כמו בריטיש ליין ולאנד סקיוריטיז צנחו ב־20%-30% לעומת הרמות שלפני הקורונה, ובעלת מרכזי הקניות המרסון הפסידה שלושה־רבעים משוויה, חברת המחסנים Segro זינקה ב־16%. 

מחסור עצום בדיור באירופה

משקיעים מהמרים גם על מגזר הנדל"ן למגורים, עם העדפה לנכסים להשכרה ומעונות סטודנטים. "תביטו מה קורה בערים הגדולות באירופה. מרכזי תעסוקה גדולים, עם מחסור עצום בדיור וכלכלות יציבות הסטורית. יש כאן הזדמנות טובה", ציין מארק אלנוט, בכיר בגרייסטאר, חברה אמריקאית שגייסה באחרונה 725 מיליון יורו להשקעה בנדל"ן למגורים באירופה. "אנשים רוצים לחיות באמסטרדם ובלונדון ואין שם מספיק דיור", הוסיף ספאלה.

מחסור בהיצע מאפיין גם את הדיור לסטודנטים, מה שצפוי לסייע לאושש את המגזר מפגיעת המגפה, ציין היילר.  

שלא כמו משבר 2008, המגפה לא עוררה גל של חדלויות פירעון. אבל אם בנקים יאבדו את סבלנותם מול בעלי הנכסים שנפגעו באופן קשה, עשויות לצוץ הזדמנויות רכישה, ציין גיום קאסו, ראש צוות הנדל"ן האירופי בחברת הפרייווט אקוויטי KKR שגייסה 2.2 מיליארד דולר למימון השקעות במערב אירופה. "מה שחשוב זה לשחק התקפה והגנה בו זמנית", ציין.