בנייני מגורים בת"א | צילום: עמית שעל
המועצה הלאומית לכלכלה: "מחסור של 72 אלף דירות באזור ת"א והמרכז"
המועצה שלחה לפני כשבועיים לממשלה דו"ח, שנכתב במסגרת מעקב אחר מימוש התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה על ידה ב-2017. לפי הדו"ח, הפער בין התחזית שנכתבה לפני 4 שנים לצרכים האמיתיים ימשיך ללוות אותנו עד 2040; זו הפעם הראשונה שבה נבחנים ביצועי הממשלה אל מול היעדים, ואפשר לומר כי הציון עד כה הוא נכשל
המועצה הלאומית לכלכלה שלחה לפני כשבועיים לממשלה דו"ח שלא זכה לתהודה רבה. זה די מפתיע, משום שהנתונים שהופיעו בו מטרידים במיוחד. כך למשל עולה מהדו"ח כי עד לסוף השנה הבאה יהיה במחוזות מרכז ותל אביב מחסור מצטבר של 72 אלף דירות, באזור יהודה ושומרון צפוי מחסור של כ-17 אלף דירות, ובמחוז ירושלים יחסרו 13 אלף דירות. הדו"ח האמור נכתב במסגרת מעקב אחר מימוש התוכנית האסטרטגית לדיור שהממשלה אישרה בשנת 2017. זו הפעם הראשונה שבה נבחנים ביצועי הממשלה אל מול ייעדי התוכנית, ואפשר לומר כי הציון בנושא זה של הממשלות שכיהנו כאן עד שנת 2020 הוא נכשל.
קראו עוד בכלכליסט:
המחסור בדירות מצטבר מאז 2006, המשיך להאמיר גם בשנים האחרונות חרף מאמצי הממשלה לטפל במשבר, ולהערכת המועצה הלאומית לכלכלה יעמיק בשנתיים הקרובות. הבור הזה גדל גם משום שכותבי הדו"ח מצאו כי צורכי הדיור בשנים 2019-2016 היו גבוהים בכ-25 אלף יחידות דיור ביחס לתחזית המקורית של התוכנית האסטרטגית. הפער בין התחזית שנכתבה לפני 4 שנים לצרכים האמיתיים ימשיך ללוות אותנו עד שנת 2040, כך שלהערכתם מידי שנה צפוי גידול של 5,000-4,000 דירות בביקוש לדירות, לעומת הצרכים והיעדים שנקבעו בשנת 2017.
התחזית הייתה כי בשנים 2021-2025 יהיה צורך ב-55 אלף דירות חדשות מידי שנה, בעוד שהצורך העדכני הוא ל-60 אלף דירות מידי שנה, וזה עוד לפני שחישבנו את המחסור המצטבר שנוצר כאן ב-15 השנים האחרונות. בעשור האחרון מספר הדירות שבנייתן החלה מידי שנה עמד תמיד על סביב 52 אלף, עם זינוק חד פעמי בשנת 2016 - אז החלה בנייתן של 56 אלף דירות.
בדו"ח המעקב מזכירים כי בשנים 2015-2006 נוצר מחסור מצטבר ארצי של 90 אלף דירות בישובים יהודיים ומעורבים. יותר ממחצית מהפער נרשם במחוז תל אביב (20 אלף דירות), ומרכז (28 אלף דירות). בנוסף, גם בירושלים נרשם בתקופה הזו מחסור מצטבר משמועתי של 11 אלף דירות.
בשנים 2019-2016 חל שינוי במגמה. בחלק מהאזורים נמצא עודף בסיומי בנייה למול צורכי הדיור – בעיקר במחוז צפון ובנפת חדרה. לעומת זאת, העמיק המחסור ביחידות דיור בעיקר באזור המרכז, אך גם במחוזות ירושלים ויהודה ושומרון הצטבר מחסור משמעותי. גם בשנים 2022-2020 צפוי עודף היצע של סיומי בנייה במחוז צפון ובנפות חדרה ובאר שבע, למול הצרכים שנאמדו בתוכנית האסטרטגית לדיור, לצד העמקה של המחסור בסיומי בנייה באזור המרכז.
משום שבשנים 2019-2016 הגידול הדמוגרפי הארצי היה גבוה יותר מאשר בתחזית, הפער בין קצב בניית הדירות לצרכים העמיק, והתווסף לפערי העבר. כך, במחוז מרכז העמיק המחסור תוך שלוש שנים בעוד 13 אלף דירות, בתל אביב ב-4,000, ביו"ש ב-6,000 ובאשקלון ב-3000.
לפי קצב התחלות הבנייה בשנים האחרונות מסתמן כי בשנים 2022-2020 המחסור צפוי להעמיק, במיוחד במחוז מרכז - בו בשנתיים הקרובות הפער צפוי לגדול בעוד 6,000 דירות, ולהגיע כבר למחסור של 47 אלף דירות. במחוז תל אביב הפער צפוי לגדול בעוד כ-1,000 דירות, ובסך הכל הפער המצטבר במחוז תל אביב בשנת 2022 יהיה 25 אלף דירות. במחוז ירושלים הפער יגדל בעוד 3,000 דירות ויגיע למחסור מצובר ב-16 אלף דירות. לתחזית הוז יש גם חלק אופטימי, משום שנראה כי בשאר אזורי הארץ המחסור בדירות צפוי להצטמק - או לפחות לא לגדול. אבל, חרף הגידול בהיצע הדירות בצפון ובדרום הביקוש לדירות במרכז הארץ נותר קשיח. שוב אנו רואים כי התקווה שדירות זולות בפריפריה יובילו להגירה מסיבית אינה מתממשת, ושהבנייה והתכנון העודף בפריפריה פשוט לא נותנים מענה לצורכי הדיור באזורי הביקוש.
על רקע ההחלטה לבטל את תמ"א 38 בשנת 2022, הדו"ח מציב בפני הממשלה תמרור אזהרה בוהק. עולה ממנו כי בשנים 2019-2015 נבנו ברחבי הארץ 37 אלף דירות חדשות בהתחדשות עירונית, 75% מהם במסגרת תמ"א 38 ורק 25% בהליכים של פינוי בינוי. זאת, כאשר בשנים 2019-2016, 61% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב היו בהליכים של התחדשות עירונית. במילים אחרות: אם התחליף לתמ"א 38 לא יתמרץ את השוק באותה אופן, המחסור בדירות בלב אזור הביקוש צפוי להאמיר. במועצה הלאומית לכלכלה מציינים כי הפתרון שאליו מכוון מנהל התכנון - תוכניות פינוי בינוי של מתחמים בהם כמה בניינים - עדיפות מבחינה תכנונית, משום שהן מקצות תשתיות תומכות דיור ופוטנציאל תוספת הדירות גדול יותר. אלא שמנגד, פרוייקטים של תמ"א 38 היו עד עתה הרבה יותר קלים וזמינים לביצוע.
חלק ניכר מהמחסור מקבל מענה באמצעות בנייה לא חוקית
הדו"ח מציג תמונת מצב עגומה במיוחד ביישובי המגזר הערבי, בהם יצטבר משנת 2006 ועד שנת 2022 מחסור של כ-100 אלף דירות לעומת הצרכים. בולט במיוחד כי במהלך השנים האלה, במחוז ירושלים תסתיים בניית 9,000 דירות, בעוד שהצורך הוא בבניית 39 אלף דירות; במחוז חיפה ייבנו 11 אלף לעומת צורך ב-27 אלף דירות; ובמחוז דרום ייבנו 8,000 דירות לעומת צורך ב-34 אלף דירות.
כותבי הדו"ח מעריכים כי "המחסור המצטבר הוא כה משמעותי, כך שסביר להניח שחלק ניכר ממנו מקבל מענה באמצעות בנייה לא חוקית, שבאופן טבעי איכות התכנון והבנייה שלה היא ירודה מאוד, דבר שמשפיע בצורה עקיפה על תחומים רבים מלבד שוק הדיור. זאת ככל הנראה בשל קשיים בהסדרת הבעלות על הקרקע והיעדר תשתיות".
הפרק האחרון בדו"ח מתייחס ליעדי התכנון למגורים כפי שהוגדרו בתוכנית האסטרטגית. מנהל התכנון זוכה בו לשבחים בזכות העובדה שמספר הדירות בתוכניות שאושרו היה גבוה בהרבה מהיעדים שהוצבו. עם זאת, לצד המחמאה כותבים בדו"ח כי "חלק משמעותי מהגידול בהיקפי התכנון במגזר היהודי התמקד במחוזות צפון, דרום וחיפה, אזורים שבהם אין מחסור משמעותי בסיומי בנייה ביחס לביקוש ליחידות דיור".
למעשה נמצא כי בכמה אזורים בארץ היה תכנון עודף ומיותר, ולכן ממליצים להפחית את יעדי התכנון לשנת 2030 באזורים שבהם יש עודף תכנוני משמעותי - במיוחד באזור באר שבע. בנוסף ממליצים לקבוע כי אין לחרוג מיעדי התכנון בשיעור של יותר מ-5% בכל אזור.
לסיכום ממליצים מחברי הדו"ח לממשלה להתמקד במיוחד בפיתוח המטרו באזור המרכז שכן, "עיכוב במתן מענה תחבורתי יוביל לעלייה משמעותית בפתרונות מגורים לא מוסדרים ולא חוקיים". כמו כן, יש בדו"ח המלצה ברורה וחד משמעית לשנות את מבנה הארנונה, משום שכיום "לרשויות מקומיות יש תמריץ שלילי להבאת תושבים, מפני שכל תושב נוסף הוא הפסדי לרשות, לעומת שטחי תעסוקה ומסחר".