ביהמ"ש מגן על קוני הדירות: "רוכשי גינדי חתמו ללא הסכמה ורצון חופשי"

כתבי ויתור על תביעות שעליהם החתימה גינדי החזקות את רוכשיה סתרו את החוק ואינם תקפים. כך קבע בימים האחרונים בית המשפט המחוזי בתל אביב. בעקבות זאת, קיבל בית המשפט את תביעת דיירי פרויקט "גינדי מגדלי הלאום" בראשון לציון, וחייב את גינדי בתשלום פיצוי מלא בגין איחור במסירת דירות.

מדובר בתביעה שהגישו בעלים של 47 דירות מתוך 80 דירות, בבניין המהווה חלק מפרויקט "גינדי מגדלי הלאום" במערב ראשון לציון. בתביעה שהוגשה באמצעות עו"ד עירד באומל נגד גינדי החזקות, ביקשו התובעים להורות לחברה לשלם להם פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירות. הדירות נמכרו לרוכשים בין 2011 ל־2013, והן היו אמורות להימסר על פי ההסכמים במהלך 2014. באפריל 2011 נכנס תיקון 5 לחוק המכר אשר מסדיר את נושא הפיצוי הכספי שעל יזם לשלם לרוכש דירה חדשה בגין איחור במסירה של מעל ל־60 יום. מדובר בפיצוי בגובה 1.5 ממחיר שכירות של דירה דומה למשך 8 חודשים ראשונים, ולאחר מכן פיצוי בגובה 1.25 מחיר השכירות. 11 דירות מתוך 47 דירות התובעים נרכשו לפני כניסת התיקון לתוקף, ויתרת הדירות אחריו.

מגדלי הלאום בראשון לציון | צילום: אביגיל עוזי

”חתימה ללא ברירה”

גינדי שילמה לחלק מהתובעים פיצוי כלשהו בגין האיחור במסירת הדירות, כאשר התובעים שקיבלו פיצוי חתמו על כתבי ויתור על טענות כלפי החברה. 26 מתוך 47 התובעים חתמו על כתבי ויתור, 25 מהם לאחר כניסת תיקון 5 לתוקף, ואחד לפני כניסת התיקון.

בתביעה ציינו התובעים כי מצאו עצמם בני ערובה בידי החברה, שהתנתה תשלום פיצוי חלקי בחתימה על כתב ויתור, והוסיפו כי הביעו את מחאתם בעל פה ואף בכתב במסגרת כתב הוויתור שעליו חתמו כתנאי למסירת הדירה. לטענתם, אין לטופס חישוב הפיצויים תוקף בהיותו סותר את הקבוע בחוק. מנגד טענה גינדי החזקות, כי לכתבי הוויתור מאפיינים מובהקים של הסכם פשרה, והם כוללים ויתורים הדדיים. בניגוד לנטען גובה הפיצוי שניתן נמוך ב־14% בלבד מגובה דמי השכירות בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

השופטת עידית ברקוביץ' הזכירה את פערי הכוח בין רוכשי דירות לחברות נדל"ן, וכי המחוקק ביקש לחזק את עמדת הרוכשים בתיקון 5 לחוק המכר, ובו הוראות שאינן ניתנות לשינוי. "לא ניתן להתעלם מהמגמה אשר מצאה ביטוי בחוק ובפסיקה להפעיל פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על רוכשי דירות אל מול חברות בנייה", ציינה ברקוביץ'. היא קבעה כי הרוכשים נדרשו לחתום על מכתבי גמר חשבון כתנאי למסירת הדירות, כאשר התווספה הסתייגות אשר לא שוללת את זכותם להגיש תביעה.

עוד קבעה ברקוביץ' כי גינדי חייבה את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. "משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית". ברקוביץ' הדגישה כי גם אם היתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הרי בתי המשפט חזרו וקבעו כי מאחר שהוראות סעיף 5 לחוק המכר הינן קוגנטיות (שלא ניתן להתנות עליהן), הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן, גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף. "ככל שמגיע למי מהתובעים סך גבוה מהסכום שקיבלו, אז אין בכוחו של טופס חישוב הפיצויים כדי לחסום אותו מלתבוע את המגיע לו". ברקוביץ' קיבלה גם את עמדת התובעים שרכשו את הדירה טרם כניסת תיקון 5 לתוקף וחתמו על טופס חישוב הפיצויים, וקבעה כי יש לראות בו חוזה אחיד מקפח בהתאם לחוק החוזים האחידים.

מבצע צוק איתן הוחרג

באשר לתקופת האיחור שנקבעה על ידי גינדי כתוצאה משינויי דיירים, נקבע כי אין כל יחס סביר בין הזמן שנדרש לביצוע השינויים לבין התקופה השרירותית שנקבעה בהסכמים, ועל כן אין לתת תוקף להסכם השינויים. בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית המשפט קבעה ברקוביץ' כי משך הדחייה של מסירת הדירות יעמוד מ־14 יום בדירות שבהן בוצעו שינויים מעטים, ועד חודשיים בדירות שבהן בוצעו שינויים רבים.

בעלי גינדי החזקות. “הפעלת פיקוח שיפוטי להגנת רוכשי דירות מול חברות הבנייה” | צילום: אלי דסה

עם זאת, הוסכם בין הצדדים כי בשל מבצע צוק איתן מועד המסירה יידחה ב־30 יום, מאחר שבמהלכו נאלצה החברה להתמודד עם נסיבות חריגות, ובהסכם נקבע כי המוכר זכאי ל־30 ימי עיכוב בשל כוח עליון או מלחמה.

לגבי סכום הפיצוי נקבע כי המומחה מטעם בית המשפט יקבע את גובה הפיצוי בהתאם לתיקון 5 לחוק המכר, ולגבי הרוכשים שחתמו על הסכם לפני כניסת התיקון, קיבלה ברקוביץ' את טענת התובעים כי הפיצוי המוסכם שנע בין 2,850 שקל ל־3,040 שקל אינו משקף דמי שכירות ראויים אלא סכום נמוך יותר, ואף גינדי אישרה כי בשנת 2011 דמי השכירות הריאליים לדירת 5 חדרים עמדו על כ־5,500 שקל בחודש בהתאם לגודל הדירה. ברקוביץ' ציינה שהפסיקה כבר קבעה כמה פעמים כי פיצוי מוסכם הנמוך מדמי שכירות ריאליים מהווה תנאי מקפח, ועל כן מדובר בסעיף שאין לתת לו תוקף.

מגינדי החזקות נמסר כי “בית המשפט קיבל חלק מטענותינו וחלק נדחו. בנוגע לטענות שנדחו, גינדי לומדת את פסק הדין ושוקלת את צעדיה”.