תחום הדאטה סנטרס כבר תופס 10% מנכסי עזריאלי

קבוצת עזריאלי רוכשת חברת דאטה סנטרס נורבגית תמורת 2.8 מיליארד שקל ומבססת את אחיזתה בתחום. הדאטה סנטרס כולל הקמת מבנים שבהם מוקמות חברות שרתים, שבאמצעותם ניתנים בדרך כלל שירותי מחשוב בענן וסטרימינג של ענקיות האינטרנט. העסקה צפויה להפוך תחום זה לשלישי בגודלו במונחי נכסים בקבוצת עזריאלי, אחרי הקניונים והמשרדים.

לקבוצת עזריאלי יש כיום 19 קניונים ברחבי הארץ המתפרסים על פני 340 אלף מ"ר, 16 נכסי משרדים שמשתרעים על 637 אלף מ"ר, 4 בתי דיור מוגן ו־8 נכסי משרדים בחו"ל. עוגת הנכסים של החברה כללה אחזקה בשיעור דומה, במונחי שווי בספרים, בקניונים (36%) ומשרדים (36%). תחום הדאטה סנטרס שאליו נכנסה החברה יחסית לאחרונה, לפני כשנתיים — בקיץ 2019 — היווה רק 3% מנכסיה עד לעסקה הנוכחית. אולם, עם ביצוע הרכישה יזנק נתח זה לכ־10% מנכסי עזריאלי.

דנה עזריאלי | צילום: זיו קורן

הנרכשת היא חברה נורבגית פרטית בשם הרים ירוקים (Green Mountains), שהוקמה לפני 12 שנה ופועלת בתחום הדאטה סנטרס. על מנת לממן את הרכישה השלימה עזריאלי שלשום גיוס אג"ח של 3.7 מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח חדשות, במח"מ ממוצע של 11.5 שנים ובריבית ממוצעת של 1.3%. מדובר באחד מגיוסי האג"ח הגדולים ביותר של חברה ריאלית ישראלית בכלל ושל חברת נדל"ן מניב ישראלית בפרט.

במצגת שפרסמה לקראת גיוס האג"ח שנועד לממן את הרכישה, סיפקה עזריאלי נתונים שלפיהם עד 2024 שוק הדאטה סנטרס האירופי יגלגל 12.7 מיליארד דולר. זהו זינוק של 44% בהשוואה ל־8.8 מיליארד דולר שגלגל שוק זה ב־2020. 

הפוטנציאל: 520 מגה־ואט 

חברת הרים ירוקים מפעילה שלוש חוות שרתים בנורבגיה ויש לה חוזים עם לקוחות שונים בהיקף של 24 מגה־ואט. משך ההסכמים הממוצע עומד על 7.5 שנים. לחברה יש פוטנציאל להרחיב את האתרים הקיימים ל־520 מגה־ואט.

הכנסותיה של הרים ירוקים ב־2020 הסתכמו ב־71 מיליון שקל, עלייה של 16.6% בהשוואה להכנסות של 60 מיליון שקל ב־2019. עם זאת, את 2020 סיימה הרים ירוקים בהפסד של 5.6 מיליון שקל לעומת רווח נקי של 1.5 מיליון שקל בשנה שלפניה. לפי נתונים שסיפקה עזריאלי, ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) המייצג של החברה ב־2020 עמד על 54 מיליון שקל. נכון ליוני 2021, ה־NOI השנתי המייצג הוא 85 מיליון שקל, והצפי של החברה הוא שעד סוף 2022 נתון זה יגיע ל־176 מיליון שקל — פי 3 בהשוואה ל־2020. עם זאת, מדובר בנתון מייצג ולא בנתונים בפועל.

שוק שמוכפל כל 3 שנים 

קבוצת עזריאלי החליטה להגביר את קצב החדירה שלה לתחום ולהרחיב את הפעילות בו משמעותית. בשלוש השנים הקרובות מתכננים בעזריאלי להחזיק בחברת דאטה סנטרס גלובלית עם פעילות בצפון אמריקה, באירופה וייתכן שגם באזור אסיה־פסיפיק. המטרה היא לשרת לקוחות גדולים בתחום ולהתרחב באמצעות פיתוח הנכסים שבידי החברה, לבנות חוות שרתים חדשות ובמקביל לבצע רכישות ומיזוגים.

התפלגות הנכסים של עזריאלי

שוק הדאטה סנטרס צומח בקצב מואץ. הוא מכפיל עצמו בכל 3 שנים ומתבסס על חברות הענן, הבינה המלאכותית, הזרמת תכנים (סטרימינג), גיימינג, אינטרנט של הדברים, מכוניות אוטונומיות וכיו"ב. נכון להיום, 4.9% מצריכת החשמל בעולם כבר מוקצים לחוות השרתים הללו. מבחינת עזריאלי, מדובר בנדל״ן מניב עם חוזים ארוכים מול חברות מחשבים חזקות. עזריאלי, שמנוהלת על ידי אייל חנקין ובראש הדירקטוריון שלה עומדת בעלת השליטה דנה עזריאלי, מחזיקה ב־24% מחברת קומפאס הקנדית, שפועלת גם היא בתחום הדאטה סנטרס. עזריאלי רכשה את האחזקות בהשקעה של 202 מיליון דולר.

כיום יש לעזריאלי ארבע סדרות אג"ח. החוב הכולל שלה לבעלי האג"ח לפני הגיוס הנוכחי היה 9.8 מיליארד שקל, 85% מכלל החוב של עזריאלי. נכון לסוף מרץ, לעזריאלי יש מזומנים, ני"ע ופיקדונות של 2.4 מיליארד שקל, והון עצמי של כ־18 מיליארד שקל. אף שאתמול היה יום של נפילות חדות בבורסה, ומדד ת"א־35 ירד ב־2.7%, מניית עזריאלי ירדה בשיעור מתון של 0.38% למחיר המגלם לחברה שווי של 29.5 מיליארד שקל, החברה החמישית בגודלה מבחינת שווי בבורסה. במדד ת"א־35 חתמה אתמול מניה אחת בעלייה (נייס, שעלתה ב־3%), ושנייה בשיעור השינוי היתה עזריאלי. מתחילת השנה עלתה עזריאלי ב־22% וב־12 חודשים ב־50%.