הטעות החוזרת במדיניות הדיור של הממשלה

השגיאות שנעשות בתחום הדיור נובעות משתי עובדות יסוד שכל הממשלות האחרונות סירבו להפנים: 

עובדת היסוד הראשונה היא כי שוק הדיור בבעלות ושוק השכירות – אלו הם כלים שלובים, ואל לה לממשלה להתמקד בכלי אחד על חשבון השני. הממשלה צריכה להיות אדישה אם משק בית כלשהו מחליט לרכוש דירת מגורים או לשכור דירת מגורים. 

עובדת היסוד השנייה היא כי שוק הנדל"ן הוא עצום בהיקפו ומושפע ממשתנים רבים, כגון שיעור הריבית במשק, דמוגרפיה, ביטחון הציבור ביכולתו לשרת חוב בעתיד ועוד עשרות משתנים. 

פרויקט בנייה בראשל"צ | צילום: דנה קופל

במצב זה הצבת יעדי מחיר דירות או מגמות של אלו מצד הממשלה היא יומרנית וחסרת תוחלת. על הממשלה להתמקד ביעד בר השגה שהוא בשליטתה והוא – הסרת חסמים, ככל שאלו קיימים, בשוק הדיור המונעים ממנגנון השוק לפעול ביעילות. ככל שיוסרו החסמים המרובים – יכול להיות שמחירי הדירות ירדו ויכול להיות שיעלו – כל תוצאה צריכה להיות מקובלת, רצויה ואין כל צורך לנסות לשנותה.

הבה נבחן שגיאות של הממשלות שנובעות מאי הפנמת עקרון הכלים השלובים בין שוק הדירות בבעלות לשוק השכירות. שוב נשמעים בימים אלו קולות מצד הממשלה ובנק ישראל כי יש צורך בריסון הביקוש מצד המשקיעים בדירות כדי לרסן את עליית מחירי הדירות בבעלות. במסגרת זו הממשלה שוקלת להעלות שוב המס על רוכשי דירות להשקעה, ובנק ישראל שוקל להטיל מגבלות על מימון דירות להשקעה – וכל זאת כדי להדיר כמה שיותר את המשקיעים משוק הדיור. 

אך מה עושים המשקיעים בדירות שרכשו אם לא השכרתן לציבור? על פי חוק הכלים השלובים, פגיעה במשקיעים מתבטאת בפגיעה בציבור השוכרים – אז מה הועילו חכמים בתקנתם? צופה מהשמים לא יאמין למראה עיניו – ביד אחת הממשלה מנסה להרחיק משקיעים משוק הדיור שכל חטאם הוא שביקשו לרכוש דירות כדי להשכירן לציבור, וביד שנייה הממשלה הקימה חברה בשם "דירה להשכיר" שנועדה לבנות דירות להשכרה.

הממשלה צריכה לעסוק בהסרת חסמים

השגיאות של הממשלות הנובעות מהיומרה להשפיע על מחירי הדירות באופן אישי, שלא דרך הסרת חסמים – צורמות לא פחות. במקום להפשיל שרוולים ולטפל בחסמים, הממשלות ניסו להשפיע על מחירי הדיור באופן ישיר בכל מיני פעולות מסוג "קונץ פטנט", שרק השמות שלהם מתחלפים: "מע"מ אפס" על דירות לזוגות צעירים וכמובן תוכנית "מחיר למשתכן", שזהו הניסוי האנטי-כלכלי ויוצר העיוותים היקר ביותר ששילם המשק הישראלי בשנים האחרונות.

במקום תוכניות קסם אלו, ראוי שהממשלה תכין רשימה ארוכה של החסמים הקיימים בענף הנדל"ן, שכולם באחריותה, ותיצור תוכנית עבודה מסודרת להסרתם לאורך זמן. 

בראש הרשימה יוצבו חסמים בתחום אישור תוכניות מתאר, אישור ועדות התכנון השונות, קשיים וחסמים באישור תוכניות פינוי-בינוי או בינוי-פינוי שהן החשובות ביותר כיום, צווארי בקבוק בתשתיות, יבוא חופשי יותר של חומרי גלם לבנייה, הכשרות מקצועיות להשבחת כוח האדם בענף ועוד ועוד.

בכך ורק בכך חייבת הממשלה לעסוק בתחום הדיור, ולחדול מצעדי סרק בתחום המיסוי ובסבסוד רוכשי הדירות תחת שמות שונים.

דוד מילגרום הוא לשעבר הממונה על התקציבים