אלקין לא באמת הציע בשורה אמיתית לשוק הדיור

הבשורה הטובה היא שסוף סוף הממשלה הפסיקה לתדלק במו פיה את עליות המחירים בשוק הדיור. שר השיכון זאב אלקין הפסיק לחזור על המנטרה איתה הסתובב בחודש האחרון, לפיה "מחירי הדירות יעלו בוודאות" (נבואה שמגשימה את עצמה נורא מהר, ולו בגלל שהיא שולחת לשוק עוד ועוד קונים שלגמרי בצדק מקשיבים לשרים ומעדיפים לקנות היום ולא לחכות למחר), ובכנס כלכליסט הזהיר היום (ב') ש"מי שרוצה לעשות ספקולציה על מחירי הדיור, שיחשוב פעמיים". כשהמדינה היא זו שאחראית על שיווק הקרקעות, על התכנון, על התשתיות, על המיסוי ועוד – היא לכל הפחות יכולה לסמן כיוון רצוי. היא אינה צריכה להיגרר אחרי היזמים בשוק – ודאי לא אחרי הזוכים שהגישו את ההצעות הגבוהות ביותר במכרזים האחרונים - שתמחרו את הקרקעות עם צפי לעליות מחירים של 20%-30% לפחות. 

בנוסף, הבשורה המעודדת באמת מתקציב משרד השיכון שנחתם הבוקר היא ההפנמה שהעתיד נמצא בהתחדשות עירונית, תחום שקיבל הפעם למעלה מחצי מיליארד שקל לטובת עידוד ותימרוץ פרויקטים של פינוי בינוי (דרך הסכמי גג עירוניים וכסף ישיר לפרויקטים באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית). קל בהרבה לסמן גבעה חדשה לבנייה של עוד שכונה פרברית, אבל נכון יותר תכנונית, כלכלית וחברתית להשקיע את הכסף בציפוף ובנייה מחדש של מרכזי הערים שלנו. 

ועם זאת, הבשורה הרעה היא ששר השיכון אלקין חוזר גם הוא על כל הטעויות הישנות בספר. 

כמו מנכ"ל משרד האוצר, רם בלינקוב, שאמר בשבוע שעבר שבמשרדו שוקלים להעלות שוב את מס הרכישה למשקיעים (ב-2015 הוא עלה מ-5% ל-8% בהוראת שעה, שבוטלה ביולי שעבר), אמר גם השר אלקין כי "המדינה חייבת להשתמש במיסוי כדי לצנן את שוק הדיור". 

התגובה המיידית של אמירות כאלו היא כמובן עוד דירות שנמכרות להשקעה. ככה זה כששר ומנכ"ל משרד ממשלתי מכריזים על תוכנית להעלאת המחירים בכמה אחוזים, ורומזים למי שהתלבט שכדאי למהר לפני שהמיסים אכן עולים. ואגב, מותר לתת קרדיט לשר האוצר לשעבר כחלון (ומנכ"ל משרדו באב"ד), שהחליטו ב-22 ביוני 2015 להקפיץ את מס הרכישה והעלו את המס לאלתר, תוך פחות מ-48 שעות, כדי לא להריץ עוד כמה משקיעים לשוק הרותח.

טעות גרועה פי כמה היא ההכרזה של אלקין על חזרתה של תוכנית "מחיר מטרה" למכרזי הקרקע. עוד פלסטר לשוק, שבעיקר מבטיח מנגנון מכרזים מסורבל ועמוס ברגולציה למרבית קרקעות המדינה שישווקו מעתה לבניית דירות – עם פיקוח ממשלתי על סטנדרט הבנייה, עם התחייבות למועד מסירת הקרקע לקבלן שאפילו לא יוכל להצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה, ועוד – מה שרק יקשה עוד יותר על הגדלה משמעותית של היצע הקרקעות ושל קצב התחלות הבנייה, באופן שאמור לאפשר להתמודד עם הביקושים הגדולים בשוק. 

השר זאב אלקין, היום בועידה הכלכלית הלאומית של כלכליסט | צילום: יריב כץ

נדמה שמדובר בתוכנית של שר שבעיקר רוצה להראות שהוא לא חוזר אל מכרזי "מחיר למשתכן" שקידם כחלון, או אל מכרזי "מחיר מופחת" של השר ליצמן, בדומה לכחלון שהלך בשעתו אחורה עד לפטנט מחיר למשתכן שהמציא בשנות ה-90 השר פואד בן אליעזר, כדי שלא יאמרו חלילה שהוא ממשיך עם מחיר מטרה שקידם שר השיכון אורי אריאל. מבלבלים את השוק? למי אכפת. 

בקצרה: בעוד מחיר למשתכן נתנה ליזמים להתחרות בניהם על הגשת הצעת המחיר הנמוכה ביותר למ"ר בנוי סופי של הדירות החדשות, וסבסדה עבורם את הקרקע (ב-200 אלף שקל בממוצע); שיטת מחיר מטרה קובעת מראש את המחיר למ"ר בנוי – "בהנחה של 20% מול מחירי השוק", כדברי אלקין - ונותנת ליזמים להתחרות על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם ישלמו לקופת המדינה. 

לפי התוכנית של אלקין, 60% מהדירות באזור המרכז ו-65% מהדירות בפריפריה יצאו בהנחות של 20% או עד 300 אלף שקל, שאכן יוזילו את המחירים למאושרים שיזכו בהן בהגרלות, אבל - בפעם המי יודע כמה - קשה לראות כיצד הן יספקו לשוק מאסה מספיק גדולה כדי לחולל השפעה רוחבית על כלל המחירים – ההצדקה היחידה לחלק את הכסף שלנו בהגרלות אקראיות ובאובדן של מיליארדי שקלים למדינה (עם כל הכבוד לדיבורים על "ספסור בקרקעות" של רשות מקרקעי ישראל, מדובר בכסף שמגיע לקופה הציבורית ומשמש את כולנו לפיתוח המדינה).

כשהמדינה מחלקת סובסידיות, ברור שכדאי לקחת (מה שכאמור יגדיל את הביקושים ויכניס עוד כמה עשרות אלפים לשוק) – אבל ברור שלא כולם יכולים ליהנות מסובסידיה בצורה שווה. קשה לראות כיצד הג'וקר החדש-ישן ששולף כעת אלקין ימנע מתן סובסידיה ממשלתית יקרה ומפליגה בעיקר לאלה שיש להם, במודל ששוב מציע מתאם הפוך בין הנזקקים לסיוע, לאלה שיקבלו סיוע שמן במיוחד.

ישראלים שיש להם הון עצמי של חצי מיליון שקל לפחות, בין אם מההורים ובין אם ממשכורת שמנה, יחכו להגרלה משתלמת באזור המרכז (שלפחות תוגבל הפעם, בשונה ממחיר למשתכן של כחלון שהציעה גם הנחות של 800 אלף ואפילו מיליון שקל, בתקרה מקסימלית של 300 אלף שקל מול מחירי השוק). ישראלים שיש להם הון עצמי שמגיע בקושי ל-200 אלף שקל יתכבדו וייגשו להגרלה לדירה זולה בפריפריה הרחוקה. "השקופים", קהילה ענקית שהולכת וגדלה שנה אחר שנה, אלה שאפילו לא חולמים על הון עצמי שיאפשר להם להשתתף במשחקי ההגרלות של קרקעות המדינה, ימשיכו להסתכל בעיניים כלות.