מבנקים ועד קרנות פנסיה: משקיעים מתנפלים על בתים פרטיים להשכרה

שוק הנדל"ן למגורים רותח ובוול סטריט ממהרים לקחת חלק באקשן. בעקבות הזינוק במחירי הבתים, שמרחיק את חלום הבעלות, קרנות פנסיה, חברות השקעה ובנקים רוכשים בתים באירופה ובארה"ב במטרה להכניסם לשוק השכירות. המגמה תפסה תאוצה גם בעקבות הירידה בערך השכירות של מתחמי משרדים וקניונים והעלייה בביקושים לבתים פרטיים בפרברים — כך לפי CNN.

מדובר בשינוי מגמה, אחרי שמאז המשבר הפיננסי של 2008 משקיעים מוסדיים העדיפו להדיר רגליהם משוק הנדל"ן המסורתי. ברבעון הראשון של 2021, כמעט 25% מהבתים שנמכרו בארה"ב היו למשקיעים — כך לפי חברת ייעוץ הנדל"ן ג'ון ברנס. בין הרוכשים היו שמות גדולים כמו בלאקרוק, ג'יי.פי. מורגן וגולדמן זאקס. משקיעים נוספים כוללים את אליאנץ ריל אסטייט וחברת הפרייבט אקוויטי סנטרברידג', שהובילו בחודש מרץ השקעה בהיקף של 1.25 מיליארד דולר במיזם אפוורד אמריקה לרכישת בתים פרטיים חדשים בשווי של מעל 4 מיליארד דולר למטרות השכרה. 

בתים חדשים למכירה בוודס, אילינוי | צילום: אי.פי.אי

הכנסות משקי הבית נשחקו

מגמה דומה זוהתה גם בבריטניה, שם משקיעים מוסדיים הזרימו ב־2020 שיא של 3.7 מיליארד ליש"ט למגזר הבנייה לשכירות, כאשר שליש מהסכום הגיע ממשקיעים שנכנסו לתחום לראשונה — כך לפי חברת הנדל"ן נייט פרנק. השנה צפוי זינוק בהשקעות הללו. גם בנק גולדמן זאקס פעיל בבריטניה, ומוקדם יותר השנה רכש 900 בתים פרטיים בצפון־מערב המדינה וחבר לקבלנים לבניית בתים נוספים. 

הסיבה למגמה הנוכחית היא שהכנסות משקי הבית בארה"ב ובבריטניה עלו בקצב איטי בהשוואה לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, מגמה שהוחמרה בשל המגפה. לפי נתוני UBS והמרכז המשולב לחקר הדיור באוניברסיטת הרווארד, העלות החציונית של נכס למגורים בארה"ב גבוהה פי חמישה לערך מההכנסה החציונית של משקי הבית. מדובר בשיעור גבוה יותר מכפי שהיה לפני התפוצצות בועת הדיור ב־2008. בדומה, המחיר הממוצע לבית בבריטניה גבוה פי שמונה מההכנסה הממוצעת לנפש, כך לפי חברת ההשקעות שרודרס. נתון זה היה גבוה יותר רק פעמיים ב־120 השנים האחרונות — בתחילת המאה ה־20 ולפני פרוץ המשבר הפיננסי העולמי.

מבחינת המשקיעים המוסדיים, שבשל הריביות הנמוכות מקבלים תשואה נמוכה על אג"ח ממשלתיות, "דור השכירות", המורכב בעיקר מבני דור המילניום מספק הזדמנות להכנסה יציבה וארוכת טווח. בנוסף, העלייה בגיל השוכרים פירושה התחזקות הביקושים לבתים מרווחים יותר המתאימים למשפחות. 

"אנשים אמידים יותר שוכרים לתקופה ארוכה יותר והדרישות שלהם גבוהות יותר", הגיבה ג'מה קנדל המשמשת כיועצת בחברת הנדל"ן ג'ונס לאנג לסאל (JLL). לפיכך, המוסדות הפיננסיים ממהרים לרכוש ואף לבנות בתים פרטיים והופכים לכוח חדש ורציני בשוקי הדיור. "אפילו לפני פרוץ המגפה, המשקיעים המוסדיים שכבר היו מושקעים בכבדות בנדל"ן מסחרי חיפשו דרכים חדשות לגוון את מקורות ההכנסה שלהם", הוסיף ג'רמי אדי, גם כן מ־JLL. "נדל"ן למגורים מספק חלופה ברורה וכזו שרק הפכה אטרקטיבית יותר מאז פרוץ המגפה". 

דור המילניום מוביל מגמה

הבהלה לבתים להשכרה מתבססת, בין השאר, על נתונים שאספו בחברת המחקר גרין סטריט, לפיהם שווי הבתים הפרטיים לשכירות בארה"ב גבוה ב־15% מכפי שהיו לפני הקורונה. יתרה מזאת, השכרת בתים פרטיים צפויה לספק תשואה שנתית של 6.8% בשלוש השנים הבאות, זאת בהשוואה ל־6.1% עבור דירות, 6.3% לנכסים תעשייתים ו־6.4% לקניונים. "הביקוש הגבוה לבתים פרטיים נרשם בהובלת בני המילניום המתבגרים שמחפשים בתים שיתאימו לצרכיהם הגדלים, עם העדפה לבתים שרק נבנו ונטייה לשכירות", סיכמה קארן הורסטמן מאליאנץ ריל אסטייט. "המגמה הזו החלה לפני מספר שנים ורק התגברה בשל הגמישות שמפגינים יותר ויותר מעסיקים, המאפשרים לעבוד מהבית". להערכת אנליסטים, המגמה הזו תשפר את אמות המידה הנהוגות בשוק השכירות ואף תגדיל את ההיצע בשכונות הנחשקות ביותר.