דו"ח הוועדה חושף כשלים בעבודת השמאי הממשלתי

סיכום דו"ח הוועדה שנועדה לבחון את הליכי השמאות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הונח ביום חמישי האחרון על שולחנו של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מתוקף תפקידו כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל, כדי שיכריע במחלוקות הרבות שהתגלעו בנושא זה עם השנים בין רמ"י לבין משרד השמאי הממשלתי הראשי המשויך למשרד המשפטים. 

בדו"ח נחשפים לראשונה לוחות הזמנים הארוכים והלא סבירים הנדרשים לקביעת שומה ולדיון בהשגות עליה. כך עולה כי טיפול בשומה על ידי השמאי הממשלתי הראשי, כולל השגות עליה, אורך 924 ימים (30.8 חודשים). הוועדה הוקמה בדצמבר 2020 על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ובראשה עומד ד"ר גבי גולן, וחברים בה גם ינקי קוינט, מנהל רמ"י, צחי דוד, נציג אגף תקציבים באוצר, מירי רמון, שמאית רמ"י, אריאל צבי, נציג משרד המשפטים, אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי (שמ"ר), דקל כהן, נציג החשב הכללי באוצר, טל אלדרוטי (לשעבר השמאי הממשלתי), נציג ציבור, אלכס חפץ – קק"ל. כאמור, בפני הוועדה עלו המחלוקות בין שמ"ר לשמאי רמ"י, ועלה הצורך לבחון את סוגיית הסמכות בין הגופים, את הסיבות להארכת לוחות הזמנים לטיפול בשומות ושינויים אפשריים, לרבות שימוש בערכי קרקע ממוכנים. 

אוהד עיני, השמאי הממשלתי | צילום: משרד המשפטים

הנתונים מצביעים על כך ש-64% מהעסקאות הם בפטור ממכרז, ולפי מדיניות הממשלה מאז 1999 ובהתאם לתקנות חובת המכרזים, קביעת מחיר הקרקע תבוצע על ידי השמאי הממשלתי. במציאות שנוצרה רמ"י היא הגוף האחראי ומלווה את העסקה מתחילת התהליך ועד לסיומו, אך מנגד מי שאחראי על קביעת ערך הקרקע, המרכיב המרכזי בעסקה, הוא השמאי הממשלתי. מצב זה יצר חיכוכים רבים עד למצב ששני הגופים התקשו לשתף פעולה, כפי שנכתב בדו"ח: "נוכחנו כי שני גופים ממשלתיים, האמורים לפעול בשיתוף פעולה בהתאם למדיניות הממשלה, פועלים בחוסר אמון הדדי, תוך חיכוך תמידי היוצר פגיעה בפעילות המשקית, בשירות לציבור ובאמון הציבור".

עוד נכתב בהמשך על הצורך לתקן את המתכונת הקיימת כך שקביעת מחיר העסקה (הנפקת שובר לתשלום) תהיה בסמכות ובאחריות רמ"י, בעוד בירור והכרעה בערר על אומדן מחיר הקרקע בעסקת פטור ממכרז יהיו באחריות השמאי הממשלתי הראשי. "כך תקבל תכלית זכות הערר על החלטת רשות מנהלית את הביטוי הראוי", לשון הדו"ח, אשר ממנו גם עולה כי הקטנת החיכוך בין הגופים היא יעד בפני עצמו לצד קיצור הליכי העסקאות ושמירה על מינהל תקין. 

עיקר ההמלצות בדו"ח מתייחסות למכרזים בפטור ממכרז, היות שבמכרזים הרגילים הביקוש בשוק הוא המשמעותי והמכריע בסוגיית המחיר. אחת ההמלצות היא לבנות מערך ממוחשב, אשר יאפשר מעקב אחר השומות וההשגות, וכן לקבוע את מחיר הקרקע על ידי מחשב בלחיצת כפתור. כמו כן אחת ההמלצות היא לאפשר לרמ"י להחזיק במאגר שמאים שישרת רק אותה, בניגוד להיום שהשמאי הממשלתי מקצה לה שמאים מהמאגר הכללי. 

מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט | צילום: בשמת איבי

נקודה נוספת ברשימת ההמלצות בדו"ח היא להוריד את האפשרות להשגה שנייה על שומה, כאשר מדובר במשיג שאינו בעל זכויות בקרקע. משיג כזה יידרש להגיש בקשה מנומקת להשגה לאגף השמאות ברמ"י, ואז תישקל האפשרות להגשת השגה. זאת כאמור בניגוד למצב כיום המאפשר להגיש שתי השגות. כמו כן נקבע כי הביקורת על השומות תתבצע ברובה על ידי רמ"י, וכאשר השמאי הממשלתי יהיה מעוניין לבקר הליך מסוים הוא יידרש לעמוד בלוחות זמנים קשיחים של 14 יום להעברת חוות דעתו על שומה מסוימת. 

מדי שנה נערכות כ-5,000 שומות על עסקאות ברמ"י, ופעילות רמ"י באמצעות מאגר השמאים מהווה לפחות שליש מהשומות שנערכות על ידי המדינה.

בכיר במשרד המשפטים: "דו"ח הזוי שאינו מקובל עלינו"

גורם בכיר במשרד המשפטים שבקיא בפרטי הדו"ח אמר בשיחה ל"כלכליסט" כי הדו"ח "הזוי ואינו מקובל על בכירי המשרד". הגורם הוסיף ואמר כי מדובר בדו"ח חד-צדדי, שמצד אחד משאיר את האחריות על השמאי הממשלתי, ומצד שני מוציא ממנו את היכולת לפקח על השומות בצורה יעילה. עוד אמר כי הדו"ח עוות וכי יש מספר הבדלים בחלק גדול מהסעיפים בין מה שנאמר על ידי הוועדה לבין הדו"ח הכתוב. 

עוד אמר הגורם כי "רמ"י רוצים להתנהל ללא ביקורת מקצועית. מדובר בחברה ממשלתית שמתנהלת כגוף עסקי שמבקש למקסם רווחים וזו בעיה". עוד הוא אמר כי הנתונים שהוצגו המדברים על לוחות זמנים ארוכים במיוחד נוגעים רק לחלק מזערי מהשומות, וכי ההצעה של רמ"י לקיצור לוחות הזמנים, בין היתר על ידי הורדת האפשרות להשגה השנייה, לא תשיג את מטרתה.

עו"ד רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י, אמרה כי העובדה שהדו"ח קיבל את עמדת רמ"י לא אומרת שהוא מוטה: "אני חושבת שהנתונים של הימשכות ההליכים מדברים בעד עצמם. ההמלצה העיקרית שלנו היא המעבר לערכי קרקע ממוכנים. השומה תעבוד לפי מאגר נתונים אזורי, שיודע להפיק את ערכי הקרקע. השומות הן חלק מהליך העסקה ולא ניתן ולא נכון להפריד אותן לשני גופים. כשיהיו בידי רמ"י יותר סמכויות ניתן יהיה לקצר בשנה-שנה וחצי את כל התהליך משלב השומה ועד שלב ההשגות". 

לגבי מאגר השמאים הנפרד, אמרה אפריאט: "אנחנו חושבים שצריך מאגר שמאים עצמאי, עבור רמ"י מערך השמאות הוא קריטי, וזו מומחיות לערוך עבורנו שומות. השמאים שעובדים איתנו אמורים להכיר את המסגרת, ויהיה קל יותר לעבוד איתם ולהפעיל אותם".