צוות משרד 360° פיננסים. | Sam Photography
360° פיננסים — ייעוץ משכנתא שידאג לכם מכל הכיוונים
כדי לקבל משכנתא בתנאים הוגנים, אסור לכם להגיע לבנק לבדכם. רק יועץ משכנתא מקצועי ידאג באמת לאינטרסים שלכם מול הבנק. אם אתם רוצים באמת למקסם את תנאי המשכנתא שלכם, קחו יעוץ משכנתא של 360° פיננסים
מן המפורסמות היא ההבנה שמחירי הדיור בישראל גבוהים, גבוהים מאד. אולם בשנה האחרונה, מחירי הדיור שוברים את השיאים של עצמם: ב-3 השנים האחרונות, עלו מחירי הדיור בקצת פחות מ-1.5% בממוצע, ואילו נכון לעכשיו, השנה עלו מחירי הדיור בכמעט 6%, ואנו נמצאים רק בחודש יולי. בחודש יוני השנה, נלקחו כ-11.6 מיליארד שקלים במשכנתאות סה"כ, שיא כל הזמנים לחודש אחד, והמגמה רק מתחזקת. הדוגמאות רבות, וכולן מצביעות על תמונה חד משמעית: השוק מאמין שמחירי הנדל"ן עומדים לעלות, ולכן מחירי הנדל"ן עולים, שהרי הכלכלה כידוע מושפעת מן התחזיות לגביה.
כתוצאה מכך, הביקוש למשכנתאות בבנקים גבוה מאי פעם, והבנקים בישראל לא עומדים בעומס, מה שמוריד את רמת השירות שמקבלים לקוחות, ואף פוגע לא פעם בתנאי המשכנתא שמקבלים בפועל. שוחחנו עם שוקי מלה, מומחה למימון נדל"ן, ובעלים משותף במשרד 360° פיננסים המעניק ליווי וייעוץ משכנתאות, כדי להבין איך יועץ משכנתא מקצועי, יכול לחסוך לנו סכומי כסף אדירים בעת לקיחת משכנתא לרכישת דירה או בניה.
שלא יעבדו עליכם
"בשנת 2005 סיימתי את התואר השני במנהל עסקים", אומר שוקי "והחלטתי לנצל את הידע שצברתי במימון ובמתמטיקה כדי לבדוק את המשכנתא הפרטית שלי. מסקנתי הראשונה בסיום הבדיקה, היתה שהבנק פשוט עבד עלי. מסקנתי השנייה הייתה, שאם עלי עבדו, מה זה אומר לגבי הלווים האחרים, שאין להם בכלל ידע במימון ופיננסים? באותו רגע הבנתי עד כמה בנקים מנצלים את חוסר הידע של הלקוחות שלהם, כדי למכור משכנתאות יקרות ככל יכולתם.
מכאן שמתי לעצמי מטרה, לעזור לכמה שיותר אנשים לקבל משכנתאות איכותיות, בתנאים הכי טובים שאפשר. בתחילת 2006 נכנסתי לשיתוף פעולה ראשון עם משרד ביטוח בצפון, והקמנו מחלקה כלכלית לייעוץ משכנתאות. המיזם המשותף החזיק מעמד כשנה וחצי, אך שם נזרעו הזרעים לעתיד. לאחר הפוגה מקצועית, בתחילת-2012 הקמתי משרד עצמאי לליווי וייעוץ משכנתאות, כדי לאפשר ייעוץ משכנתא איכותי לכל החפץ בכך. לפני קצת פחות משנה נכנסתי, לשותפות עם דריה פריצקר-יפרח: דריה היא יועצת מקצועית ביותר בעלת ניסיון רב, שכולל כ-5 שנים בבנק הפועלים, ומשמשת כמנטורית ומדריכה מקצועית של מאות יועצי משכנתא בישראל. השילוב בינינו מנצח, כאשר אני מביא לשולחן את הידע הנרחב מאד שיש לי במימון ובמספרים, ואילו דריה מביאה את הקשרים הנרחבים שיש לה בבנקים, ואת המומחיות שלה בניווט בבירוקרטיה הקשה שקיימת בתחום המשכנתאות".
מה היתרון ביועץ משכנתא מקצועי ומנוסה?
"כשניגשים לבקש משכנתא ללא יועץ משכנתא מקצועי, מקבלים משכנתא שמתאימה לצרכי הבנק ולא של הלקוח", אומר שוקי. "השאיפה של הלקוח היא לשלם כמה שפחות שקלים על כל שקל שהוא לווה מהבנק, והמטרה של הבנק היא הפוכה. יועץ משכנתא מנוסה ובעל ידע מימוני רחב, מבין איך באמת עובדת עסקת המימון בצד של הבנק; היועץ מבין את היתרונות והחסרונות המימוניים של כל מסלול, מנתח את הסיכונים הטמונים במשכנתא לאורך השנים, ויודע לבנות ללקוחות את המשכנתא המתאימה ביותר בהתאם לנתונים הסובייקטיביים ולמגבלות העסקה. כך מאזן היועץ בין הסיכונים ואי הוודאות הטמונים במשכנתא, לבין הרצון לשלם כמה שפחות — כדי לבנות משכנתא איכותית.
החשיבות של משכנתא המותאמת ללקוח היא רבה: משכנתא היא הלוואה גדולה מאד, שנפרשת לתקופה ארוכה מאד, והיא בעלת משמעות רבה לכלכלת המשפחה לאורך שנים. אסור לאף לווה להתפשר על פחות מהמשכנתא הטובה ביותר שהוא יכול לקבל.
מעבר להכרת הלקוח, לדעתי יועץ מקצועי חייב להיות בעל רקע מימוני. חייב לדעת לנתח שוק כלכלי ברמת המאקרו, לנתח את שוק האג"ח ואת הציפיות הנגזרות ממנו לגבי כיוון המדד והריביות לטווח הקצר, בינוני וארוך וכו', וכל הידע והתובנות הללו חייבים לבוא לידי ביטוי בתכנון המשכנתא של הלקוח".
צפו: איך לחשב קנס היוון במשכנתא בדקה וחצי.
בניית משכנתא איכותית
שוקי: "משכנתא איכותית, היא משכנתא שלוקחת בחשבון את כל הפרמטרים הרלוונטיים לעניין, על מנת לייצר תמהיל שנותן מענה אופטימאלי לצרכי הלקוח. למשל, ניצול נכון של יתרונות המסלולים השונים והפחתת החסרונות והסיכונים הטמונים בהם, פיזור וניהול סיכונים, קיזוז קרן משמעותי כבר מתחילת הדרך של המשכנתא, שליטה במידת רגישות ההחזר החודשי לעליות ריבית ומדד, הפחתת ההסתברות לקנסות היוון במקרה של מיחזור או פירעון מוקדם ועוד. המטרה שלי היא למקסם את יתרונות התמהיל במסגרת ההחזר החודשי שקבענו, ושבסופו של דבר הלקוח ישלם על המשכנתא כמה שפחות לבנק, בכפוף לתסריטי עולם עתידיים אפשריים של הצמדה למדד ועלייה בריביות המשתנות. בשלב הבא אנו ב-360° פיננסים, פועלים במאמץ משותף במו"מ אגרסיבי מול מספר בנקים, לצורך קבלת הריביות הטובות ביותר לתמהיל שבנינו. היה והריביות שקיבלנו לא מספיק טובות, או ישנן אלטרנטיבות עדיפות יותר – מבצעים התאמות לתמהיל, עד קבלת התוצר הסופי הטוב ביותר".
ניתן להמחיש זאת מצויין בעזרת דוגמה מספרית: לאחרונה טיפלתי במשכנתא של זוג הייטקיסטים מתל אביב לרכישת דירה באיזור המרכז. הבית עלה קצת מעל 2.5 מיליון שקלים, והם נזקקו למשכנתא של 1.8 מיליון שקלי, קרי אחוז מימון גבוה של 70%. כלומר, מדובר בסיכון גבוה לבנק, שאמור להתבטא בריביות מאד גבוהות. עם זאת, כך נראית המשכנתא הסופית שלהם:
התמהיל לעיל, מציג חלוקה מיטבית בין המסלולים בהינתן המאפיינים של הזוג, מגבלות העיסקה וניתוח מאקרו של השוק. התמהיל מאפשר להם לסיים לשלם את כל המשכנתא תוך 14-16 שנים על ידי קיצור מסלול ארוך ומסוכן מיד בסיומו של מסלול קצר. הכיצד? לאחר חמש שנים, כשיסיימו את מסלול 5 הזול (1.1% ריבית), יקצרו בני הזוג את מסלול 2, המתוכנן ל-30 שנה, לשנתיים נוספות (סה"כ שבע שנים). מסלול 2 הוא המסלול הרווחי ביותר לבנק והמסוכן ביותר ללקוחות, אולם הוספתו משתלמת לנו ובגדול: משום שהוספנו לעצמנו סיכון, הבנק מתגמל אותנו בריביות נוחות בשאר המסלולים. אולם היות והלווים יסיימו את המסלול הזה בשבע שנים בלבד – הסיכון במסלול יורד כמעט לאפס.
'הטריק' הזה, נכון גם לגבי מסלול הפריים: לתקופה ארוכה אכן ישנה הסתברות גבוהה מאד שהריבית במשק תעלה, וכך גם ריבית הפריים. משום כך, ועל מנת לגדר את הסיכון דרמטית, מיד לאחר שנסיים עם מסלול 2, אנו ממשיכים בקיצור מסלול הפריים ,כך שהמסלול צפוי להסתיים בתוך 13- 14 שנים במקום 25.
בשורה התחתונה, שורת הכסף: בתסריטים פסימיים עד מאד פסימיים, של הצמדה למדד ועליות ריבית, בני הזוג צפויים לשלם על המשכנתא בין 20% ל-26% על הקרן עד לסיומה, וזאת ב- 70% מימון. לזה אני קורא "כסף כמעט חינם".
שוקי מלה הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (תכנית המצטיינים של אונ' בן גוריון) – Honors MBA, בעל הסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי – CFP והסמכה כמתכנן פרישה. סוכנות 360° פיננסים מחזיקה בתו אמון הציבור לקידום הגינות בעסקים. להתרשמות, מאמרים ומדריך משכנתא מקצועי – בקרו באתר הבית של 360° פיננסים או צרו קשר בטלפון 077-5569116. ניתן להיכנס גם לדף הפייסבוק .
נייד שוקי: 050-2126505
נייד דריה: 052-8281702