אפקט המימון: כשאשראי מתנפל על שוק הנדל"ן

לא בכל יום מוציא בנק ישראל מכתב שקורא לבנקים להירגע במתן אשראי. אתמול (ב') פורסם ב"כלכליסט" כי נשלח מכתב שכזה בשבוע שעבר אל הבנקים בנושא האשראי ליזמים וקבלנים בנדל"ן. בבנק ישראל זיהו עלייה ברמת הסיכון באשראי זה, וקראו לבנקים להוריד הילוך.

אולם עליית המדרגה במתן האשראי לנדל"ן בבנקים שהתבטאה בירידה במרווחים, בעלייה ברמת המינוף ובקצב גידול גבוה, משקפת רק תמונה חלקית. בצד השני בשוק החוץ בנקאי, מתרחשת תופעה דומה ואולי אף חזקה יותר.

קרנות בתחום האשראי לנדל"ן צצות כפטריות אחרי הגשם. די לראות מה קורה בבורסה - בשנה האחרונה הונפקו שמונה חברות אשראי חוץ בנקאי המתמחות בתחום הנדל"ן. במקביל חברות אשראי חוץ בנקאיות נוספות, כגון נאווי, מודיעות כי בכוונתן להתמקד במימון ענף הנדל"ן.

היזם צריך פחות הון עצמי

בחברות החוץ בנקאיות ניתן לראות צמיחה חדה בפעילות, כשרובן הציגו עלייה דו־ספרתית בהיקף התיק במחצית הראשונה של השנה של עד 18%. נראה כי לפחות חלקן גם הגדילו את רמת הסיכון, מה שמתבטא בכך שהכנסותיהן צמחו בשיעור חד יותר. הלוואות משלימות להון עצמי הן בעלות רמת סיכון גבוהה יותר, אך גם ריבית גבוהה יותר.

השילוב של כסף זול, היצע נמוך של פרויקטים לנדל"ן, ורמת סיכון (לפחות עד כה) נמוכה, גורמת לנותני האשראי השונים מהבנקים ועד לגופי האשראי החוץ בנקאיים להתנפל עם הצעות על יזמי הנדל"ן. התחרות הזו מתבטאת גם בירידה במרווחים, אך בעיקר בשיפור בתנאים ללווה, ובעיקר בכל הקשור לשיעור המינוף. "היום יזמים צריכים להביא הרבה פחות הון עצמי לפרויקט ממה שהיו צריכים לפני שנתיים. מתחילות אפילו לקום קרנות למיניהן שמציעות ליזם השקעה בהון העצמי", אומר גורם בשוק האשראי החוץ בנקאי.

המפקח על הבנקים יאיר אבידן. השוק החוץ בנקאי מתנהל כמעט ללא פיקוח | צילום: יריב כץ

אלמנט בעייתי נוסף שמציינים אותו בשוק הוא שההלוואות מתבססות על תחשיבים המעריכים המשך עלייה במחירי הקרקע, דבר שיש בו מאפיין בועתי. זה נראה כיום כמעט תרחיש דמיוני, אבל יום אחד בהחלט ייתכן שמחירי הנדל"ן יפסיקו לעלות, או שהריבית תעלה, וכל התחזיות שמתבססות על המשך עליות המחירים יתנפצו. מה אז יקרה לפרויקטים שאין בהם כמעט הון עצמי.

רמת המינוף בבנקים מגיעה ל־100%

גם בבנקים רמת השמרנות ירדה. עודפי ההון של הבנקים והתחרות בעיקר בין שני הבנקים הגדולים הביאה לעלייה ברמת המינוף במימון שהבנקים מוכנים לתת עד לרמה של 100%. בבנקים מתגוננים, ומבהירים כי העלאת רמת המינוף ניתנת רק לחברות טובות וחזקות שצברו עודפי הון גדולים, ולכן בעסקה ספציפית, הקטנה ביחס לגודלם מסכים הבנק להתגמש ברמת המינוף. "צריך לראות מה קרה לחברות הנדל"ן בשנים האחרונות, הן צברו הון, הן הרבה יותר חזקות ממה שהיו לפני עשר שנים. ואפשר להתאים ולהתגמש איתן בעסקה ספציפית, מבלי שהדבר ייחשב עלייה בסיכון, היות והאיתנות של החברה עצמה רק גדלה", אומר גורם במערכת הבנקאית.

אין ספק שהגורם המרכזי המביא לעליית מחירי הנדל"ן מזה יותר מעשור הוא המחסור החמור בהיצע. אולם לא ניתן להתעלם מכך שהמימון הזול מתדלק גם כן את העליות. התהליך הזה חטף כעת צינון מבנק ישראל, אלא שבמקביל לו מתקיים השוק החוץ בנקאי, כמעט ללא פיקוח בכל הקשור לרמת הסיכון בהלוואות, ולא נראה שיש משהו שיעצור אותו בזמן הקרוב.