עורך דין סמיר חורי – אמינות והגינות יוצאי דופן בעולם הנדל"ן

שוק הנדל"ן כמרחקה

הדרך הטובה ביותר לדעת כי שוק הנדל"ן שבר את מגמת הדשדוש שאפיינה אותו בשנתיים האחרונות, היא להביט אל עבר נתוני המשכנתאות.

סיכום של הרבעון הראשון של שנת 2021 מצביע על עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ובסיכום כללי סך המשכנתאות של הציבור כולו הגיע לכדי 411 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של 9% בתוך 12 חודשים.

על מנת לעשות סדר בין כל הנתונים והמספרים היבשים, ביקשנו לשמוע את חוות דעתו המקצועית של סמיר חורי, עורך דין המתמחה בייעוץ משפטי בעסקאות נדל"ן, ומי שחי ונושם את שוק הנדל"ן גם מכובעו כיועץ משכנתאות, משקיע פרטי ויועץ נדל"ן. הופתענו לשמוע על לא מעט "טריקים" שאנשי המקצוע השונים מסרבים לגלות לכם, על כך ועוד בכתבה הבאה.

עורך דין סמיר חורי – אמינות והגינות בעסקאות נדל"ן

סמיר חורי ושות' - משרד עורכי דין | יח"צ

סמיר חורי, בן 36, הוא עורך דין המתמחה בכל הנישות השונות הסובבות את עולם הנדל"ן. אל המשרד הבוטיק שלו בחיפה מגיעים לקוחות מכל רחבי הארץ מהסיבה הפשוטה, שמו הולך לפניו כאחד מאנשי המקצוע ההגונים ביותר בתחום שבו יש לא מעט אותיות קטנות שיכולות להיות שוות עבורכם המון כסף.

אחד היתרונות בעבודה מול חורי, זאת העובדה שמעבר להיותו עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן, הוא חי את עסקאות המכר השונות גם בזכות היותו יועץ נדל"ן בעל סוכנות נדל"ן וכמשקיע פרטי.

על הדקויות החשובות שעושות את ההבדל בין עוד עורך דין לענייני מקרקעין לבין מי שחי ונושם את השטח עצמו, חורי סיפר: "כאשר יצאתי לדרכי המקצועית ידעתי מהר מאוד כי על מנת לבלוט בתחום אני לא יכול להישאר רק כעורך דין שמטפל בפן המשפטי הרשום בניירת, אלא שכדאי לי ללמוד את כל המוקשים והמשתנים שנמצאים בשטח עצמו. לכן, כנדלניסט שעוסק בכל הרבדים, צברתי ניסיון שעוזר לי לנבא את העתיד, ולהיות זהיר מול קשיים שיכולים לצוץ ולהפיל עסקאות".

הטעות הקלאסית בחתימה על חוזה לרכישת דירה

לפי הדעה הרווחת, רוכשים או מוכרים פונים לעורך דין לאחר שכבר הושלם המשא ומתן וסוכמו התנאים העסקיים, כמו מחיר הדירה ופריסת התשלומים. אך ישנם לא מעט מוקשים נסתרים מהעין בביצוע עסקת נדל"ן, כאלו היכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים לקונה הנכס. אנשי המקצוע מכירים אותם, אך לא תמיד יספרו לכם עליהם! לכן כדאי מאוד לפנות לעורך דין שבקיא בתחום עסקאות הנדל"ן ,ולהכניס אותו לתמונה מיד לאחר קבלת ההחלטה על רכישת הדירה (או מכירתה). 

המורכבות של עסקאות הנדל"ן דורשת ניסיון ובקיאות בתחום, כיוון שמדובר בלא מעט פעולות שחובה לבצע טרם ההתקשרות החוזית, בין היתר מדובר בבדיקות רישום הנכס, בדיקת הבעלות, בדיקת חובות או עיקולים, בדיקות תכנוניות, בדיקת תכנון מס – מס רכישה ומס שבח ועוד.

אולם, תפקידו של עורך הדין המנוסה והבקיא בעסקאות נדל"ן לא מסתכם רק בבדיקות משפטיות, אלא הוא גם צריך להיות נאמן ללקוח ולשמור על האינטרסים שלו, גם אם הדבר מתנגש עם האינטרס הכלכלי של עורך הדין או עם יתר אנשי המקצוע הנגועים בעסקה.

עו"ד חורי סיפר לנו על הטעויות השכיחות בקרב אלפי זוגות תמימים, כאשר ניגשים לרכוש נכס למגורים: "לצורך הדוגמה, המקרה הקלאסי הוא של קונה שפונה לעורך דין לאחר שמצא את דירת חלומותיו, בין אם באופן פרטי או ע"י משרד תיווך. הקונה מחליט ליטול משכנתא למימון הרכישה, והוא גם בוחר להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות וכך יוצא לדרך.

לאחר כל הבדיקות המשפטיות, עריכת ההסכם וניהול המשא ומתן, הצדדים קובעים להיפגש למועד לחתימה, ובפגישה הזו הקונה משלם תשלום המקדמה, לוחצים ידיים ומאחלים שיהיה במזל טוב. 

עם ההסכם החתום, הקונה פונה אל הבנק על מנת לקדם את תיק המשכנתא. הבנק מצידו יפנה את הקונה לשמאי מטעם הבנק, כדי שיעריך את שווי הנכס לצורך קביעת סכום המשכנתא, כך שהבנק יוכל להגן על עצמו במידה והוא ייאלץ למכור את הנכס במהירות ובקלות יחסית, אם לא ישולמו תשלומי המשכנתא". 

כאן נשאלת השאלה, מה קורה במקרים בהם השמאי העריך את שווי הדירה בסכום הנמוך ממחיר רכישתה, כלומר שהערכת השמאי אינה תואמת את מחיר התמורה המוסכם בחוזה הרכישה? 

הסיטואציה הזו דוחקת את הקונה עם הגב לקיר, כי מצד אחד הוא לא יכול לחזור בו מחתימת החוזה, אלא אם כן יבקש להפר את החוזה ויישא בפיצויים המוסכמים, ועשוי אף להיתבע ע"י המוכרים. מצד שני, כדי לא לאבד את העסקה, הקונה יצטרך להשלים את היתרה החסרה בין מחיר התמורה שסוכם לבין הערכת השמאי, ממקור אחר שהוא לא הבנק והמשכנתא המוצעת לו.

במילים אחרות, הקונה התמים עשוי למצוא את עצמו "נופל בין הכיסאות". הואיל והוא לא ידע שהיה ביכולתו לפנות לשמאי עוד לפני חתימת ההסכם, ובכך למנוע הפסד כלכלי ועוגמת נפש מיותרים, רק משום שאף אחד מקרב כל אנשי המקצוע סביבו לא טרח לייעץ ולהכווין אותו כמו שצריך מחשש שהעסקה תתפוצץ".

מדוע אם כך עורכי הדין, המתווכים או אפילו יועץ המשכנתאות לא הזהירו את אותם קונים קודם לכן? 

עו"ד חורי גיחך והסביר: "זה אולי הסוד הגלוי ביותר במקצוע, על פי רוב אנשי הנדל"ן, המתווכים, יועצי המשכנתאות ואפילו לחלק מעורכי הדין, אין אינטרס להדריך את הלקוחות שלהם לבצע בדיקת שמאות מוקדמת. סביר להניח כי כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן ער ומודע למוקש הזה, אך למרות זאת רוב אנשי המקצוע יעדיפו שלא לציין זאת בפני הלקוח והסיבה לכך פשוטה ו"הגיונית".   

שמאות מוקדמת – ההמלצה של אנשי המקצוע ההגונים

הופתענו לגלות עד כמה אפשר היה למנוע את הטעות הקלאסית הזו מצד רבים שנכוו לחינם, ושילמו כסף יקר שלא תמיד היה מונח בכיסם, על הפתרון לבעיה מהדוגמה האחרונה סמיר הסביר:

"ההמלצה שלי כאיש מקצוע היא לכל מי שחפץ לרכוש נכס למגורים, קודם כל לפנות לשמאי שעובד עם הבנק ממנו הוא מבקש לקבל משכנתא, על מנת שזה יערוך עבורו בדיקת שמאות מוקדמת. אומנם זה יעלה לו סביב 3,000 שקלים, אך כך הוא יהיה בטוח בכל הנוגע למחיר המוסכם לרכישת הנכס, וסכום המשכנתא אותו הוא יוכל לקבל מהבנק".

המיסוי שעושה את ההבדל 

"מעבר לרכישה של נכסים, יש גם את הנקודה של מכירת נכס, וזו יכולה להיות שווה הרבה מאוד כסף, כי מכירה של דירה טומנת בחובה פוטנציאל לתשלום מיסים מסוגים שונים. בהתאם לכך, על המוכר להעריך מראש את גובה תשלום המס הצפוי שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים. סוג המס המשמעותי ביותר הוא 'מס השבח' אשר משולם לרשות המיסים על 'השבח' שנוצר בעת מכירת הדירה", הסביר סמיר.

תכנון מס נכון, עריכת שומה עצמית תוך ניצול פטורים רלוונטיים

"השלב הראשון בתכנון מס נכון הוא לבחון האם המכירה צפויה להניב רווח, כאשר הרווח מחושב כהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה. 

עורך דין שבקיא בתחום יודע לבחון האם המוכרים זכאים לפטור מתשלום 'מס שבח' או לחישוב לינארי מוטב בשל מאפייני העסקה.

לאור אי הודאות בעניין זה, חשוב להדגיש כי תכנון מס הינו כלי לגיטימי שמעניק המחוקק לבעלי דירות בכדי להפחית את תשלום המס הנובע ממכירת הדירה. ישנם לא מעט כלים אותם מציע המחוקק כגון העברה ללא תמורה, שמירה בנאמנות וכיוצא בזה כאשר יש באפשרותם להביא להקטנת תשלום במס הצפוי.

אין להקל ראש בחשיבות שבביצוע תכנון מס על ידי עורך דין מיומן שכן תכנון מס נכון ואופטימאלי עשוי לחסוך עד מאות אלפי שקלים בעת מכירת הדירה", סמיר חורי סיכם את הדברים.

עורך דין סמיר חורי – יצירת קשר

לפרטים נוספים אודות הדקויות שיכולות לעשות עבורם את ההבדל הגדול בעסקאות נדל"ן, ולחסוך לכם כסף רב, ניתן ליצור קשר ישיר עם סמיר בטלפון: 052-377-4949

בקרו גם באתר הבית שלנו , או בדף הפייסבוק