המרלו"ג מתוך אתר החברה המוכרת | צילום: צילום מסך אתר השתתפויות בנכסים
בלעדי
ענקי הנדל"ן יוצאים לקרב נגד הליך מכירת המרכז הלוגיסטי בצריפין: "מריח לא טוב"
חברות הנדל"ן הגדולות נדהמו מההליך שנחשף בכלכליסט למכירתו החפוזה של המרכז הלוגיסטי בצריפין. חלקן הוציאו מכתבי איום לקופת התגמולים והפנסיה של הסוכנות היהודית, לקיים מכרז מסודר. הקופה בתגובה: “פועלים רק למען העמיתים”
התהליך החפוז למכירת המרכז הלוגיסטי הגדול בארץ, המרכז הלוגיסטי בצריפין, מסעיר את שוק הנדל”ן. ל”כלכליסט” נודע כי חברות, מהגדולות בשוק, הופתעו לקרוא על התהליך ביום חמישי ב”כלכליסט” ומיהרו להוציא מכתבי דרישה ואף איום לקופת התגמולים והפנסיה של הסוכנות היהודית, לקיים מכרז מסודר.
קראו עוד בכלכליסט:
חלק מהחברות העלו חשש כי הקופה מקיימת הליך מזורז כדי לסלול את הדרך לזכייתה של חברה ספציפית. החשש שעליו מדברים בשוק נוגע לאפשרות כי חברת מבנה הציבורית, המנוהלת בידי דודו זבידה, היא בעלת מידע עודף בתהליך, בין היתר בעקבות העובדה כי עורך הדין שמייצג אותה בעסקה ייצג קודם למכרז גוף אחר שניהל מו”מ על השטח המדובר.
ביום ראשון שעבר פנה משרד עורכי הדין פישר בכר חן באמצעות עו”ד עומרי שילה, אל מספר מצומצם של חברות (לדברי גורמים בשוק – 9, לדברי מקורבים לקרן – 12) עם הצעה להגיש הצעות לרכישת המרכז. המרכז ממוקם בצידו המזרחי של כביש 44 בין רמלה לבית דגן, סמוך לביה”ח אסף הרופא ומושב ניר צבי. הפארק משתרע על שטח עצום של 274 דונם (50 דונם מתוכם כבישים ו־224 דונם למלאכה, מחסנים ומשרדים) המושכרים בין היתר לשטראוס, רב בריח, חוגלה קימברלי, מחלבות גד, קוקה־קולה, פליינג קרגו גולברי ועוד.
שני סוגי מבנים קיימים במתחם – ישנים מפח ואיסכורית או אסבסט, וחדישים. המתחם מגודר ומאובטח והכניסה אליו היא דרך שער מרכזי. הסכם החכירה של הנכס מהמינהל מסתיים ב־2043. זהו המרכז הלוגיסטי הגדול בארץ והוא כולל 113 אלף מ”ר בנוי.
התהליך היה יכול לעבור בשקט אלמלא נחשף ב”כלכליסט” ביום חמישי. הפרסום הפתיע חלק מחברות הנדל”ן הגדולות שלא היו מודעות לתהליך, וכנראה שמנע כל אפשרות בדיעבד לביצוע הליך לא תקין עם עדיפות לכאורה לגורם זה או אחר.
עסקית מדובר בנכס שהוא חלום של כל חברת נדל”ן מניב: שטח עצום, שוכרים טובים ופוטנציאל השבחה. “אין נכסים כאלה למכירה בארץ”, אמר בעלים של חברת נדל”ן גדולה, “אף אחד לא יכול להרשות לעצמו להיות מחוץ למשחק הזה. העובדה שרק חלק קטן מהשוק נחשף אליה, רק הדליקה עוד יותר את השחקנים האחרים לאחר הפרסום”. בשוק מעריכים כי הנכס יימכר בכ־1.2 מיליארד שקל לפחות, לאור ההתעניינות העצומה. בשוק קיימות כבר שיחות לחבירה של גופים להתמודדות משותפת, אבל לא לפני קרב גדול להארכת התהליך, וקבלת אפשרות לבחון את הנכס מקרוב.
קופת התגמולים מנוהלת על ידי חיים מבורך. כיו”ר משמש סלי מרידור שבעבר שימש כיו”ר הנהלת הסוכנות, ויו”ר ועדת ההשקעות הוא ירום אריאב. הקופה משמשת לתשלומי פנסיה לגמלאי הסוכנות. כלומר התמורה אמורה לשמש לתשלום פנסיות לעובדים ולגמלאים והאינטרס הוא שזו תהיה גבוהה ככל האפשר.
לוחות זמנים דרקוניים
נכסי הקרן הם בהיקף של 4 מיליארד שקל. 27% מהסכום הם נדל”ן. ב־2012 נכנסה לתוקף תקנה לקרנות הפנסיה לא להחזיק נדל”ן ביותר מ־15% מערך נכסי הקופות. הסיבה: לאפשר נזילות לעמיתים. הקופות קיבלו עשר שנים להגיע לשיעור הזה, כלומר עד ינואר 2022. עובדי הסוכנות חיכו לרגע האחרון.
זו איננה הסיבה היחידה למכירה. כיום רק 3% מנכסי הקרן הם באג”ח מיועדות. חוק ההסדרים שעבר בקריאה ראשונה עוצר את מכירת אג”ח המיועדות לקרנות. הקופה רוצה למכור את הנכס ולרכוש בתמורה כולה אג”ח מיועדות עוד לפני סוף השנה, ומכאן החיפזון.
זה היה מיותר אילו השכילו בקרן למכור את הנכס לפני שנה למשל ולא להמתין לרגע האחרון, ומדובר במחדל. מקורבים לקרן אומרים כי שיעור האג”ח המיועדות עמד בתחילת 2019 על 30%, וירד עם הזמן. בנוסף, הם אומרים, “היינו עסוקים במכירה של נדל”ן אחר” – מעון קליטה במבשרת ציון לפני שלוש שנים ב־280 מיליון שקל לקרן ריאליטי, בניין ברחוב קפלן בתל אביב למפעל הפיס ב־140 מיליון שקל ומחצית מבית מילמן ברמת אביב לרמי שבירו לפי שווי 338 מיליון שקל, שתי עסקאות שנחתמו בתחילת 2021.
בקרן אומרים ששיעור הנדל”ן הולך וגדל מכיוון שמעל 90% מהעמיתים הם פנסיונרים, והמזומן מגיע לתשלום הפנסיה שלהם, כך שהקרן לא מקבלת עמיתים חדשים מאז 1995. עוד מדגישים בקרן כי המרדף אחר אג”ח מיועדות החל מצידם עוד לפני החוק החדש. עם זאת, בהליך של מכרז הקרן יכולה היתה לקבל ככל הנראה מחיר הרבה יותר גבוה מאשר קנייה בתנאי לחץ, אבל בקרן טוענים כי יקבלו מחיר טוב גם כך. “שרמי לוי ואחרים יעבדו סביב לשעון, גם בשבת, אם הנכס כל כך חשוב להם”, אמר מקורב לקרן, “לא נפגע בעמיתים שלנו שצריכים את האג”ח המיועדות האלה. העמיתים צריכים יציבות”.
הגופים שאליהם נעשתה פנייה התבקשו להגיש הצעות עד יום חמישי, כלומר בתוך 4 ימים. הם התבקשו להגיש הצעות מחייבות. כלומר – ללא דרך נסיגה. רוב החברות בתחום הן חברות ציבוריות שמתקשות להגיש הצעה מחייבת ללא בדיקות של התנאים והנכס. התהליך הוא חריג לכל הדעות ולאחר הלחץ שנוצר עם החשיפה ב”כלכליסט”, הסכימו בקופה לדחות את המועד להגשת ההצעות להיום ב־17:00.
לוחות הזמנים של המכרז והתנאים שלו הם קשיחים ואף דרקוניים. עם ההודעה על הזכייה מחויב הזוכה להעביר 10% מהתמורה בערבות בנקאית אוטונומית בתוך שני ימי עסקים, ובתוך שבוע ממועד הההודעה יהיה מחויב לחתום על הסכם המכר שינוסח על ידי עו”ד שילה, נציג הקופה. באותו מועד, כלומר שבוע מיום ההודעה, הרוכש ישלם 30% ממחיר העסקה, והערבות תושב לו. הערבות תחולט במידה שהרוכש ייסוג ולא יחתום על ההסכם בתוך שבוע. יתרת הסכום תשולם עד 10 באוקטובר. הקופה איננה מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר, ותהיה רשאית, אבל לא מחויבת, לקיים התמחרות.
הפנייה אל הגופים נעשתה בפרופיל נמוך. הפנייה היתה לחלק מהשחקנים בלבד. העובדה היא ששחקנים גדולים בתחום הנדל”ן: מליסרון הבורסאית שבשליטת ליאורה עופר, שנסחרת בשווי 12.6 מיליארד שקל, נצבא שבשליטת קובי מימון, ורמי לוי נדל”ן שבשליטת רמי לוי, לא ידעו על המכרז. כך גם סלע קפיטל שבשליטת שמואל סלבין.
סלבין, ששימש בעבר מנכ”ל משרד האוצר, תקף: “נדהמתי לקרוא על התהליך בעיתון. אנחנו מאוד כועסים. איזה מין תהליך זה? הרי אנחנו אחד השחקנים הגדולים בתחום, וזה העיסוק שלנו בעצם. אנחנו רק מחפשים נכסים מרכזיים כמו אלה במרכז הארץ עם תשואה יפה. איך יכול להיות שלא ידענו מזה. כל גוף שרוצה למקסם את המחיר, מציע בצורה מסודרת את הנכסים. כולם באים לבדוק אותם, יושבים ומגישים הצעה. אם אתה עושה את זה בעסקה סגורה תמיד המחיר בעצם נמוך יותר וזה פגיעה קשה בעובדי הסוכנות היהודית שהנכסים האלו זה הגיבוי לפנסיה שלהם”.
זה נכס פרטי בעצם.
“לא. מדובר בנכס ציבורי, נכס שקשור לעובדים רבים. לא יכול להיות שנכס ציבורי כל כך גדול ומרכזי לא יהיה על הרדאר ולא במכרז מסודר, ולא כל החברות המסחריות יוכלו להגיש. משהו לא מריח טוב. שעשו עסקה לכאורה בין כמה גופים. אם טובת העובדים לנגד עיניך אתה צריך שהמכרז יהיה שקוף ופתוח עם מקסימום מציעים. מכרז פתוח צריך לקחת חודש וחצי. לפתוח חדר עסקאות, לקבל אינפורמציה, לאפשר לך לשאול שאלות”.
סלבין לא היה היחיד. במליסרון למדו על המכירה מ”כלכליסט”, ופנו לקבל מידע. אחרי שקיבלו את מסמכי התהליך שיגרו מכתב לשילה. “פרק הזמן הקצרצר שנקצב אינו מאפשר עריכת בדיקת נאותות סבירה, אף לא במינימום המתחייב”, כתב היועץ המשפטי של קבוצת מליסרון שבשליטת ליאורה עופר. “אף לא למותר לציין כי בהנחה שמרשתכם חייבת בפרסום מכרז, נדמה כי לוח הזמנים הנ”ל – ודאי ביחס לנכס מורכב ויקר כזה – ספק אם מקיים את דרישות הבסיס לעריכת מכרז. לאור זאת, ובהתחשב גם בתקופת החגים שבפתח, אנו מבקשים כי המועד האחרון להגשת הצעות יידחה בכמה שבועות, זאת על מנת לאפשר לחברתנו (כמו גם לגופים אחרים), לערוך את כלל הבדיקות הנדרשות ולבחון הגשת הצעה ראויה שתתמודד באופן רציני במכרז”.
גם איש העסקים רמי לוי זועם. במכתב ששלחו עורכי הדין שלו נכתב כי עולה חשש ל”קיומן של נסיבות ושיקולים זרים, לכאורה, שנלקחו בחשבון בעת עיצוב המכרז ופרסומו”. לדברי עורכי הדין של לוי, “כדי לאפשר לכל המעוניין לקבל הזדמנות שווה והוגנת להגיש מועמדותו – הרי שמן המתחייב הוא לערוך מכרז פומבי המפורסם כדבעי, ולא ככזה הנעשה במחשכים”. לוי דורש לשנות את תנאי המכרז ולאפשר ארכה בת כמה שבועות כדי לאפשר התמודדות אמיתית ושוויונית על הנכס.
“תמוה ביותר”
גם חברת נצבא שבשליטת קובי מימון שלחה מכתב חריף. “אופן פרסום המכרז ותנאי המכרז כפי שפורסמו תמוהים ביותר”, כתבה נצבא. “עצם המכרז נודע למרשתי מקריאה בעיתונות הכלכלית. הפגם הברור ביותר הינו כי המציע אינו חייב להמציא ערבות בנקאית עם הצעתו. עובדה זו כשלעצמה מעוררת תמיהה רבתי ואינה מקובלת במכרזים כלל. אי המצאת ערבות בנקאית יחד עם המכרז מאפשרת לכאורה הגשת הצעות מאוחרות עם תאריך הקודם למועד שנקבע כמועד הסופי להגשת הצעות, מבלי שניתן יהיה לוודא מתי הוגשו בפועל. יתרה מזאת, אי מתן ערבות בקאית לפני שנבחרה ההצעה הזוכה, מאפשר למציע לסגת מהצעתו בכל עת ללא פיצוי”. גם נצבא דורשת את הארכת מועד הגשת ההצעות וכן שכל הצעה שתינתן תלווה בערבות בנקאית בשיעור 10% מגובה הצעת המציע.
בבקשה שנשלחה במקור לקבל הצעות לרכישת הנכס נכתב כי המוכרת “תהא רשאית (אך בשום אופן לא מחויבת) לנהל מו”מ עם המציעים כולם או חלקם, לרבות קיומו של הליך התמחרות בין המציעים כולם או חלקם”. מדובר כאן ברמז כי הליך התמחרות הוא אפשרות קיימת.
לדברי בכיר באחד מגופי הנדל”ן שקיבלו הזמנה להציע הצעות עוד קודם לפרסום, “תמוה ומוזר שמוכר שרוצה למקסם את שווי הנכס שלו בוחר שלא לערוך התמחרות פומבית כמקובל. הם אומרים בתנאים של ההצעה שהם רשאים, אבל לא חייבים, לבצע הליך של התמחרות, ובמילים אחרות הם אומרים: 'נבצע תהליך של התמחרות רק אם מתאים לנו', ועכשיו עולה השאלה מתי זה יתאים להם. נראה לי שעשו עלינו סיבוב. קראו לנו לגיש הצעות כאשר בפועל תכננו מראש מי יזכה. אנחנו רק הקישוט”.
צריפין ונכסים אחרים הועברו לקופה על ידי הסוכנות לפני שנים רבות, במהלך שהמדינה לא היתה שבעת רצון ממנו ובשווי נמוך יחסית. בתחילת 2022 תופסק הנפקת אג”ח מיועדות לקרנות ולדברי הקופה היא מנסה להנזיל את נכסיה ולרכוש את האג"ח המיועדות לפני המועד האחרון.
הקופה היא חברה אחות לחברה־בת של הסוכנות היהודית. גורמים המעורים בנושא בסוכנות ידעו לספר שבין חברה־בת של הסוכנות לבין הקופה נערך משא ומתן ממושך שנמשך כמה חודשים למכירת הנכס בצריפין יחד עם נכסים אחרים של הקופה, תמורת כ־600 מיליון שקל. מקורבים לקופה טוענים כי מדובר באחוזים מהנכס, מניות מיעוט, ויחד עם נכסים אחרים, בעייתיים, שהקופה ביקשה להיפטר מהם.
אותם גורמים סיפרו כי בין הסוכנות לקופה כבר סוכם המחיר, וכי חבר הנאמנים של הסוכנות אף אישר את העסקה. מטעם הסוכנות ניהל את המו”מ הגזבר משה עשירי. אבל כשהמחיר סוכם נסוג לפתע מבורך שניהל את המו”מ מטעם הקופה, במפתיע, והחליט לבחון מציעים נוספים. הטענות בשוק הן שככל הנראה התכוון לקבוצת מבנה שמנוהלת בידי דודו זבידה, ובעל המניות הגדול בה (27.5%) הוא דוד פורר, בעלי ניאופארם, שבנו טל משמש כיו”ר החברה.
"יתרון דרמטי על פני האחרים"
עו”ד שמואל לכנר, שייצג את הסוכנות, לפי גורמים המעורים במו”מ, הוא שהביא את קבוצת מבנה, ובכך, לטענת גורמים בשוק, העניק לה יתרון דרמטי על פני המתחרים האחרים בהליך ואפשר לה לתמחר את הנכס בשווי גבוה יותר מאשר המתחרים שבקושי הכירו אותו. המעבר של עו”ד לכנר מייצוג רוכש אחד למשנהו לכאורה, חריג. לכנר מסר: “אין שום בעיית ניגודי עניינים. משרדנו ייצג גורם במו”מ לעסקה. לאחר שהמו”מ הסתיים עברנו לייצג גורם אחר שמשתתף בהזמנה להציע הצעות שהוצעה על ידי המוכר. כל הגורמים המעורבים מעודכנים בכך”. בקבוצת מבנה סירבו להגיב.
בקופה מכחישים את הטענות וטוענים שהסוכנות ניסתה לנצל את המצב והלחץ ולקבל מחיר זול במיוחד, ולכן העסקה התפוצצה. הם טוענים כי העדיפו את המתווה המדובר כדי להיפטר מהנכסים הבעייתיים.
הם הוסיפו כי התנאי למכירת הנדל”ן הוצג לקופה לפני עשר שנים שמסתיימות בדצמבר, וכי מבורך והנהלת הקופה המתינו לרגע האחרון ולכן מוכרים את הנכס תחת לחץ. בידי הקופה היתה שומה שמרנית שעדיין קיימת שלפיה הנכס שווה מאות מיליוני שקלים פחות מהשווי שניתן לקבל עבורו במכרז.
אגב, הסוכנות מחזיקה ב־50% ואחראית אקטוארית לקופת הפנסיה. קופת הפנסיה היא חברה־אחות של הסוכנות ואם ייווצר גירעון אקטוארי בקופה, הסוכנות חייבת להביא את הכסף ולחפות על גירעון אפשרי. בסוכנות מספרים שעשירי היה מאוד מאוכזב כשהעסקה התפוצצה.
יש סימני שאלה גדולים על ההעדפה של הליך תחרותי על מכרז פתוח שכולל פתיחת חדר מידע ומענה על שאלות לרוכשים. בקופה טוענים שכל מי שביקש את מסמכי המכרז, קיבל. “פנינו ל־12 גופים גדולים”, אמרו שם, "ניסינו להגיע לכל מי שאפשר. מה שמפריע להם זה לוחות הזמנים. לנו חשובה טובת העמיתים: שנשיג את המחיר הגבוה ביותר, ושנספיק לקנות אג"ח מיועדות. בסוף זה נכס פשוט, לא מורכב. כל חברת נדל”ן גדולה יודעת להתמודד על סמך הנתונים המפורטים שהעברנו, כולל הסכמי השכירויות. הלכנו לתהליך רק אחרי שניסיון המכירה נכשל, וחשבנו שזו הדרך הנכונה למכור”.
בקופה מעריכים שיגיעו לפחות עשר הצעות היום. נכון לעכשיו לא לקחה הקופה גורמים חיצוניים שילוו את התהליך, אלא רק חברי ועדת ההשקעות, היועץ המשפטי גלעד בכר, סמנכ”לית הכספים שלי סבן והמנכ”ל מבורך. נראה כי החברות הגדולות ישתתפו בסופו של דבר, כך קרן ריאליטי, עזריאלי, מגה אור, גב־ים ואחרות.
קופת התגמולים בתגובה: "תהליך המכירה נערך באופן מסודר ותחרותי לחלוטין"
קופת התגמולים והפנסיה של הסוכנות מכחישה בתגובה כי עמדה על סף מכירה של המרכז הלוגיסטי בצריפין לסוכנות ב־600 מיליון שקל. "מעולם לא עמדה על הפרק עסקה עם הסוכנות עצמה", מסרה, אולם להכחשה צורפה הסתייגות שלפיה "אנו לא נוהגים להיכנס לפרטים לגבי תהליכים שהיו ואשר לא הבשילו לידי עסקה בסופו של דבר". לשאלה מדוע הופסק המו"מ עם הסוכנות לפתע, השיבו בקופה: "בעבר התקיים מו"מ מול גוף מסוים ובסופו של דבר העסקה לא הבשילה. לאחר ששקלנו את הדברים העומדים לפנינו, ומתוך מחויבות לפעול לטובת העמיתים, הוחלט לבצע את הליך המכירה הנוכחי".
באשר לסוגיית האפשרות שהנכס יימכר לקבוצת מבנה נמסר: "לא היתה ואין שום כוונה למכור לגורם מסוים. הם פנו כפי שפנו גורמים רבים אחרים. כשההחלטה שלנו על מכירת הנכס התפשטה בשוק, מדובר בשוק קטן, פנו אלינו כמה גופים, לרבות חברת מבנה. הבהרנו לכל הגורמים שפנו כי אנו לא מקיימים בשלב זה מו"מ או שיח עם אף חברה וכי הם רשאים להשתתף כמו כל יתר המציעים בהליך התחרותי. אנחנו עדיין בשיאו של התהליך כך שזהות הקונה טרם נקבעה. חשוב לציין שתהליך המכירה נערך באופן מסודר ותחרותי לחלוטין. פתיחת המעטפות תהיה באחריות צוות המונה נציגים חיצוניים כפי שנהוג בעסקאות אחרות שאנו מבצעים".
עוד מסרו כי "מדובר בתהליך סדור ואחיד עם 25 מתעניינים שהינם מהשחקנים המרכזיים בשוק. החומר הועבר אליהם לבחינה וממתינים לשלב הגשת הצעות המחיר תוך כדי שאנו שואפים לקבל מחיר גבוה ככל שניתן עבור עמיתי הקרן. ישנם מציעים פוטנציאליים ואיננו מחזיקים בתעדוף כזה או אחר". לשאלה על פרק הזמן הקצר שניתן למציעים נמסר: "ככל שהקרן תצמצם את שיעור הנדל"ן בזמן הקרוב, תעמוד בפניה אפשרות לרכוש אג"ח מיועדות שיאפשרו להעניק לעמיתי הקרן יציבות פנסיונית וודאות לקצבת הפנסיה שלה הם זכאים".
על השאלה מדוע לא התקיימה פנייה לחברות גדולות נוספות בתחום הנדל"ן נמסר: "כל חברה שביקשה להגיש יכלה לפנות אלינו. מבלי להתייחס לשמות ספציפיים כאלו או אחרים, פנינו מיוזמתנו לחברות הגדולות הרלבנטיות לדעתנו לרכישת נכס בסדר הגודל המדובר ובלוח זמנים כזה. אין כל ספק כי פנייה ל־25 גורמים מעידה על רצון לקבל כמה שיותר הצעות על מנת להשיא את התקבולים מהמכירה... יש תהליך מסודר, אחיד ותחרותי עם משתתפים רבים, אנחנו פועלים בתוך אילוצי זמן המתחייבים מכוח הרגולציה ותיקוני החקיקה הצפויים. כל ההחלטות נעשות מתוך רצון להיטיב ולשמור על זכויות העמיתים שלנו ובתוך כך - להשיג מחיר הכי גבוה עבור העמיתים. איננו סבורים שנכון יהיה להקריב את טובת העמיתים לטובת נוחות כזו או אחרת של מציע כזה או אחר".
האם אינכם חוששים מתביעות של עמיתים בקופת התגמולים של הסוכנות?
"כל מה שאנחנו עושים מתחילת התהליך, הוא אך ורק לטובת העמיתים, הן בצד היציבות הפנסיונית הנדרשת והן בצד התשואה המרבית שניתן להשיג על הנכסים".
יש טענות כי מדובר בצעד חמור ש"מריח לא טוב" ושכל התהליך החפוז הוא לא אמיתי כי המכירה תהיה לגוף החליפי.
"אין כל עדיפות לגוף מסוים ולראיה פנינו ל־25 גופים מרכזיים במשק שמתעניינים בעסקה. זהו גוף אחד מני רבים שפנו והעסקה לא הובטחה לאף אחד. התהליך בעיצומו ואנו מציעים להמתין בסבלנות לתוצאות התהליך".
אחד המתמודדים הפטנציאליים אמר כי הוא מתקשה לקבל את ההסברים של הקופה. "יכלו לתת לכולם 30 יום ללמוד את החומר. כמו שהבנקים מכרו נכסים כשלכולם יש מידע מלא. זה נראה ניסיון מכוער לתת עדיפות לא ראויה על חשבון כספי העמיתים. עד סוף השנה יש מספיק זמן לעבור לסידור החדש של האג"ח המיועדות ולקבל בנחת את כל הכספים. כל קרנות הריט וחברות הנדל"ן הגדולות יודעות לגייס כסף בזמן קצר. הפער בין שני סוגי התהליכים יכול להסתכם בעשרות אחוזים".