האוצר מאותת על העלאת מס רכישה למשקיעים

סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה ביום ראשון בנוגע לענף הנדל"ן לא הותירה ספק לגבי הגורם שאליו מפנים כלכלני האוצר אצבע מאשימה בכל הקשור לזינוק במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה. לפי האוצר, המשקיעים, אשר נהנו מהורדת מס הרכישה, הם גורם מרכזי להתנפלות על הדירות בימים אלה ולעליית המחירים.  

מתוך כלל הרכישות ביוני, 13.8 אלף דירות, המשקפות עלייה של 26% בהשוואה ליוני אשתקד — המשקיעים רכשו 2,900 דירות, זינוק של 126% בהשוואה ליוני 2020. בתל אביב ובחדרה היקפי הזינוק עמדו על 250%. 

באוצר הסבירו כי הסיבה לזינוק הזה היא החזרת מס הרכישה לרמה שלפני 2015.

מניתוח רמות המחירים עולה כי המשקיעים מתחרים ברוכשי דירה ראשונה, ולא במשפרי הדיור, שרוכשים דירות יקרות יותר משמעותית. כך למשל באזור המרכז המחיר החציוני של דירת משקיעים עמד על 1.66 מיליון שקל, גבוה רק ב־60 אלף שקל מהמחיר החציוני של הדירות שקנו רוכשי דירה ראשונה. לעומת זאת, המחיר החציוני של משפרי דיור מגיע ל־2 מיליון שקל. גם בדירות החדשות נמצא כי המשקיעים מתחרים ברוכשי דירה ראשונה וקרובים אליהם. עוד נמצא, כי המשקיעים שרכשו דירות בפריפריה הקפידו לא לעבור את מדרגת המס שתחייב אותם במס רכישה של מעל 5% (מדרגה שמעל 1.3 מיליון שקל). לצד זאת, נרשם היקף כמעט זהה של מכירת דירות על ידי משקיעים, שעמד על 2.9 אלף דירות. 

לאחר הורדת מס הרכישה בסוף יולי 2020, ממועד הורדת המס ועד סוף יוני האחרון, נרכשו כ־24 אלף דירות על ידי משקיעים, קצב רכישות ממוצע של 2,186 דירות, עלייה של עד 92% בקצב הרכישות לעומת התקופה שקדמה להעלאת המס. באוצר יודעים כי העלאה או הורדה של מס הרכישה הן טיפול נקודתי בצד הביקוש בלבד, אך למרות זאת הם לא מקלים ראש בהורדה של אלפי עסקאות חודשיות אשר מלבות את המחירים. 

נקודת הייחוס בכל הסקירה היא יוני 2015, תאריך שזכור היטב לפקידי האוצר ולאנשי הנדל"ן בשל הזינוק בהיקפי הרכישה אשר טרם נחצו מאז. למעשה ביוני האחרון וביוני 2015 נרשמו היקפי הרכישות הגבוהים ביותר, ושניהם קשורים למס הרכישה ולתרומתם של המשקיעים לכך. ביוני 2015 היתה זו התנפלות של משקיעים אשר חלקם הגדול הקדים עסקאות בשל כוונת האוצר להעלות את מס הרכישה. המשקיעים שנכנסו אל השוק היוו 21% מכלל הרכישות ביוני, כמעט כפליים ממשקלם ביוני 2020, טרם הורדת המס. 

קצב הרכישות הנוכחי משקף את הקצב של 2014-2013, והנתונים מראים כי הקצב הנוכחי רק הולך ומתגבר ואף פותח פער של כ־51% בין קצב רכישות המשקיעים הנוכחי לבין זה שקדם להעלאת המס ב־2015. אם משווים רק את החודשיים האחרונים, מדובר בפער של 92%. באותן שנים, לשם המחשה, עמד ממוצע הרכישות החודשי על 2,159, בעוד בחודשיים האחרונים (מאי-יוני 2021) הוא 2,768 דירות בחודש.