התוכנית של שרת הפנים למלחמה בבניינים קורסים: הגדלת זכויות

קריסת הבניין בחולון ופינוי בניינים בערים שונות בארץ הובילו את שרת הפנים איילת שקד לבחון פתרון שיאפשר הריסה ובנייה מחדש בהליך מזורז של בניינים שיוגדרו מסוכנים. ל"כלכליסט" נודע כי הרעיון שנבחן כעת הוא יצירת מסלול ייחודי בחוק החדש שמחליף את תמ"א 38.

במסלול זה יוענקו זכויות בנייה עודפות לבניינים שנמצא כי נשקפת להם סכנת קריסה, לעומת זכויות הבנייה שיוענקו לבניינים שיעברו הליך רגיל של הריסה ובנייה מחדש. בנוסף נשקלת האפשרות לפטור בניין שהוגדר מסוכן מהיטל השבחה למרות שכאמור יקבל זכויות בנייה שישביחו את שווי הנכס, מצב שבדרך כלל מחייב תשלום של היטל השבחה. הרגל השלישית של המהלך ששקד בוחנת הוא האצה של הליכי אישור התוכנית והוצאת היתר בנייה.

המתווה שנבחן כעת הוא כי במסלול שמיועד למבנים מסוכנים הוועדה המקומית תחויב לאשר את התוכנית תוך חודשים ספורים, אם היא לא תעמוד בלוח הזמנים הזה הטיפול בתוכנית יעבור למוסד תכנוני גבוה מהוועדה המקומית שיקבל את הסמכות להוציא היתר בנייה תוך עקיפתה.

העקרונות האלה נועדו להשיג במהירות שתי תוצאות: ראשית, תוספת זכויות הבנייה, ביטול היטל ההשבחה וקיצור הבירוקרטיה אמורים ליצור תמריץ כלכלי שיעודד יזמים לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במבנים מסוכנים. כידוע בפרויקטים כאלה הדיירים מקבלים דירה חדשה, בבניין מחוזק ואיתן, והיזם יכול למכור בשוק החופשי את יתר הדירות שהתווספו.

התוצאה השנייה שמקווים להשיג בזכות המסלול החדש של שקד הוא שוועדי בתים (או יזמים) ימהרו לערוך בדיקה הנדסית של יציבות הבניין מתוך תקווה כי אולי יוכלו להיכנס למסלול המואץ וליהנות מזכויות בנייה עודפות.

איילת שקד | אוראל כהן

תוספת זכויות בנייה של 800%

לפני כחודש הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את החוק שיחליף את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והוא עבר לדיון בוועדת הפנים של הכנסת. על פי החוק שנרקם כעת, בניינים שנבנו לפני 1980 ולכן לא עומדים בתקן לרעידות אדמה יקבלו תמריץ להריסה ובנייה מחדש: תוספת בנייה בשיעור של 400% לעומת השטח הבנוי כיום.

טוב שהתעוררו הצעת שקד אינה פתרון למבנים מוזנחים בפריפריה כיאה לתפיסת העולם של שרת הפנים גם הפתרון שלה לבנייה מחדש של מבנים מסוכנים מתבסס על השוק הפרטי, תוך ניסיון לצמצם את ההתערבות הממשלתית ועם אפס השקעה מצד הממשלה. הגישה הזו לא תאפשר לפתור בעיות באזורים שבהם יהיה כשל שוק אמיתי גזיתלכתבה המלאה

כעת מבקשת שקד להוסיף מסלול נוסף שבו בניינים שיוגדרו מסוכנים על סף קריסה יוכלו לקבל תוספת בנייה בשיעור גבוה יותר. המספר המדויק עוד לא נקבע אך בדיונים שמתקיימים כעת בסביבת שקד הכיוון הוא כי בניינים מסוכנים באזור המרכז יקבלו תוספת זכויות של 500% לעומת השטח הבנוי כיום.

בפריפריה שבה שווי הדירות נמוך ולכן יש צורך להגדיל את התמריץ נשקלת תוספת זכויות דרמטית בשיעור של 800% לעומת המצב הקיים. לצורך ההמחשה, בניין שגובהו היום 3 קומות יוכל תיאורטית לצמוח לגובה של 24 קומות.

על פי החוק שנרקם בוועדת הפנים ומחליף את תמ"א 38, ועדה מקומית תוכל להפקיע לצורכי ציבור 15% מהשטח הבנוי בבניין החדש. לחילופין, אם תוותר על השטח היא תוכל לגבות היטל השבחה בשיעור של 25% מעליית שווי הנכס בעקבות אישור התוכנית להריסתו ובנייתו מחדש.

אבל נראה כי במסלול לבניינים מסוכנים לא יהיה היטל השבחה או הקצאה של שטח ציבורי, וזאת כדי לשפר את התמריץ הכלכלי.

בחוק שמחליף את תמ"א 38 וועדה מקומית נדרשת לאשר תוכנית תוך כשנתיים, ואילו במסלול לבניינים מסוכנים שעון העצר יקוצץ ויעמוד על חודשים ספורים בלבד.

כל הרעיונות האלה נבחנים כעת בסביבתה של שקד, אבל המתווה החדש עוד לא מגובש ועשוי להשתנות. שקד שואפת להגיע להסכמות עם ראשי השלטון המקומי והמתווה הזה טרם הוצג להם. מצד אחד, במסגרת המסלול לבניינים מסוכנים ראשי הערים יצטרכו לבלוע צפרדע לא קטנה – גם יקבלו בניינים מנופחים ויקבלו עוד תושבים, וגם יוותרו על הכנסות מהיטל השבחה. מצד שני, ייתכן כי שקד פותרת להם כאב ראש לא קטן בכך שהיא אולי חוסכת מהם התעסקות עם פינוי תושבים מבניין מסוכן או חמור מכך טיפול בתושבים שביתם קרס.

הבניין שקרס בחולון | קובי קואנקס

תשובה לדיירים סרבנים

לצד ההליך התכנוני שאותו מקווים להסדיר בחוק שיחליף את תמ"א 38, בוחנים כעת גם תיקוני חקיקה בתחום הקנייני. הליכים של הריסה ובנייה מחדש נתקעים פעמים רבות בשל מחלוקות בין הדיירים ובסביבתה של שקד רוצים למנוע כי מריבות כאלה יבלמו הליך הנחוץ להצלת בניין על סף קריסה.

הכללים שעל פיהם המחוקק מתמודד עם מה שמכונה דייר סרבן קבועים בשני חוקים שבאחריות משרד המשפטים. על פי החוקים האלה 80% מדיירים בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 נחשבים רוב מיוחס והם יכולים לתבוע דייר סרבן, לבקש פיצויים על הנזק שהוא גרם להם ואף לבקש מבית המשפט למנות אדם שיחתום במקום הסרבנים על ההסכם להריסה ובנייה מחדש. 

בחוק ההסדרים מקודם תיקון שמקצץ הרוב הדרוש לתביעת סרבן ל־66%, ושר הבינוי זאב אלקין הודיע כי ינסה להפחית עוד יותר את הרוב הזה עד ל־51% בלבד. הסוגייה הזו סבוכה והסיכויים שאלקין יצליח להשיג את מבוקשו אינם גבוהים, בין היתר משום שלפחות כרגע במשרד המשפטים לא תומכים במהלך.

אבל בכל מה שקשור לבניינים בסכנת קריסה מסתמן כי הצעד של הפחתת הרוב הדרוש יהיה קל יותר משום שמדובר בפיקוח נפש. סירוב להשתתף בפרויקט של פינוי בינוי היא דבר אחד, אך סרבנות לפנות בניין על סף קריסה היא סוגייה אחרת לחלוטין.