שוק הדיור כקופסת הסרדינים המאיימת להתפוצץ

ב-12 בספטמבר, כיכבו ענף הנדל"ן ושוק הדיור בשתי כותרות מרכזיות. כותרת אחת שעוררה הדים רבים, שלא לאמר היסטריה ציבורית של ממש, הייתה סיפור קריסתו של הבניין ברחוב סרלין בחולון. כותרת שנייה,  שקיבלה חשיפה צנועה יחסית עקב קריסת הבניין, הייתה אודות העלייה הדרמטית בביקושים לדירות ברבעון מאי-יולי האחרון. לכאורה לא היה כל קשר בין שתי הכותרות השונות בכלית, אבל כפי שנראה להלן קיים גם קיים קשר גורדי חזק ביניהן.

נפתח בנתוני למ"ס שבישרו על עלייה בשיעור של31  אחוזים בנטילת משכנתאות לעומת הרבעון הקודם. לכאורה אין מדובר כאן בסנסציה, זאת משום שכל ילד בכיתה ג יודע שקיים מחסור כבד בהיצע דיור, מה שגרם במהלך השנה האחרונה להתנפלות רבתי על דירות בכל הארץ, קל וחומר באיזור הביקוש וכל ילד יודע שבנק ישראל בכבודו ובעצמו תדלק כמו ידיו את הביקושים בהחלטה השנויה במחלוקת שלו לקראת סוף 2020 לאפשר נטילת משכנתאות בשני שלישים צמודים לריבית פריים.

היו לתדלוק השוק גם סיבות משמעותיות נוספות. לקראת סוף 2020 הוכרז בקול דממה דקה אודות סופה של תכנית מחיר למשתכן, אחד הכשלונות הגדולים ביותר בתולדות ההיסטוריה הנדל"נית של מדינת ישראל. גם העובדה שבמהלך קיץ שעבר הוריד שר האוצר את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן, מה שהחזיר רבים מהם לשוק הדיור. 

כמו כן, הזיגזג האינסופי של מנהל התכנון ויתר הגורמים בנושא כן להמשיך או להמשיך את תמ"א 38 הוריד רוכשים פוטנציאלים רבים מהגדר. והסיבה אולי המשמעותית מכולם, הכישלון הקולוסאלי של רמ"י בשיווק קרקעות דווקא בשנת הקורונה, כשבד בבד מחירי מכרזי הקרקע זינקו מעלה, הרבה מעבר למחיר השוק, כל אלה תדלקו, שלא לאמר הבעירו את שוק הדיור.

אולם, וזה אולם גדול, היה נתון אחד מטריד במיוחד בנתוני למ"ס. מתוך כ-18 אלף הדירות שנמכרו, למעלה מ-15 אלף, שזה כ-83 אחוזים(!) נמכרו באיזור הביקוש המובהק במרכז הארץ, בעיקר "מדינת תל אביב", כולל בת ים ובני ברק וכן ירושלים, ואשקלון. ובמילים אחרות, בעיית ההיצע החריפה ממילא, הפכה את איזור הביקוש באופן מטפורי למעין "קופסת סרדינים" קטנה וצרה שמנסים בכוח לדחוף לתוכה כמות גדלה והולכת של סרדינים, כשהסוף כמובן יהיה שאותה קופסת פח תתפקע ותתפוצץ.

אייל בהרי | צילום: מאיר דקל

ובדיוק כאן מצוי אותו קשר גורדי בין העלייה הדרמטית בביקושים לדיור באיזור הביקוש לבין העדר התחדשות עירונית: הלא אין זה סוד שרובם הגדול, שלא לאמר מכריע, של השיכונים הוותיקים והמתפוררים שנבנו במחצית המאה שעברה, ממוקמים בלב ליבו של איזור הביקוש. נתונים שפורסמו במהלך השבוע שעבר הצביעו על מספרים כמעט דמיוניים של מיליון דירות כאלה, יש אומרים אף הרבה יותר, מה שכמובן יוכל בנקל לפתור תוך שנים מעטות את בעיית העדר ההיצע בשוק הדיור.

אמנם אין עוררין על כך שפינוי בינוי הינו  הפתרון האולטימטיבי המיטבי לבעיה זו, אולם כולנו יודעים שגם אם נושא זה ישודרג ויקוצרו הליכים ביורוקרטים, עדיין ייקח כמה עשורים עד שההיצע הבלתי נדלה הזה יבוא לידי ביטוי. בינתיים הכלי הזמין והמהיר יחסית ביותר הינו לכל הדעות תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש ועל כן שומה על מקבלי ההחלטות, ברמה הטקטית לשנים הקרובות, להסיר את כל המוקשים בדרכה של תמ"א 38/2, כולל הגדלת זכויות לקבלנים ומימון תשתיות משלימות לעיריות, כשבד בבד, ברמה האסטרטגית, לבנות תכנית ממלכתית שתתכלל את כל המתחמים בישראל שבהם ניתן במהלך עשור או שניים לבצע פינוי בינוי ולעשות את הכל על מנת לזרז את המסלול הזה.

לית מאן דפליג, מעבר להיצע הדיור המתבקש, כל הסיבות הנוספות לדחיפת פעולות אלה ידוע לכל, החל מסכנת רעידת אדמה וכלה בהתקפות טילים, מה שמצריך גם בניינים חדישים ומחוזקים, כולל כמובן ממ"דים.

*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל קבוצת צים בהרי