עומר שילה | נועם אופק
עומר שילה שמאי ויועץ מקרקעין, כלכלן והנדסאי בניין: המדריך לעסקת נדל"ן
את גל ההסלמה הביטחונית האחרון שמדינת ישראל עברה לפני כארבעה חודשים רבים מאיתנו כבר שכחו, אך מי שנשארו במצב של "לחימה" הם בעלי הדירות בבנייני המגורים שנפגעו כתוצאה מהטילים והרקטות ששוגרו אל עבר המדינה
אך לא רק נזקים כתוצאה ממלחמה יש בישראל, כפי שלימד אותנו המקרה האחרון בעיר חולון, בו בניין מגורים ישן התמוטט ברגע אחד והשאיר עשרות דיירים ללא קורת גג. מי שבין היתר אמורה לספק תשובות ומענה במקרי הקיצון הללו, היא קרן הפיצויים מטעם המדינה, כאשר מי שקובעים את היקף הנזק וגובה הפיצוי הכספי הנדרש אלו הם השמאים מטעמה.
על מנת ללמוד יותר על הזכויות במקרים שונים, ועל הכדאיות להיעזר בשמאי בכל הנוגע לעולם הנדל"ן והמקרקעין, שוחחנו עם עומר שילה, שמאי מקרקעין בכיר, כלכלן והנדסאי בניין, על כך ועוד בראיון הבא.
אל תרכשו נכס נדל"ני לפני שהתייעצתם עם שמאי מקרקעין
החלטתם לרכוש דירה או קרקע למגורים? שיהיה במזל טוב, אך רגע אחד לפני שאתם חותמים על העסקה, לוקחים משכנתא וכד', ההמלצה של כל מי שעוסק בעולם הנדל"ן היא להתייעץ עם שמאי מקרקעין, המוסמך הבלעדי מבחינה חוקית לקבוע את שוויו של נכס נדל"ן כלשהו, על מנת שתוכלו לוודא כי אכן העסקה תקינה.
תפקידיו של שמאי המקרקעין כוללים בין היתר:
- הערכות שווי מקרקעין (דירות/בתי מגורים, נכסים עסקיים, קרקעות ועוד).
- אומדן דמי שכירות ראויים.
- שמאות טרום רכישה.
- שומות נגדיות להיטלי השבחה ושומות רשות מקרקעי ישראל.
- קביעת פיצויים בגין ירידות ערך של נכס.
- הערכות שווי זכויות דייר מוגן.
- ליווי דיירים בהליך התחדשות עירונית (פינוי בינוי/תמ"א 38 וכו').
- חוות דעת מומחה לבית משפט.
- ניתוח זכויות בנייה ועוד.
הטעות השכיחה של מי שלא נעזרים בשמאי מקרקעין
"נתקלתי כבר במספר לא מבוטל של דוגמאות לאורך השנים בהן אנשים שביקשו לרכוש לעצמם דירה למגורים, קנו "חתול בשק". לצערי, כאשר לקוחות בוחנים דירה או כל נכס בעין בלתי מקצועית, קל לחשוב כי מדובר בדירה טיפוסית, ומשכך, הם נוטים לחשוב שאפשר לוותר על שירותיו של שמאי המקרקעין, אך בפועל בדיקה מעמיקה יכולה להציג תמונה שונה לגמרי, ולהציף בעיות מהותיות טרם חתימת החוזה, ובכך להציל את הרוכש מרכישה בעייתית ולא תקנית.
השמאי מציג תמונה מלאה עם כל הפרמטרים של הנכס, הכוללים בין היתר: שוויו של הנכס, בדיקת התאמה של הנכס להיתר הבנייה – כי קיימים מצבים בהם רוכש בטוח כי מדובר בדירת מגורים, ולאחר בדיקה מעמיקה של שמאי מקרקעין, עולה כי בכלל מדובר במשרד, חנות, מחסן וכו', או לחילופין שהנכס כולל חריגות בנייה שאינם נמצאים בהיתר, בדיקת תשריט הבית המשותף לצורך זיהוי ושיוך הדירה לבעליו, בדיקת תכניות בניין בנכס, בסביבתו ועוד. לכן כדאי מאוד להיעזר בשמאי, על מנת למנוע עוגמת נפש שתעלה בסופו של דבר בלא מעט כסף", סיפר עומר שילה.
מכרתם נכס? כך תחסכו בתשלומי המיסים הנלווים לעסקה
"כאשר אתם מוכרים נכס, כדאי לכם מאוד לקחת בחשבון כי לעסקה הזו מתלווה עולם שלם של מיסוי, בין אם זה לרשות המקומית - תשלום היטל השבחה, לרשות המיסים - תשלום מס שבח ותשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל.
רק איש מקצוע יכול לדעת כיצד להגן על זכויותיו של המוכר, ולהפחית עבורו מהתשלומים השונים ואף לאפס אותם, מדובר בסכומי כסף שיכולים לנוע בין עשרות, מאות אלפי שקלים ואף להגיע למיליונים", הוסיף וסיפר שילה.
התחדשות עירונית: שמרו על הזכויות שלכם
"כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית, נבחר יזם המבצע את הפרויקט, ובשלב ההתחלתי הוא מגיש הצעה לדיירי הבניין עבור תשלום שכר הדירה אותו הם יקבלו ברגע שיופונו מהבניין, כאשר זה עובר בנייה ושיפוץ מחדש.
ישנם יזמים שבאופן טבעי ינסו לקבוע שגובה דמי השכירות יהיה נוח עבורם, כאן תפקידו של השמאי להיכנס לתמונה ולוודא כי הסכום של שכר הדירה אכן ראוי ותואם את התנאים בסביבה.
לדקויות הללו יש משמעות עצומה בהתנהלות וביכולת הכלכלית שלכם בזמן שנאלצים לעבור לגור בשכירות לאורך פרק הזמן של הפרוייקט, כי לא תרצו לרדת באיכות החיים שלכם.
בנוסף, אני מלווה מספר לקוחות בפרוייקטים של התחדשות עירונית, עורך טבלאות ניקוד ומוודא שאכן דירת התמורה שהיזם מציע להם, מהווה תמורה ראויה ללקוח. במידה ולא, אני מלווה את הלקוח במו"מ מול היזם כדי להבטיח את התמורה הטובה ביותר ללקוח שלי" , הסביר שילה.
רכישה של קרקעות: היזהרו מטעויות
אפיק השקעה מועדף על חלק מהישראלים הינו רכישת קרקעות אשר טרם מופשרות לבנייה. פונים אליי לא מעט לקוחות בכדי שאייעץ ואבחן עבורם את הקרקע בה הם מעוניינים להשקיע.
אני יודע כי ישנן חברות המשווקות קרקעות בישראל, תוך כדי שמפזרות הבטחות על התחלות בנייה בשנים הקרובות, ויצירת רווחים כתוצאה מעליית שווי הקרקעות עד לכדי מאות אחוזים, אך בפועל יכול להיות כי מדובר בקרקע בתולית שלא מופשרת לבנייה בעשור הקרוב, כיוון שלא קיים שום תכנון או כוונה מצד העירייה המקומית לעשות משהו בנדון.
לכן חשוב מאוד שלא תתפתו להבטחות שווא, ותשכרו את שירותיו של שמאי המקרקעין שיערוך עבורכם בדיקה תכנונית מקיפה על הקרקע המבוקשת, ויבחן בצורה אובייקטיבית מה התמורה הריאלית שתקבלו בעד הכסף שתשלמו", עומר שילה סיפר בתוקף.
עומר שילה שמאי ויועץ מקרקעין: יצירת קשר
עומר שילה הוא שמאי מקרקעין מוסמך, חבר בלשכת השמאים, בעל תואר בכלכלה ומנהל עסקים, הוא סיים בהצטיינות את לימודי הנדסאי הבניין במכללת הנדסאים ת"א, ובנוסף הוא בעל רישיון תיווך.
את תחילת דרכו בעולם השמאות עשה במשרדי שמאות אשר התמחו במגוון רחב של שמאויות, ומשכך צבר ניסיון רב בעולם השמאות. בין היתר ערך שמאות עבור קרן הפיצויים גם כן, לצורך אומדן הפיצויים המגיעים לאזרחים שנפגעו מפעולות איבה.
לשיחת ייעוץ בכל הנוגע לאפשרויות העומדות עבורכם בעולם השמאות, חייגו:
050-2130223