מחיר מטרה 2.1: מתן אקמול לחולה קשה

ברבעון השני של שנת 2021 נרשמה ירידה של 4.5 אחוזים בהתחלות הבנייה בישראל לעומת הרבעון הראשון של השנה. כך פרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נתון עגום זה מנבא את מה שכלל הציבור יכול כבר להרגיש על בשרו -  מחירי הדירות ממשיכים לזנק בעליית מחירים מתמדת שלא פוסחת על אף אזור במדינה. הממשלה החדשה אמנם יצאה בהצהרה לפיה תוחזר תוכנית מחיר מטרה בה מעניקה הממשלה סובסידיות למשתכנים הזכאים לכך, אך נראה כי בשלב זה מדובר על מתן אקמול לחולה קשה שכן מדובר על תוכנית שהוצאה מחדש מה"בויידם" וכבר בעבר לא הביאה את השינוי המיוחל לשוק.  בשורות הבאות אנסה לסקור את הגורמים המרכזיים לכישלון ממשלות ישראל בהורדת מחירי הדיור וביצירתה של בועת נדל"ן מסוכנת הפוגעת בנו ובדורות הבאים:

רגולציה בלתי אפשרית

האם ידעתם שבטורקיה ניתן לקבל היתר בנייה בתוך חודש וחצי בלבד? כן, מסתבר שכשרוצים אפשר, אך נראה כי הרשויות בישראל חפצות להמשיך ולתקוע את גלגלי הבניה באמצעות רגולציה ובירוקרטיה מתישה שבה חולפים חודשים ארוכים במתן מענה על הסעיפים השונים בתוכניות הבנייה שהוגשו לאישור. אלמנטים אלו לא רק גורמים למספר התחלות בנייה נמוך אלא גם מרתיעים שחקנים חדשים מלהיכנס לשוק, מה שמביא לירידה בתחרות ולעליית מחירים בשוק. 

מחסור בעובדים זרים מיומנים

זה לא סוד שענף הבנייה המקומי משווע לעובדים מיומנים. ההערכה בענף היא שעל מנת לעמוד במשימת הבנייה של לפחות 60 אלף יחידות דיור בשנה, הקבלנים זקוקים לתוספת של לא פחות מ-30 אלף עובדים זרים במקצועות שבהם ישראלים לא מוכנים לעבוד. המדינה אמנם קבעה שיש להגדיל את המכסה ל-20 אלף עובדים זרים, אך ההחלטה לא אושרה במסגרת חוק ההסדרים בשל המשבר הפוליטי שפרץ בשנת 2019. המחסור משליך על כל שרשרת אספקת הדירות ומהווה את אחד הגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדירות. במיוחד הדברים אמורים בעובדים הסיניים המתמחים בעבודות הרטובות שבהן המחסור מורגש ביתר שאת ומביא לאיחורים במסירת הדירות. 

גלי עלייה מחו"ל

הגעתו של כל יהודי מחו"ל היא כמובן דבר מבורך, אך כל אחד מהעולים החדשים הללו זקוק לבית ומגדיל את הביקוש בשוק. כן, אולי לא נעים לדבר על זה, אבל האנטישמיות הגואה בחו"ל, במיוחד במדינות כמו צרפת, בריטניה וארה"ב מביאה לעלייה הולכת וגוברת של יהודים ומזינה את הביקושים הגבוהים לדירות. אין זה מופרך לחשוב שבעקבות אירוע טרור רחב היקף תחול עלייה בהיקפים המוניים ועל ישראל, מדינת היהודים, להתכונן לכך מבעוד מועד.

מחירי הקרקעות לא עוצרים

ולבסוף, מחירי הקרקעות. בחודשים האחרונים נחשפנו לתחרות המתחוללת בין היזמים לרכישת קרקעות בשכונת שדה דב העתידית, עם מחירי זכייה המשקפים מחיר קרקע עצום של כ-2.8 מיליון ש"ח ליחידת דיור, לא כולל עלויות פיתוח. למעשה, המכרזים המעטים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל בשנה החולפת הסתיימו בתוצאות גבוהות במידה משמעותית מהשומה המקורית של הקרקע והובילו גם לעליית מחירים תלולה במחירי הקרקעות הפרטיות באותם אזורים.  אם ניקח את רמת השרון לדוגמא הרי שהמחירים במכרזי הקרקעות החדשים בעיר מתקרבים כבר למחירי צפון תל אביב. כך, עלות הקרקע והפיתוח ליחידת דיור במכרז האחרון בשכונת נווה גן בעיר תעמוד על יותר מ-1.9 מיליון ש"ח לפני מע"מ. אם ננדוד לפתח תקווה, הרי שבשכונת הדר המושבה נשבר לאחרונה שיא כששולמו לא פחות מ-960 אלף שקל לקרקע ליח"ד. המחירים מזנקים בערים נוספות וביישוב אזור שילמו היזמים לא פחות מ-835 אלף שקל על קרקע ליח"ד. 

אופק שלי בניה ופיתוח | צילום: יח"צ

אז מה הפיתרון? איך מחזירים את השוק למצב נורמאלי ושפוי יותר? 

נתחיל ברגולציה. הגיעה העת שהרשויות המקומיות יאפשרו ליזמים לקדם פרויקטים ולהוביל בנייה מאסיבית ברחבי הארץ. על מנת לעשות זאת יש לצמצם את זמן ההמתנה לתכנון קרקעות ולהיתרי הבנייה, תוך קביעת לוחות זמנים ברורים ואף סנקציות כלכליות לרשויות שימשכו רגליים.  נמשיך בסוגיית העובדים הזרים. המדינה צריכה לשנות דיסקט ולהבין שאי אפשר לבנות בניינים ללא ידיים שיבנו אותם. על כן על הממשלה החדשה להגדיל מיידית את מכסת העובדים בישראל, באם היא שואפת באמת לשנות את המצב ולעמוד ביעד של 60 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. 

ומה בנוגע למחירי הקרקעות, אחת החוליות המשמעותיות ביותר בתהליך? ובכן, על מנת למנוע את התחרות הגואה בין היזמים, שאת שיאה החריג ראינו במכרזי קרקעות שדה דב, על הממשלה החדשה להציב קריטריונים ברורים למכרזי רמ"י בהם יהיה מחיר מקסימום לקרקע תוך יצירת מנגנונים וקריטריוני זכייה במכרזים, שאינם קשורים למחיר הקרקע בלבד. 

אנו הולכים ומתקרבים ליום בו היזמים היחידים שיוכלו לזכות בקרקעות היקרות הללו יהיו אך ורק מספר מצומצם של חברות יזמות גדולות, דבר שיקטין את התחרות בשוק ואת יכולתם של לקוחות הקצה, כלומר כלל הציבור, להתנגד לעליות הבלתי נפסקות ולהחזיר את השוק לשפיות. מצופה היה  מנבחרי הציבור שלנו כי יקדמו הצעת חוק לפיה כל קבלן שזכה בקרקע מהמנהל יחויב לבנות עליה את יחידות הדיור עד 5 שנים מיום הזכייה. הגבלה דומה קיימת בפרויקטים של דיור מופחת, ויש להכילה  גם על פרויקטים בשוק החופשי. זוהי דרך נוספת ויעילה בה נוכל להגדיל את היצע הדירות בשוק ולהוריד את המחירים.

מאת אליאור גבאי, סמנכ"ל כספים, אופק שלי בניה ופיתוח בע"מ