פרויקט מגורים של אוורגרנד בווהאן | צילום: גטי
"סין תפחית את משקל הנדל"ן, גם במחיר של האטת הצמיחה"
משבר החוב של ענקית הנדל"ן אוורגרנד, שכבר הדביק חברות אחרות בסין, נוצר במידה רבה בעקבות החלטת הממשל להגביל את המינוף במגזר. בייג'ינג צפויה למנוע את נפילתה, ובמקביל תקדם את מנוע הצמיחה החדש: טכנולוגיה, בדגש על שבבים
עד לפני חודש, מרבית המשקיעים המערבים ובתוכם גם הישראלים לא שמעו את השם אוורגרנד. בשבועות האחרונים מרעידה ענקית הנדל"ן הסינית את השווקים, זורעת עוד חומר בעירה של חוסר ודאות לשווקים העצבניים ממילא ובעיקר מציפה שאלות שאיש לא יודע להשיב להן.
קראו עוד בכלכליסט:
גם מי שכבר חשב שתאגידי ענק סיניים שמשחקים את המשחק הפיננסי המערבי זהים למקביליהם בארה"ב או באירופה, קיבל קריאת השכמה עם היעלמותו של מייסד עליבאבא ג'ק מא בחורף שעבר, במהלך שהוביל בסופו של דבר לביטולה של הנפקת אנט, הזרוע הפיננסית של החברה. הממשלה הסינית מעורבת בכל, תמיד.
במשבר של אוורגרנד העיניים דווקא נשואות לכיוון הממשל בבייג'ינג. התקווה היא שינהג כפי שעשה הממשל האמריקאי ב־2008 וימנע את קריסת חברת הנדל"ן השנייה בגודלה במדינה, שחייבת מעל 300 מיליארד דולר, 1.2 מיליון דירות בבניה לאזרחים סינים ואחראית על 2% מהתוצר של סין. אבל הסינים לא ממהרים ומחזיקים את העולם במתח, שמא לקריסתה של אוורגנרד תהיה השפעה מתגלגלת רחבה.
"הממשלה הסינית לא תחלץ את אוורגרנד במובן שבמערב מבינים או מצפים", אומרת קאריס ויטי, מנכ"לית ומייסדת מכון SIGNAL לחקר יחסי ישראל סין. "לא תהיה העברה של כספי משלם המסים לאוורגרנד ישירות, אבל הממשלה תתערב ותמנע את נפילתה בכלים אחרים". ויטי היא מומחית לסין, בוגרת לימודי אסיה באוניברסיטת ייל, שעסקה בעבר בפיתוח עסקי בינלאומי בדגש על המזרח הרחוק.
בינתיים, בסוף ספטמבר מכרה אוורגרנד חלק מפעילותה לגוף סיני ממשלתי תמורת 1.5 מיליארד דולר, שהם אמנם טיפה בים החוב, אך נותנים לחברה ולנושיה מרווח נשימה. במקביל מתרחש בסין בדיוק מה שהממשל לא רוצה שיקרה — אפקט הדבקה של ענף הנדל"ן כולו. פנטזיה, חברת נדל"ן סינית נוספת, המתמחה בפרויקטי יוקרה, הודיעה שלשום כי לא תעמוד בתשלום אג"ח שהיה אמור להתבצע אתמול. אף שלחברה חוב קטן לאין שיעור מזה של אוורגרנד, המסתכם ב־12.8 מיליארד דולר, סוכנויות הדירוג החלו לחתוך דירוגים של חברות נדל"ן סיניות נוספות, מה שמקשה עליהן לגלגל את החוב. פיץ' הורידה שלשום את הדירוג של פנטזיה ל־"CCC" שמשמעותו כמעט חדלות פרעון ו־S&P חתכה את הדירוג של חברת נדל"ן נוספת, סיניק, ל־"CC", שגם היא פיספסה תשלום אג"ח בספטמבר ולה חוב כולל של 14.2 מיליארד דולר.
לשלם קודם לספקים
מדוע לפתע חברות נדל"ן סיניות ממונפות לא מצליחות לעמוד בתשלומי החוב? התשובה היא כמובן ממשלת סין. "זה שלא שאוורגרנד או חברת נדל"ן נוספת גדולה מכדי ליפול", מסבירה ויטי. "הממשל הסיני מסתכל על כל שוק הנדל"ן שמהווה בין 15% ל־20% מהתוצר והיה אחראי לחלק ניכר מהצמיחה שלה בעשורים האחרונים. ההון הראשון שנכנס לסין כשהחלה להיפתח למערב הגיע לענף הנדל"ן", היא מוסיפה. "כעת, הממשל של הנשיא שי ג'ינפינג קיבל החלטה אסטרטגית להפחית את משקל הנדל"ן בכלכלה ולעבור לטכנולוגיה, בדגש על שוק השבבים. שי מוכן אפילו שסין תצמח לאט יותר כדי להקטין את משקל הנדל"ן, ולראיה, בבנק נומורה היפני העריכו בתחזית האחרונה כי סין תצמח בקצב של 4% בשנה ב־2025־2030 ובעשור הבא הקצב יירד אפילו לאחוז־שניים בשנה", ממחישה ויטי את עומק השינוי התפיסתי שמתחולל בסין.
אבל גם בשלטון מרכזי כמו של סין לא תמיד הכל בשליטה. "הממשלה, אף שהיא רגילה לגודל העצום של המדינה וכלכלתה, סובבה את הספינה מהר מדי ואפשר לומר שיצרה בעצמה את המשבר הנוכחי", אומרת ויטי, "לכן גם יש לה את הכלים להתמודד איתו והם יכללו, להערכתי, התאמות במדיניות. הרפורמה הסינית האחרונה בתחום האשראי לא כוונה נגד אוורגרנד, אך כמובילה בתחום היא נפגעה הכי הרבה. כעת הממשלה לא תציל את אוורגרנד ישירות, אבל השינויים וההתאמות שייעשו יקלו עליה".
מה תעשה סין? קודם כל היא כבר עשתה מהלך משמעותי כאשר אותתה למערכת הבנקאית, שנמצאת ברובה המכריע בשליטה ממשלתית, לא להעמיד לפירעון מיידי את החובות של אוורגרנד וחברות נדל"ן נוספות, אלא קודם כל לאפשר להן לשלם לספקים ולמחזיקי האג"ח כדי למנוע זעזוע עמוק יותר. המהלך השני יהיה הקלות ברפורמה הדרמטית בתחום ההלוואות שהובילה למעשה למצב הנוכחי, כאשר הממשלה הקטינה משמעותית את יכולת החברות להתמנף. ויטי מציינת כי במסגרת זו נקבעו שלוש אמות מידה חדשות לאשראי ביוני האחרון: יחס חוב נטו להון עצמי צריך להיות מתחת ל־100%, יחס בין מזומן לחוב קצר צריך להיות 100% לפחות ויחס חוב ארוך טווח להון עצמי, 70%. אוורגרנד הממונפת לא עמדה באף אחת מהדרישות החדשות ולכן לא יכלה לגייס כסף חדש.
"הממשלה, אף שהיא רגילה לגודל העצום של המדינה וכלכלתה, סובבה את הספינה מהר מדי ואפשר לומר שיצרה בעצמה את המשבר הנוכחי"
"ב־29 בספטמבר הוזמנו ראשי הבנקים הגדולים למפגש בבייג'ינג עם נציגי הממשלה על ייצוב מגזר הנדל"ן, וזה סימן לכך שכנראה הגבלות האשראי החדשות, שכוללות לא רק הגבלות על חברות, אלא גם על משכנתאות, ימותנו והממשלה שוב תפרמט את שוק הנדל"ן". לפי ויטי, אין זו הפעם הראשונה שסין משנה מדיניות, רואה שההשפעה חריפה מדי ומנסה למתן.
למעשה, זה קרה גם במישור מדיניות הילודה בסין, שמתקשר גם הוא למשבר במגזר הנדל"ן. לדברי ויטי, לאחר שנים של הגבלת הילודה, בשנים האחרונות הבינה סין שיש לסובב את הספינה הענקית לכיוון השני, ולא רק מאפשרים היום למשפחות סיניות להביא יותר מילד אחד או שניים, אלא באופן פעיל מנסים להגביל הפלות. "צריך להבין שלצד מיליון הדירות שנבנות כעת על ידי אוורגנרד, יש גם יש מלאי עצום של דירות שעומדות ריקות במה שהתפרסם כ'עיירות רפאים'. אפשר לקחת את כל אוכלוסיית קנדה ולשכן אותה בערים האלה וכל אחד יקבל דירה", מציינת ויטי.
העלילה של אוורגרנד היא לא רק פצצה פיננסית וחברתית, אלא גם פיננסית־חברתית באותה כתובת. "חלק גדול ממחזיקי האג"ח של אוורגרנד הם אזרחים מהשורה שקנו דירות מהחברה", מסבירה ויטי, "אוורגרנד וחברות נדל"ן נוספות בסין נוהגות לפתוח מעין משרדי ניהול עושר בבנייני הדירות שהן מקימות ולשווק לרוכשים גם את האג"ח של עצמן, כך שרוכשי הדירות חשופים פעמיים".
שינוי תפיסתי עמוק
חשיפה אדירה זו היא כנראה מה שעומד מאחורי אחת ההכרזות הסיניות שהלחיצו את השווקים בשבועות האחרונים, כאשר נודע כי הממשל פנה למחוזות בהם נבנות דירות של אוורגרנד וביקש להיערך לסערה ציבורית ואולי אף הפרות סדר. "תמיד צריך לזכור את הגודל של סין, שזה כמו 30 מדינות של כמעט 30 מיליון איש כל אחת שמחוברות יחדיו וצריך לשלוט בהן. המדיניות הסינית תמיד לוקחת בחשבון את הגודל, את ההמון. זו גם הסיבה, למשל, לכך שבסין אין תשלום ארנונה. היו נסיונות להציע, אבל מיד היה ברור שאנשים לא יצליחו לעמוד בתשלום משום שהם כבר לקחו הלוואות לטובת רכישת הדירות".
החשיבה על "מיליארד הסינים" עומדת גם בבסיס השינוי התפיסתי העמוק שמתחולל כעת בסין ועדיין לא לגמרי התעכל גם במערב. "הממשלה מנסה לארגן עכשיו את הכלכלה מחדש, כאשר הרעיון הוא להתרחק מהקפיטליזם לכיוון של סוציאליזם, אבל לא ללכת כל הדרך לשם. תהיה שיטה חדשה שלא קיימת בשום מקום בעולם, שאמורה להביא לשגשוג הכלל, והרעיון המרכזי הוא הפחתת הפערים ואי־השיוויון. אוורגרנד לא מתאימה לחזון החדש כי היא הפכה לסמל מובהק מדי של השיטה הקפיטליסטית: מינוף, חוסר יציבות והגברת אי השיוויון", מסכמת ויטי.