נכסים ובניין קרובה לרכישת המניות של פרנקל בגב־ים

האם קרב השליטה על חברת הנדל"ן גב־ים בין צחי נחמיאס, האחים מייקי ודניאל זלקינד ורמי לוי לאהרון פרנקל בדרך לסיום בעסקת מיליארדים? ל"כלכליסט" נודע כי נכסים ובניין מנהלת מגעים מתקדמים לרכישת המניות של אהרון פרנקל בגב־ים, בדרך להפוך לבעלת הבית היחידה בחברת הנדל"ן. במסגרת המגעים התקיימו כבר כמה פגישות בין הנציגים של שני הצדדים. נכסים ובניין מיוצגת על ידי דורון כהן, מנכ"ל החברה־האם דסק"ש, ואילו את פרנקל מייצג מקורבו אילן גיפמן, שגם מכהן כדירקטור מטעמו בגב־ים.

הפיכת נכסים ובניין לבעלת השליטה בגב־ים אמורה להתרחש בכמה שלבים. השלב הראשון יכלול פרסום הצעת רכש מצד נכסים ובניין ל־5% ממניות גב־ים, שבמסגרתה גם פרנקל ימכור מניות לנכסים ובניין, ולאחר מכן החברה תרכוש את יתרת האחזקות של פרנקל. הצעת הרכש היא צעד מחויב המציאות, משום שהעסקה מול פרנקל תביא את נכסים ובניין לאחזקה של יותר מ־45% בגב־ים, מה שמחייב הגשת הצעת רכש.

האחים זלקינד, מימין: מייקי ודניאל | צילום: Israel Hadari

בין הצדדים עדיין ישנם פערים סביב המחיר, אך לפי ההערכות, נכסים ובניין תשלם 40-37 שקל למניה — פרמיה של עד 20% על מחיר המניה בבורסה אתמול. זאת בעוד בתחילת המגעים פרנקל דרש פרמיה של 40%. אולם מתחילת השנה מניית גב־ים עלתה ב־36% וכיום החברה נסחרת לפי שווי שוק של 7.3 מיליארד שקל. כיום פרנקל מחזיק ב־32.7% מגב־ים, ויש לו אופציה לעלות ל־37.5%. נכסים ובניין מחזיקה ב־44.5%. במסגרת המתווה המסתמן, כדי לרכוש את אחזקתו הנוכחית של פרנקל, נכסים ובניין תצטרך לשלם לו 2.8-2.6 מיליארד שקל.

דסק"ש בדרך לממש נכסים

אם העסקה הזו תצא לפועל, היא תביא את נכסים ובניין לאחזקה של 77.2% לכל הפחות, והיא תביא לסיומה את אחד הקרבות הגדולים שידע שוק ההון בעת האחרונה, תוך שנחמיאס, האחים זלקינד ולוי — בעלי המניות הגדולים בדסק"ש, בעלת השליטה בנכסים ובניין — מספקים לפרנקל אקזיט חלומי. בדסק"ש יצטרכו לממש נכסים כדי לממן את רכישת מניותיו של פרנקל. מלבד אשראי שיצטרכו לקחת מבנקים או ממוסדיים, בדסק"ש פועלים כבר עתה למימוש נכסים, בין היתר של בניין HSBC בניו יורק. כך, למשל, מכרה בשבוע שעבר חברה אחרת בקבוצה, מהדרין, את זכויותיה בקרקעות הסמוכות ללוד תמורת 180 מיליון שקל, דבר שצפוי להניב למהדרין רווח של 120 מיליון שקל.

פרנקל החל לרכוש מניות של גב־ים בסוף יולי 2020, אז רכש 8.6% ממניות החברה בעסקה מחוץ לבורסה, בתמורה ל־350 מיליון שקל, ולפי שווי חברה של 4.4 מיליארד שקל. מאז המשיך לרכוש מניות של החברה משלל גופים — בין היתר ממגדל ביטוח — ובהשקעה כוללת של 2 מיליארד שקל הגיע לאחזקה של 32.7%, עם אופציה לעלייה ל־37.5%. כלומר, אם העסקה עם נכסים ובניין תצא לפועל, פרנקל ייצא מגב־ים עם רווח של 800-600 מיליון שקל.

עסקה נוספת מחוץ לבורסה

במקביל למגעים בין פרנקל לנכסים ובניין, ביום חמישי האחרון בוצעה מחוץ לבורסה עסקה לרכישת מניות גב־ים בשווי כולל של 100 מיליון שקל, לפי מחיר מניה גבוה מהמחיר שבו סגרה המניה באותו היום. גורמים בשוק מעריכים כי ייתכן שהרוכש הוא פרנקל, שמתחמש במניות נוספות למקרה שהמגעים מול נכסים ובניין ייכשלו.

המאבק בין פרנקל לנחמיאס, זלקינד ולוי לא בא לידי ביטוי רק ברכישת מניות (בזמן שפרנקל רכש מניות, גם נכסים ובניין רכשה מניות. בין היתר, היא רכשה 14.5% משלושה גופים מוסדיים — כלל ביטוח, מנורה מבטחים ומיטב דש — תמורת 830 מיליון שקל), אלא גם במאבק על הרכב הדירקטוריון.

באמצע החודש שעבר הודיעה גב־ים על דחיית אסיפה כללית, שבה בעלי המניות היו אמורים להצביע על מינוי דירקטורים, וזאת במטרה לאפשר לבעלי המניות הגדולים להגיע ביניהם להבנות. נכסים ובניין ביקשה למנות שלושה דירקטורים — מייקי זלקינד, מנכ"ל דסק"ש, כהן וסמנכ"ל הכספים של דסק"ש ונכסים ובניין ברוך יצחק. פרנקל, מצדו, ביקש למנות שני דירקטורים מטעמו. האסיפה היתה אמורה להתקיים ב־30 בספטמבר, אולם בסופו של דבר היא נדחתה ל־30 בנובמבר. כפי שפורסם ב"כלכליסט", הדחייה היתה למעשה האיתות הראשון שניתן להפסקת אש בין הצדדים, ולניסיון שלהם להגיע להסדר שיסיים את קרב השליטה בגב־ים.

באותה העת העריכו בשוק ההון כי בסופו של דבר נכסים ובניין תרכוש את המניות של פרנקל בגב־ים ותהפוך לבעלת השליטה היחידה. בכירים בגב־ים אמרו באותה העת ל"כלכליסט" כי "ברור שככה אי אפשר להמשיך. קרב השליטה בין נכסים ובניין לפרנקל גורם לגב־ים נזק ופוגע בביצועים שלה".

בתוך כך, גב־ים וחברת הנדל"ן אמות הודיעו אתמול כי החליטו להקים את החלק השני של פרויקט TOHA בתל אביב. מדובר בהקמת מגדל נוסף בצומת הרחובות יגאל אלון, תוצרת הארץ ודרך השלום, בשטח עילי של 160 אלף מ"ר וחניון תת־קרקעי בשטח של 45 אלף מ"ר. שתי החברות, שמחזיקות בפרויקט בחלקים שווים, מעריכות שעלויות ההקמה יגיעו ל־3 מיליארד שקל. 

עד כה השקיעו החברות בפרויקט 700 מיליון שקל. עבודות ההקמה יחלו בחודשים הקרובים והפרויקט עתיד להיות מושלם ב־2026. להערכת החברות, לאחר אכלוס מלא של הבניין ועל בסיס המחירים הנהוגים כיום, המגדל יניב הכנסות של 280 מיליון שקל בשנה. במגדל TOHA1 ממוקמים, בין היתר, המשרדים של דסק"ש, ושוכרי הייטק, בהם הסניף הישראלי של מפתחת האפליקציה הסינית טיקטוק.