אלון מידן, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושותף בקבוצת בוני בניין | צילום: studio Thomas
"הריסת מבנים ישנים היא צו השעה, אלא שבמדינה שלנו מתעוררים רק בוועדת החקירה"
קריסת הבניין בחולון ופינוי בניין מסוכן ברעננה חידדו את הצורך בהתחדשות עירונית - אלא שבשטח פרויקטים רבים תקועים בצנרת ללא פתרון. סמנכ"ל בוני בניין, אלון מידן: "לצערי, כנראה רק פגיעה בחיי אדם תגרום לייעול ההליכים וקיצור הביורוקרטיה"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
צמד המילים "סבך ביורוקרטי" כבר הפך שם נרדף עבור יזמים המבקשים לקדם פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, וממחיש את המורכבות והקושי הקיימים בשורה ארוכה של אלמנטים, מהוצאת היתרי בנייה ועד קבלת אישור עקרוני לקווי גובה. במצב עניינים שכזה, לא פלא שמימושם של מיזמים רבים נמצא בסימן שאלה, ובינתיים מבנים ותיקים רבים ממשיכים לסכן באופן תדיר את דייריהם.
קריסת הבניין הישן בחולון ופינוי הבניינים הישנים ברעננה ובבית שמש מיושביהם בטרם נגבו קורבנות בנפש, סיפקו עוד תמרור אזהרה והבליטו את הצורך בהתחדשות העירונית על כל היבטיה – אם בחיזוק מבנים מטים ליפול ואם בהריסת המבנים הישנים ובנייתם מחדש.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
- השחקנים החדשים בשוק הכנסים המניבים
- שינוע, לוגיסטיקה וביצוע: למה יקר כל כך לבנות במרכז תל אביב?
- אלון מידן: "ראינו צעירים עוזבים את רעננה, גאים לקחת חלק בהחזרתם"
כלל הגורמים הפועלים בשוק הנדל"ן מבינים היטב כי נדרש מהלך ברמה הארצית, אשר יאפשר את שחרורם של פרויקטים רבים שתקועים בצנרת עקב ביורוקרטיות שונות. אמנם יש לא מעט ראשי עיר שמדגישים תחת כל מיקרופון רענן כי מדובר בצו השעה ואת חשיבותה של התחדשות עירונית, אבל האם משהו אכן השתנה בפועל? לא, אם שואלים את אלון מידן, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושותף בקבוצת בוני בניין, המתמחה בין השאר בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"אנחנו מתריעים כבר שנים שהאסון הבא נמצא מעבר לפינה. אמרתי לא פעם שלחלק מהבניינים בהם קידמנו תוכניות הייתי מפחד להביא את הילדים שלי. עצם קיומה של תמ"א 38 מלמדת שכבר לפני כ-15 שנים הבינה המדינה שיש מצב חירום ושצריך לחזק בניינים", פותח מידן בראיון לזירת הנדל"ן. "בכל בניין שאנחנו מקיימים משא ומתן על פרויקט, אנו רואים את התנאים בהם הדיירים מתגוררים ועד כמה הם חוששים מהתמוטטות. היסודות רעועים ורקובים כבר שנים, אבל רק עכשיו - אחרי קריסת הבניין בחולון, שמים עליהם זרקור. אין פה משהו שלא ידענו ואם בניינים נופלים מעצמם, תכפיל באלפים ותבין איזה אסון עלול לקרות במצב של רעידת אדמה קלה או פגיעת טיל".
מהיכרותך את התחום, מה עושים ברשויות המקומיות כדי לשנות את המציאות הזו?
"התחושה היא שברוב הערים לא נעשה דבר, להפך. ישנם ראשי עיר שחושבים על התקציב הקרוב ועל היבטים כלכליים, כמו תוספת של תושבים חדשים והעלויות הנגזרות מכך, ארנונה שלא מכסה את עצמה ואי קבלת היטלי השבחה. הם אומרים לעצמם 'לא שווה לי' ולא חסרות דוגמאות לערים שעצרו את התמ"א כמו רמת גן, גבעתיים והרצליה. החשיבה היא לטווח קצר, אבל ברגע שיקרה חלילה אסון כבד, הוועדה הבאה לא תעסוק בענייני ארנונה אלא בפגיעה בחיי אדם".
בין טכני למהות
מטבע הדברים, נוח לרשויות המקומיות לגלגל את הכדור לפתחה של המדינה ולזעוק שיש צורך בשינוי חקיקתי, דוגמת זה שמובילה שרת הפנים, איילת שקד, עם המתווה החלופי לתמ"א 38. "בתוכנית מדובר בין השאר על הפקעת הסמכויות מוועדות מקומיות שלא מקדמות פרויקטים, וזה בהחלט מהלך נכון", אומר מידן. "מי שחושב רק כלכלית ולא שם בראש סדר העדיפויות חיי אדם, טוב תעשה המדינה אם תיקח ממנו את הזכויות ותאפשר לקבל היתרים במקומו במתכונת יעילה ומהירה יותר".
ראשי עיר רבים מתבטאים בעד התחדשות עירונית. איפה בעצם התהליך נתקע?
"בפועל יש פה בעיה, כי מדובר בשני גופים נפרדים. ראשי הערים אמנם מנסים לעודד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, אבל כשאתה מגיע לגורמים התכנוניים דוגמת מחלקות ההנדסה, אתה נתקל בקשיים ובעיות. לאחר כל הקשיים הראשוניים של גיבוש הסכם מול עשרות דיירים, כעת עליך להתמודד עם המחלקה התכנונית. שם מתעקשים איתך על צבע של קו בתוכנית ופינג-פונג אין סופי עם האדריכלים. עצוב להגיד, אבל על דבר זניח כזה יכולים למשוך אותך חודש שלם. יש הבדל בין קושי טכני למהות, אבל כל אדריכל יודע שמחזירים תוכניות ולא מאשרים אותן על דברים טכניים הזויים או אפילו על דרך רישום תעודת זהות".
עד כמה נפוץ מה שאתה מתאר כאן?
"נפוץ מאוד. ברמת הפקידות נהוג לחשוב שאם אישרת או קידמת משהו לא בסדר, יוכלו להאשים אותך, אבל אם לא אישרת - אין מי שיבוא אליך בטענות. לכן אין לבודקי הבקשות בעיה לטרטר אותך 30 פעם ולעכב דברים במשך שנים רק בשביל כסת"ח. יש אי רצון מוחלט לקחת אחריות. התוצאה היא שהוצאת היתר שאמורה לנוע בין חצי שנה לשנה, לוקחת גם שלוש וארבע שנים. זה בלתי נתפש".
שינוי חשיבה
אלון מידן, 39, נשוי ואב לשניים, נולד וגדל ברעננה. קבוצת בוני בניין עוסקת כבר שלושה דורות בייזום וביצוע פרויקטים בתחום הנדל"ן, ונמצאת כעת בשלבים סופיים בכמה וכמה פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר הולדתו. ברחוב בורוכוב 35, למשל, נותרה דירת פנטהאוז אחרונה, ובבר אילן 11 נותרו דירות בודדות למכירה. בקנה ישנם עשרות פרויקטים נוספים שנמצאים בשלבים שונים של תכנון, דוגמת מכבי 51 והמעלות 6. חשוב לציין כי פעילותה הענפה של החברה כבר חצתה את גבולות רעננה, ובפרויקט בחדרה סמוך לים צפויים שני בניינים – בשדרות בגין 50-48 – להתאכלס בקרוב.
לאחרונה אושרה תוכנית להקמת שכונה חדשה במערב רעננה, העתידה לכלול כ-5,000 יחידות דיור לצד אזור תעסוקה, וצפויה להגדיל את אוכלוסיית העיר בכ-20 אלף תושבים. "מדובר בבשורה גדולה, במיוחד בכל הנוגע לדירות קטנות יותר לצעירים ודירות להשכרה לטווח ארוך", מרחיב מידן. "קיבלנו לא מעט פניות מבעלי קרקע ואנחנו מתכוונים לקחת חלק פעיל בהקמת השכונה החדשה. בוני בניין מזוהה מאוד עם רעננה, ואנו מקווים שצעירים שעזבו את העיר מחוסר ברירה יוכלו כעת לשוב אליה".
ובחזרה לסוגיית המבנים המסוכנים. כזכור, בעוד בחולון קרס הבניין מעצמו, הרי זה שברעננה נהרס באופן מבוקר לאחר שחלקו שקע, ובזמן הליך תמ"א. "זה יכול לקרות מטעות אנוש או מהרבה סיבות אחרות שאנחנו לא יודעים אותן, אבל השורה התחתונה ברורה – התחדשות עירונית היא חובה ולא משנה מאיזה סוג", מבהיר מידן. "נוח להגיד שנפל בניין בתמ"א, אבל זה לא נכון. עד כה חוזקו בתמ"א 38/1 אלפי בניינים ולא שמענו על בניין שנפל, כך שאי אפשר להגיד שהפתרון הוא לא חיזוק ועיבוי. צריך להבין שיש מבנים בהם לא ניתן לעשות תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי, אם בגלל שזה לא כלכלי ואם מסיבות אחרות - כמו לדוגמה בניין עם המון דירות על קרקע קטנה או שטח צר, שלא מאפשר את הריסת המבנה וחידושו. במקרים כאלה, חיזוק הבניין הוא פתרון הרבה יותר טוב מאשר להשאיר אותו כמו שהוא".
מה לדעתך הפתרון ברמה הפרקטית?
"מדברים לא מעט על הפרטה של בדיקת התוכניות, כך שאדריכל פרטי יוכל לחתום ולאשר היתר בעצמו. זה בפירוש פתרון אידאלי לכל הצדדים ואין סיבה שלא ליישם אותו, הרי אדריכלים מעורים בפרטים לפחות כמו בודקי התוכניות. כיום היזמים חושבים כיצד לדחוף קדימה פרויקטים, ואילו הבודקים חושבים לרוב כיצד עוצרים אותם כדי למנוע אי דיוקים. צריך לשנות חשיבה: במקום להתמקד במה לא, הגיע הזמן להתמקד באיך כן. מעבר לזה, יש להביא בחשבון שחסר כוח אדם בתחום, עניין שמתבטא גם במספר התקנים לבודקי תוכניות במחלקה התכנונית שאינו הולם את כמות הבקשות. נדרש להוסיף עוד כוח אדם מקצועי ומיומן, ואין לי ספק שזו השקעה שתחזיר את עצמה".
נושא נוסף שכבר הספיק לחמוק מתחת לרדאר, טמון בצורך הדחוף בממ"דים על רקע מציאות ביטחונית שברירית וכמות הטילים שנורתה לישראל רק לאחרונה במהלך מבצע "שומר החומות". "שני הדברים – החיזוק והמיגון – הם בבחינת משימה לאומית, אבל פתאום אף אחד לא זוכר שצריך ממ"דים ואיך רק לאחרונה כולנו רעדנו מפחד בחדרי המדרגות", משחזר מידן. "מדברים פה על קשיים ביורוקרטיים במקום על הצלת חיים. יש מאות אלפי דיירים שחייהם נמצאים בסכנה בכל יום בו לא מאושר פרויקט, ואסור להגיע למצב בו כולנו נשאל את עצמנו איפה היינו".
בשורה התחתונה, מה יגרום למדינה להתעורר ולפעול מידית לקידום התחדשות עירונית?
"לצערי, רק אסון ופגיעה בחיי אדם יגרמו לייעול ההליכים וקיצור הביורוקרטיה. זה אמנם צו השעה, אלא שבמדינה שלנו מתעוררים רק במעמד ועדת החקירה. בעולם אידילי קריסת הבניינים אמורה הייתה לזעזע את כל הגורמים הרלוונטיים, אבל כנראה שתוך חודש אלו יהיו חדשות ישנות".