"אלדד פרי דרך על המשבצת הלא נכונה"

יזם הנדל"ן אלדד פרי, שנרצח אתמול ליד ביתו ברחובות, הותיר אחריו שובל של בעיות עסקיות, שכולל בין היתר חובות אישיים של 330 מיליון שקל, קבוצת נדל"ן שנתבעת על חובות של מיליארדי שקלים וכן כ־1,800 רוכשי זכויות לדירות, שבנייתן לא הושלמה. האזינו לפרשנות של כתב כלכליסט אמיתי גזית בפודקאסט הכותרת של ynet: 

נגד חברת פרי נדל"ן שבבעלותו של פרי נפתח בשנה שעברה הליך של חדלות פירעון ולנאמני הקבוצה הוגשו תביעות חוב בהיקף של 3 מיליארד שקל (התביעות טרם אושרו ולכן ייתכן שהסכום יהיה נמוך יותר). ההליך החל בעקבות בקשה להקפאת הליכים נגד החברה שהגישה חברת גמי וחיים, בבעלות חיים חמו, בטענה כי פרי חייב לה ולנושים נוספים מאות מיליוני שקלים. על פי תיק פשיטת הרגל נגד אלדד פרי עצמו, היו לו נכסים פרטיים בשווי 8 מיליון שקל – רכב, בית ודירה ברחובות.

זירת הרצח של אלדד פרי, אתמול בבוקר | ynet

בעלי הדירות לא יושפעו

מותו של פרי לא ישפיע לרעה על מצבם הפיננסי של כ־1,800 רוכשי זכויות לדירות בפרויקטים שלו שעדיין לא הושלמו (כ־1,500 רוכשים שטרם קיבלו את דירתם וכ־300 שכבר קיבלו דירה אך היא טרם נרשמה עבורם בטאבו). זאת משום שמאז ספטמבר 2020 פרי יצא מהתמונה. בית המשפט מינה את עורכי הדין גונן קסטנבאום ואהוד גינדס לנאמנים. מאז הם מנהלים את החברות ופועלים לשיקום הפרויקטים במטרה להשלים את בנייתם ככל האפשר ולמסור את הדירות לרוכשים. רוב הרוכשים עדיין לא יכולים לנשום לרווחה משום שהפרויקט שבו השקיעו את כספם עוד רחוק מבנייה והם יצטרכו לשלם כ־30% יותר מאשר הובטח להם בתחילת הדרך. כך למשל פרי הבטיח לרוכשים בפרויקט ברמת גן דירות במחיר ממוצע של כ־1.8 מיליון שקל, בסופו של דבר הדירה תעלה להם 2.2 מיליון שקל; בלוד שווקו דירות תוך הבטחה כי יעלו 1.3 מיליון שקל, אך בסופו של דבר הרוכשים ישלמו כ־1.7 מיליון שקל.

לקבוצת פרי נדל"ן תביעות חוב בהיקף של כ־3 מיליארד שקל. החובות הן למלווים, לבעלי קרקעות ולחברים בקבוצות הרכישה. בין בעלי החוב הבולטים איש העסקים השוויצרי חיים חמו (חברת גמי וחיים) שהזרים לקבוצת אלדד פרי כ־220 מיליון שקל, ומחזיק ב־50% ממניותיה. הוא גם האיש שפתח בהליך חדלות הפירעון. בשלב זה הנאמנים גורסים כי כבעל מניות הוא אינו נושה מובטח.

"בשוק האפור לא הולכים לבית המשפט"

גורמים בענף הנדל"ן משערים כי הרצח של פרי קשור למלווים מהשוק האפור שהבינו כי לא יקבלו את כספם. "הוא דרך על המשבצת הלא נכונה", אמר אדם שבקיא בתחום. "בעולם של ההלוואות החוץ בנקאיות יש 3 מעגלים: יש מלווים לגיטימיים שיגישו נגדך תביעה, יש את אלה שייקחו את זה טיפה יותר קדימה, יציקו ואולי יגיעו אליך הביתה אבל בסוף יגישו תביעה משפטית, ויש מלווים שלא מגישים תביעות חוב. מי שלוקח מהם כסף יודע ממי הוא לקח ויודע שאלה אנשים שצריך להחזיר להם את הכסף עד הסוף. אצלם אין התיישנות. הם ילוו אותך כל הדרך עד שתשתקם ותוכל לשלם. במסלול הזה הריבית על הקרן יכולה להיות 4% לחודש כלומר מעל ל־40% בשנה. אתה עובד בשביל הלווים, העסק מונשם בצורה מלאכותית עד שהוא גווע. בדרך כלל, רוב המקרים האלה מסתיימים רק באיומים. יכול להיות שבמקרה של פרי החוב היה כל כך גדול והמלווה הבין שהוא לעולם לא יקבל את הכסף, ולכן לא היה אכפת לו לאבד מקור הכנסה".

אותו גורם הוסיף: "הרבה מאוד אנשים מוכרים מעולם הנדל"ן, אפילו בחברות ציבוריות, לווים כסף מהשוק האפור". כאמור בגלל הריבית האסטרונומית, הלווה משרת את החוב ולא את החברה. "אני יודע על מקרים שבהם שווקו דירות על הנייר במחיר מצחיק, אבל הכסף זרם החוצה למלווים", סיפר.

אלדד פרי והקליע ברכב המרצדס שלו. "קל לי להבין איך אנשים התאהבו בו" | עמית שעל, נדב אבס

בפרויקט אחד כזה של אלדד פרי יש דפוס דומה שבו התקבל כסף והועבר לחברה לניכוי צ'קים. פרי הקים בפברואר 2018 קבוצת רכישה לאחר שחתם על אופציה עם בעל קרקע ברמלה. הוא שילם סכום נמוך של כמה מיליוני שקלים והתחייב להשלים את הסכום ל־80 מיליון שקל. אבל פרי הצליח לגייס מקבוצת רכישה רק 40 מיליון שקל. לאחר שפקע המועד למימוש האופציה לרכישת הקרקע סיכם פרי עם בעל הקרקע על ביטול ההסכם וקבלת הכספים חזרה. אלא שכל זה נעשה ללא ידיעת חברי הקבוצה, הכסף לא הוחזר להם אלא זרם לחברות לניכיון צ'קים בעלות חוב של קבוצת פרי. כאשר הנאמנים נכנסו לתמונה הם ביטלו את ההסכם האחרון עם בעל הקרקע וסיכמו על פשרה כך ש־80 המשקיעים יקבלו כמחצית מהסכום, כלומר כ־20 מיליון שקל.

מארגון קבוצות למשרדים של נוחי דנקנר

פרי החל את פעילותו כעורך דין כריזמטי לענייני מקרקעין ברחובות. בהמשך החל לארגן קבוצות רכישה של פרויקטים קטנים, ותוך שנים ספורות הרחיב את פעילותו בתחום ארגון קבוצות הרכישה לפרויקטים גרנדיוזיים בשוק המגורים והמשרדים. הוא שכר את המשרד שעזב איש העסקים נוחי דנקנר במגדלי עזריאלי בתל אביב, שיכן בהם את משרדי פרי נדל"ן והקיף עצמו במרוצת הדרך באנשים שעזרו לו לבנות את התדמית הרצויה כמו ישראל טוויטו, מנכ"ל חדשות 13 לשעבר, שהיה אצלו סמנכ"ל לענייני אסטרטגיה, ויצחק לקס, ששימש יו"ר הקבוצה לאחר שסיים את תפקידו כיו"ר עמידר.

לימים נכנסה החברה בבעלותו לחובות עצומים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. החברה עברה מהמשרדים המפוארים בעזריאלי לנס ציונה, וחברי קבוצות הרכישה שאירגן פרי מצאו את עצמם עם פרויקטים תקועים וללא בטחונות ראויים לכספם.

השיטה שעל פיה פרי אירגן קבוצות רכישה לפני נפילתו הייתה אסורה שהעידה על לחץ ורצון לגייס כסף כמה שיותר מהר. בנובמבר 2020 משרד השיכון הגיש תלונה במשטרה כנגדו על הפרת חוק מכר דירות. חצי שנה קודם לכן ניהל משרד השיכון הליך מנהלי בו נטען כי פרי נדל"ן הייתה יזמית אך יצרה את הרושם בפני לקוחות כי היא מארגנת קבוצות רכישה.

כחברת בנייה יזמית פרי הבטיח מחיר סופי לדירה ומועד מסירה, אבל לא עמד בהתחייבויות האלה, ולעיתים לא סיפק בטוחות או הסתפק ברישום הערת אזהרה בטאבו. במקביל, החברה פעלה כקבלן מבצע, כך שבפועל לחברי קבוצת הרכישה לא הייתה יכולת להשפיע על זהות הקבלן.

פרי אירגן קבוצות רכישה בשיטה אסורה שהעידה על לחץ ורצון לגייס כסף כמה שיותר מהר. בנובמבר 2020 משרד השיכון הגיש נגדו תלונה

במשך כמעט 15 שנה פרי הצליח לגייס קבוצות רכישה, בזכות הבטחה למחירים אטרקטיביים ושיווק אגרסיבי, אך גם בזכות קסם אישי. אדם שלמד עימו משפטים, תואר שפרי השלים ב־2004 מתאר אותו כך: "קסם של בחור, מאוד כריזמטי. חכם, נחמד, אדיב. היום מאוד קל לי להבין איך אנשים התאהבו בו. איך נקשרו אליו. הוא היה מסביר פנים, תמיד עם חיוך, קל לאהוב אותו. אחרי הלימודים כבר לא היינו בקשר, נשמע לי שהוא איבד קצת את הדרך, ואת הערכים".

הפרויקטים שצריכים הצלה

הנאמנים מטפלים כעת ב־12 קבוצות רכישה שארגן אלדד פרי לבניית כ־1,500 דירות. פרויקט פרי פלייס ברחובות הוא הגדול מכולם, ונראה כי אותו יהיה הכי קשה לחלץ. בקבוצת הרכישה הזו כ־700 משקיעים, כל אחד מהם שילם בממוצע כ־350 אלף שקל – סכום ראשוני שהיה נחוץ לרכישת 20 הדונמים סמוך למכון וייצמן מקבוצת קרסו בתמורה ל־183 מיליון שקל. תוכנית הבנייה שכבר קיבלה תוקף מאפשרת לבנות 5 בניינים בני 24 קומות. קבוצת הרכישה אמורה לקבל 3 בניינים שבהם 750 חדרי מעונות סטודנטים וכן משרדים בשטח 5,000 מ"ר. הזכויות ל־2 בנייני המשרדים הנוספים ולמרכז מסחרי בגודל 12 אלף מ"ר וחניון תת קרקעי שבו 1,400 מקומות שייכות לקבוצת אלדד פרי. הנאמנים בוחנים מתווה כלכלי לקידום הפרויקט, כאשר האפשרויות הן מכירת הזכויות ל־2 בנייני המשרדים, כך שייכנס עוד כסף לקופה ובו יוכלו להשתמש כדי לממן את הקמת מעונות הסטודנטים ולחסוך עליות למשקיעים. אפשרויות אחרות שנבחנו הן מכירת הפרויקט במלואו או בנייה של כולו. פרויקט גדול אחר הוא פרי הורייזן בבת ים ובו בשלב זה אפשרות לבניית 206 דירות. בהליך תכנוני שקידמו הנאמנים אושרה תוספת של 46 דירות, וכעת מגבשים מול נציגי קבוצת הרכישה הליך לשיקום הפרויקט.

יש 4 קבוצות רכישה שלמזלן כבר רואות את האור בקצה המנהרה, הפרויקטים שלהם בהליכי בנייה ואחד אף הושלם. פרויקט ברמת גן שבו 38 דירות קיבל טופס 4 ורוב הדירות נמסרו לרוכשים; פרויקט במודיעין שבו 112 דירות נמצא בשלב בניית השלד, ונחתם הסכם מימון עם חברת ברקת; פרויקט בלוד לבניית 86 דירות נמצא על סף קבלת היתר בנייה; כך גם פרויקט בבת ים לבניית 54 דירות, שבו עוד צריכה להתבהר מחלוקת על תשלום היטל השבחה. בנוסף יש 289 רוכשי דירות ב־7 פרויקטים שהושלמו.  מצבם טוב בהרבה משל האחרים הדירות טרם נרשמו בטאבו, ולכן הם מתקשים לקבל משכנתאות או למכור אותן. הנאמנים פועלים למכירת 4 מגרשים בלוד, רחובות פתח תקווה ואשדוד, הכנסה שהעסקאות האלה יניבו תאפשר לממן את פעילות החברה ולקדם את הפרויקטים האחרים. עוד סיבה קטנה לאופטימיות בקרב חברי קבוצות הרכישה היא כי בקופת הנאמנות הצטברו סכומים ממקורות שונים כמו החזרי מס ונכסים שמומשו. הערכה היא כי סכומים אלה יספיקו להפעלת החברה.

נושים בולטים של פרי נדל"ן* 

חברת גמי וחיים של חיים חמו

218 מיליון שקל

קרן אקספו של אבי דויטש ושמעון הייבלום

198 מיליון שקל

חברת המימון בונוס

כ־100 מיליון שקל

בועז עדיני 

כ־40 מיליון שקל 

נעמי ג'ייקובס

30 מיליון שקל 

*חובות נטענים