הנחת פוסט קורונה במנהטן: הישראלים שרוכשים את המטה של CBS

מנצלים את מחירי הפוסט קורונה במנהטן: הגופים המוסדיים מנצלים הזדמנויות פוסט־קורונה במחירי הנדל"ן של מנהטן. חברות הביטוח מנורה מבטחים וכלל ביטוח, יחד עם קרנות הפנסיה הוותיקות — עמיתים, רוכשות, יחד עם חברת ההשקעה בנדל"ן הרבור גרופ, את מגדל מטה CBS במנהטן מידי תאגיד השידור האמריקאי. המגדל נרכש תמורת 760 מיליון דולר, 31% פחות משוויו ערב פרוץ משבר הקורונה — 1.1 מיליארד דולר.

שלושת הגופים המוסדיים הישראליים ישקיעו 240 מיליון דולר ברכישת הנכס, מתוכם — מנורה וכלל ישקיעו 100 מיליון דולר כל אחת ועמיתים תשקיע 40 מיליון דולר. הרבור גרופ תשקיע ברכישה 50 מיליון דולר ומשקיעים נוספים ישקיעו סכום של עוד 110 מיליון דולר. סך ההון שמושקע ברכישה עומד על 400 מיליון דולר. את כלל ביטוח ופיננסים, מנורה מבטחים ועמיתים ייצג בעסקה עו"ד לורנס שטרנטל ממשרד Greenberg Trauring.

מגדל CBS מנהטן | צילום: הרבור גרופ

ההלוואה שנלקחת עבור מימון הרכישה עומדת על 558 מיליון דולר, אך לא ייעשה שימוש בכל ההלוואה לצורך הרכישה, אלא רק ב־360 מיליון דולר מתוכה. ההפרש ישמש לצורך מימוש התוכנית העסקית של הרבור, הכוללת את שדרוג השטחים המשותפים בבניין והארכת הסכמי השכירות. הרבור גרופ הודיעה כי תשקיע 32 מיליון דולר בשימור ושידרוג הנכס.

מחיר הרכישה משקף מחיר של כ־862 דולר למ"ר, בזמן שהמחיר למ"ר בבנייני Class A דומים בניו־יורק נע בין 1,300 ל־1,500 דולר. התשואה המוערכת של הרוכשים בעסקה עומדת על 5.16%. מגדל CBS נחשב לאחד המוכרים בניו יורק. הוא נבנה ב־1963 וממוקם בין הרחובות 52 ו־53, בין השדרה החמישית לשישית, באזור מידטאון מנהטן. מאז הקמתו שימש כמטה רשת השידור CBS, והוא שופץ לפני ארבע שנים. הבניין ממוקם לא הרחק ממוזיאון מומה (MOMA) לאמנות מודרנית בעיר, ונמצא בקרבת מרכז רוקפלר. המגדל אינו גבוה במיוחד במונחי מנהטן, הוא בן 36 קומות, אך הוא עטוף בציפוי של גרניט וזכוכית בצבעים שחורים שהובילו לכינויו "הסלע השחור" (Black Rock). המגדל הוא חלק מהטרנד הניו יורקי של גידול צמחים על פסגות מגדלים, וגגו הוא אחד משלושת הגגות הירוקים הגבוהים בעיר ניו יורק.

מגדל CBS מושכר כיום במלואו. רשת הטלוויזיה CBS, המאכלסת כשליש ממנו, תמשיך להוות שוכר עוגן בשלוש השנים מסגירת העסקה. בהמשך תעבור למטה מאוחד שלה בטיימס סקוור. השוכר השני בגודלו במגדל הוא משרד עורכי הדין וואכטל, ליפטון, רוזן וכץ (WLRK), אחד המשרדים המפורסמים בוול סטריט, שהתמחה במיזוגים ורכישות ונחשב כאחד הראשונים שפיתחו את המנגון המשפטי למניעת השתלטות עוינת — "גלולת רעל". הפירמה ידועה כאחת מפירמות עורכי הדין הרווחיות בעולם. כמו כן, בבניין פועלת מסעדה בשם Et־Nusr של שף טורקי בשם נוּסְרֶט גקְצֶ'ה, המכונה סולט ביי (Salt Bae). 

ג'יי צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל, מסר כי מגדל ה־Black Rock "הוא אחד הנכסים האייקונים במנהטן, עם מיקום אסטרטגי ושוכרים איכותיים. הרכישה מתבצעת בזמן שבניו יורק קיים ביקוש הולך וגובר של חברות הייטק לשכור שטחים בלב מתחמי העסקים".

עוזי לוי, מנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן, מסר בעקבות העסקה כי "השקעה זו, מצטרפת להשקעות רבות נוספות ושיתופי פעולה בתחום הנדל"ן המניב אותן מבצעת קבוצת מנורה מבטחים וזאת לשם גיוון תיק ההשקעות של מבוטחי ועמיתי הקבוצה לשם השגת תשואות עודפות ברמת סיכון נמוכה".

עידן גולומב, מנהל הנדל"ן הבינלאומי של כלל ביטוח ופיננסיים, הוסיף כי "רכישת הנכס האיכותי הזה, באחד משוקי המשרדים החזקים בעולם, במחיר אטרקטיבי, בשילוב מימוש התכנית העסקית בניהול הארבור גרופ, צפויה להניב לעמיתים תשואה גבוהה, לאורך זמן".

רביד ספיר, מנהל תחום הנדל"ן בעמיתים, הוסיף כי ההשקעה "תואמת את מדיניות השקעות הנדל"ן של עמיתים המתבצעת במטרה להשיג תשואות עודפות, מותאמות סיכון עבור עמיתי הקרנות הוותיקות שבהסדר".

ג'יי צביבל מנכ"ל הרבור גרופ | צילום: עמית שעל

ההתאוששות בשוק המשרדים במנהטן מתחילה בצעדים מדודים בחודשים האחרונים. בין העסקאות המתוקשרות האחרונות היתה רכישת בניין המשרדים סנט ג'ונס טרמינל במנהטן על ידי גוגל תמורת 2.1 מיליארד דולר. הבניין, ששימש בעבר הרחוק כתחנת רכבת, ייפתח לאחר שיפוץ בעוד שנתיים. גוגל חכרה את הבניין ב־2019 ממחברת הנדל"ן הקנדית אוקספורד פרופרטיז, שרכשה אותו תמורת 700 מיליון דולר ב־2017.

העסקה של גוגל נחשבת לחריגה בהיקפה, אך מהווה חלק ממגמה של כניסת ענקיות טכנולוגיה למרכזי הערים הגדולות. במקרה של מנהטן, עסקת הרבור גרופ והמוסדיים הישראליים עשויה להצביע על תחילת ההתאוששות בשוק המשרדים בעיר, מאז פרוץ המגיפה. סקר שפורסם על ידי CNBC לפני חודש לימד כי רק 23% מהעובדים במנהטן חזרו לעבוד מהמשרד. עם זאת, 76% מהנסקרים העריכו שיתחילו לחזור לעבוד במשרדים מתחילת השנה הבאה.