אילוסטרציה | קרדיט: Canva
שטיינמץ עמינח: מיסוי נדל"ן לא אפקטיבי לפתרון הבעיה - דרושה יצירתיות
הממשלה עשויה להחזיר את מס רכוש או להטיל מסים חדשים הקשורים לדיור. רו"ח גיא ארליך מציע לחשוב על דרכים אחרות: "שיטה של להכביד על אנשים במקום אחד, לאו דווקא תנתב אנשים לכיוון שני"
נושא עליית המחירים בענף הנדל"ן עולה לכותרות מדי מספר ימים, זאת על רקע הניסיונות של מקבלי ההחלטות למצוא פתרונות. החזרת מס רכוש, כפל ארנונה וקיצור הזמן המוקצב למכירת דירה הן רק חלק מההצעות שעשויות להפוך בסופו של דבר למציאות. האם המשבר ייפתר דרך העלאה או הורדה של מסים? ואולי יש בכלל דרכים נוספות לטפל בבעיה?
"מיסוי זו דרך לגיטימית עבור הממשלה ליישם ולקבוע מדיניות", אומר רו"ח גיא ארליך, שותף במשרד רואי חשבון שטיינמץ עמינח. "דרך המסים אפשר לעודד את האוכלוסיה לעשות או לא לעשות דברים. בין אם זה אגרת גודש באיילון, בין אם זה העלאת מס רכישה לרכישת דירות ובין אם אלו מתן תמריצים בצד השני, כמו למשל הטבות מס שמקבלים על רכב ירוק. אנחנו רואים את השימוש בכלי הזה במגוון מקומות, זה בא להביא ליישום מדיניות ממשלתית בנקודות כאלה ואחרות".
"אנחנו לא חושבים שזה משהו לא נכון להתערב ולהשפיע על השוק באמצעות מיסוי, אך צריך לבדוק האם התועלת גוברת על הנזק במהלך כזה. כיוון, שמן הסתם, ברגע שאתה מנסה להשפיע באמצעות מסים על כלכלה, אתה יוצר עיוותים מסוימים", הוסיף רו"ח ארליך.
כלומר, השאלה מה המחיר שאתה משלם על העיוותים האלה מול התועלות שאתה מייצר.
"נכון, ופה לא בטוח אם הצעדים שהמדינה עושה גורמים לריסון עליות המחירים כמו שהם רוצים. אם לא הצלחתם לרסן את עליית המחירים, סתם הכבדתם במס ותכלס לא הבאתם ליישום של המדיניות שלכם. זה סתם עושק, אין לזה שום דבר אחר מעבר לעושק".
מעלים - ומורידים
כזכור, בתקופה בה מס הרכישה הועלה והוגבלו אפשרויות המימון של המשקיעים, ראו בצורה די ניכרת שחלקם בשוק ירד באופן יחסי. ב-2020 הקטינו בחזרה את מס הרכישה ופתאום זיהינו קפיצה במספר המשקיעים.
רו"ח גיא ארליך ממשרד שטיינמץ עמינח ניסה לנתח את המצב: "רואים שיש פה אפקטיביות ברמה כזאת או אחרת כשהציבור מגיב לדבר הזה. עכשיו נשאלת השאלה האם בסוף המחיר שכולנו משלמים במסים יותר גבוהים מצדיק את התועלת שנוצרה פה. גם אחרי שהקטינו את כמות המשקיעים ב-2019 או ב-2018 לדוגמה, עדיין ראינו בארץ בעיה של היצע מול ביקוש וזה לא פתר את בעיית עליית המחירים. זה היה עוד איזשהו משהו שאולי ריסן את זה, אבל לא מעבר לזה".
אז מה הפתרון? יכול להיות שהולכים באופן אוטומטי לפתרונות קלים מדי?
"אם חושבים מחוץ לקופסה, אפשר לבוא ולהגיד 'חבר'ה, איך אתם מצפים מאנשים לא ללכת לנדל"ן, כשלמעשה, אני אתן דוגמה, יחסית לשוק ההון, יש העדפה מיסויית ברורה לנדל"ן. נשאלת השאלה האם לא נכון לעבוד על דרך החיוב ולא רק על דרך השלילה. שיטת המקל והגזר כוללת לא רק מקלות, צריך לתת פה גם גזרים".
"אתה צריך לתת אלטרנטיבה לאנשים. לא רק לחסום את הנדל"ן. הרי אנשים צריכים להשקיע את הכסף איפשהו. אחת האלטרנטיבות צריכה להיות שוק ההון. היום כשאתה הולך להשקיע בקרן ריט, שזו בעצם השקעה דרך בורסה בנדל"ן פר אקסלנס, המסים שלך כנראה יהיו גבוהים יותר אם תשקיע בעצמך בנדל"ן. למה לא לעשות את זה על דרך החיוב? למה לא להשוות את מס רווחי הבורסה, למה שקורה בנדל"ן. ברגע שתהפוך את הנדל"ן לשווה מבחינה מיסויית לשוק ההון, המסים לא יהוו שיקול אם אני הולך להשקיע בשוק ההון או בנדל"ן".
"שיטת המקל והגזר עובדת לשני הכיוונים"
על פי רו"ח גיא ארליך, המסים יכולים בסופו של דבר להכריע את הכף ולקבוע היכן המשקיע יחליט להשקיע את הכסף שלו: "זה אותו הדבר לגבי מינופים. בנדל"ן אני יכול לקבל משכנתה ובאופן די אוטומטי לקבל כסף מהבנק שיילך להשקעה שלי. בשוק ההון זה הרבה פחות מקובל. אני לא אומר תנו לאנשים הלוואות ממנופות לבורסה, כי לדעתי זה חסר אחריות. אבל להשוות את המיסוי של הבורסה לנדל"ן, נראה לי צעד אלמטרי שיש לבצע. פעם היה פטור על מס רווחי בורסה. לא שאני אומר שצריך לעשות את זה. אבל אם אתה עושה את זה פתאום אתה מייצר תמריץ אדיר לאנשים לממש נדל"ן ולשקיע בשוק ההון".
המשקיע אומר אני רוצה להשקיע איפה שהכסף שלי יעבוד בצורה הכי טובה.
"משקיע "קר" מסתכל על המצב ואומר אני רוצה תשואה נטו, אחרי מסים, איפה הכי טוב באותה רמת מסים. נשווה פה תפוחים לתפוחים. אם אני משקיע בנדל"ן, מה האלטרנטיבה שלי להשקיע בדירה בתל אביב או בגבעתיים, או ללכת לקרן ריט. וזה לא שיש פה הרבה אפשרויות, בארצות הברית יש יותר. להשקיע בקרן ריט שמשקיעה בדירות מגורים, זו אולי אפשרות טובה יותר. לקרן ריט יש מסה קריטית, מנהלים מוכשרים, עסקאות יותר טובות כי הן באות בכמויות גדולות וכמובן רגולציה של הרשות לניירות ערך. אם מישהו עושה חישוב קר, ברור שהוא יעדיף ללכת לשם. יש שם אנשי מקצוע שמנהלים את זה, עושים מינוף יותר טוב ממני, בוחרים עסקאות יותר טובות. למה שאני אשים את הכסף שלי על דירה אחת?".
אז איך לא מגיעים למצב של עושק האזרחים כמו שציינת?
"סביר והגיוני ליישם מדיניות באמצעות מסים. שימו לב ששיטת המקל והגזר עובדת לשני הכיוונים. לאו דווקא השיטה של להכביד על אנשים במקום אחד, תנתב אנשים לכיוון שני. צריך לחשוב קצת מחוץ לקופסה. אלה לא רעיונות שלנו, אנשים חכמים מאיתנו אמרו שיש עיוות בין שוק ההון לשוק הנדל"ן. מה יפתור לך את ההיצע? איך תקטין את הביקוש? תן לאנשים אלטרנטיבה איפה להשקיע. תן פטורים על השקעות בקופות גמל לדוגמה. תגרום לאנשים לנתב סכומי כסף אדירים למקומות אחרים במקום הנדל"ן. כיום יש לך מיליארדים מנותבים לנדל"ן".
"כשנותנים לאנשים דיל טוב, הם הולכים על זה בכל הכוח"
רו"ח גיא ארליך ממשרד רואי חשבון שטיינמץ עמינח סיכם: "יש כל מיני דרכים. אתה יכול להשוות את זה באופן גורף, אתה יכול ליצור כללים מסוימים כדי שזה לא יהיה שוק פרוע מדי. אבל לבוא על דרך החיוב ולא על דרך השלילה. צריך להדק את הרגולציה בכל מה שקשור להון שחור שמסתובב בענף הנדל"ן. זה ירד בשנים האחרונות אבל הייתה תקופה שזו הייתה מכבסת דולרים. מזוודות של דולרים בנדל"ן".
"ב-2017 השתמשו בשיטת המקל והגזר והיו כמה גזירות קשות מאוד ברמת המסים, אבל מצד שני נתנו דיבידנד של 25 אחוז כדי לפתוח דף חדש. הייתה היענות אדירה. כשנותנים לאנשים דיל טוב הם הולכים על זה בכל הכוח".