"אני לא זוכר כזאת תקופה מטורפת בישראל של ביקושים לשטחי מסחר"

ביג מנסה לנצל את ההתאוששות בתחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב כדי להאיץ את תוכנית יציאתה משם. רשת המרכזים המסחריים הפתוחים, שחולשת גם על פעילות מגוונת יותר של משרדים, קניונים ונדל"ן למגורים דרך החזקה באפי נכסים (63.77%), החליטה לפני שנתיים להתחיל ולצאת מהקניונים האמריקניים. לחברה החזקה בסגמנט היותר חזק בתחום, גם בארה"ב, מרכזים מסחריים פתוחים, שנפגע פחות מנטישת הקניונים על ידי הציבור ומעבר לסחר מקוון. 

החברה הודיעה ביום חמישי על מכירת עוד שני נכסים, מרכזים פתוחים במדינות וויסקונסין ואורגון, תמורת 114.4 מיליון דולר – 9.4 מיליון דולר מעל לערכם בספרים. הנכס הראשון שנמכר הוא מרכז קניות פתוח בשם סנסט אספלנדה בעיר הילסבורו שבמדינת אורגון. הנכס נמכר תמורת 68.4 מיליון דולר -5.4 מיליון דולר יותר מערכו בספרי ביג. התמורה משקפת שיעור היוון של 6% על הכנסות נטו מדמי שכירות (NOI) של 4.1 מיליון דולרים בשנה הבאה.

מנכ"ל ביג חי גאליס | צילום: עמית שעל

במידה ולא ייסגר חוזה שכירות עם שוכר שנמצא במו"מ מתקדם עם בעלי מרכז הקניות לשכור 2,000 מ"ר במרכז המסחרי ששטחו הכולל 25 אלף מ"ר, אז לרוכש תהיה אופציה לקנות את המרכז המסחרי בסכום של 65.9 מיליון דולר. שיעור התפוסה בנכס באורגון עומד על 91.2% וככל שייחתם החוזה להשכרת השטח של ה-2,000 מ"ר, שיעור התפוסה יזנק ויגיע ל-99%. על הנכס גם רובצת הלוואה של 32.6 מיליון דולר שתוסב על שם הרוכשים ככל שתושלם העסקה.

הנכס השני הוא בעיירה מידלטון שבמדינת וויסקונסין. מדובר במרכז מסחרי פתוח בשם גרינוויי סטיישן. מחיר המכירה עבור הנכס (100%) עומד על 46 מיליון דולר, גבוה ב-4 מיליון דולר משוויו בספרי ביג. שיעור ההיוון בעסקה עומד על 7% לפי ה-NOI לשנה הבאה שצפוי להסתכם ב-3.2 מיליון דולרים. המרכז בשיעור תפוסה נמוך יחסית של 83% והוא משתרע על שטח של 27.1 אלף מ"ר, ועליו רובצת הלוואה של 30.3 מיליון דולר שתיפרע בעת השלמת העסקה

בכך הגיעה ביג למימוש 41% מתיק הנכסים האמריקני שלה, במונחי שווי החזקה עד כה. ביג החלה לממש את הנכסים בארה"ב כאמור לפני שנתיים, אך בתום הרבעון השלישי אשתקד הודיעה בסוף נובמבר באופן רשמי על עזיבה של המדינה ועל החלטה למכור את כל נכסיה. מנכ"ל החברה, חי גאליס, הדגיש כי המכירה איננה בלחץ ולא תעשה בתנאי "מכירת חיסול". 

עד כה עומדת ביג בהבטחה שלה, מתוך 29 נכסים במדינה, היא מכרה 7 נכסים תמורת 231.4 מיליון דולרים – כסכום זה כולל את חלקה של ביג בנכסים ולא את רכיבי השותפים השונים שלה בהם. הערך של אותם נכסים בספרי החברה עמד על 222.7 מיליון דולרים בעת מכירתם. כך שביג הצליחה למכור את הנכסים ב-3.9% מעל ערכם בספרים, הפרש חיובי של 8.6 מיליון דולרים. מעבר לכך מכרה הרשת בחודשים האחרונים עוד 5 נכסים תמורת 129.9 מיליון דולרים, כשהפער השתפר והוא גבוה ב-5.9% מעל ערכם בספרים, תוספת של  6.9 מיליון דולר. לגבי אותם נכסים כבר נחתמו חוזי המכירה אך העסקאות עדיין בשלב הסגירה (קלוזינג) הסופי.

לביג נותרו כיום עוד 17 נכסים בארה"ב ששווים בספרים עומד על 530 מיליון דולר. הם מהווים 59% מסך התיק של הנכסים שמכרה החברה ושנותרו בידה, בסכום של 892 מיליון דולר. שווי כל חלקי הפורטפוליו בספרי החברה עמד על 876 מיליון דולר. 

גאליס מציין בשיחה עם כלכליסט כי עיקר המכירות בוצעו לקרנות השקעה אמריקניות, כדוגמת ענקיות כמו קרן בלקסטון, קרנות פנסיה או גופים מקומיים שמעוניינים לרכוש את חלקה של ביג בנכסים."בסיכומו של דבר העסקאות מוכיחות את מה שתמיד אמרנו: 'בנינו בארה"ב פורטפוליו של נכסים טובים'. אבל ברגע שהחלטנו שאנחנו לא רוצים להישאר שם לטווח ארוך, הצלחנו בטווח זמן של מעל משנה קצת מעל 40% משווי הנכסים נמכרו. 

לדברי מנכ"ל ביג, "השוק האמריקאי כיום מציג ביקושים טובים. כל נכס שאחנו מוציאים למכירה בשוק פוגש הרבה הצעות מגופים גדולים ורציניים. ברוב המקרים אנחנו מוכרים נכסים שלאורך ההיסטוריה הרווחנו כסף מהפעילות בהם".

 גאליס מציין כי העזיבה מגיעה בשל החלטה של ביג להתמקד בישראל ובאירופה, שם מעריכה החברה שתוכל להשיא תשואות גבוהות יותר. "הגענו למסקנה שלפי מצב השוק המסחרי והפעילות בארה"ב, אנחנו יכולים לייצר תוצאות יותר טובות בשווקים אחרים. בתחילת אוקטובר הודענו על מו"מ לרכישת נכס במונטנגרו תמורת 95 מיליון יורו, קנינו גם נכסים בסרביה. אנחנו מחליפים את ה-NOI שלנו מנכסים בארה"ב בנכסים באירופה, שבעיניים שלנו הם הרבה יותר אטרקטיביים לטווח ארוך, גם מבחינת יכולת ההשבחה שלהם."

עד כמה המצב של הנדל"ן המסחרי בארה"ב קשה? עוד לפני הקורונה התפרסמו כתבות על קניונים נטושים שעומדים, כשהציבור עבר לקנות באונליין. "המגיפה האמיתית שפוגעת בנדל"ן המסחרי בארה"ב, היא המגיפה בשטחי המסחר. יש שם פי 2.5 מטר רבוע לנפש ביחס למה שקורה למשל פה בישראל. זה מייצר עודף שטחי מסחר שבסופו של דבר בא לידי ביטוי בשוק. אבל בסופו של דבר השאלה היא איזה נדל"ן מסחרי אתה מחזיק - אם יש לך קניונים, מרכזים פתוחים או מרכזים שכונתיים."

"לא כל הקטגוריות של הנדל"ן המסחרי מוצו בארה"ב. אם יש לך נכס יותר טוב באזור שלך, אז השוכרים לא עוזבים אותך. ברור שהבעיה היותר גדולה שם היא עם הקניונים הגדולים. מדובר במבנים שהם לפעמים בני 40 ו-50 שנים. מכנים אותם היום קניונים מתים (Dead Malls). בארה"ב יש מעל ל-1000 קניונים. אבל ביניהם יש שלוש רמות דירוג. 250 מהקניונים, גם היום הם טובים מאוד ומדורגים A. יש שכבה נוספת של עוד 300 קניוונים שמדורגים B. הם ניתנים לניהול, אם מתקנים ומשפצים אותם ומחליפים את השוכרים. בתרחיש כזה הם מצליחים בדרך כלל לשרוד. היתרה היא בקטגוריית C שם אתה יכול לטייל בקניון ומבין שמדובר בפגר. נכס כזה כנראה לא ישרוד בתור קניון. חלקם יעברו תיקון סטטוטורי ויעשו מהם משהו אחר. זה המצב וזו התוצאה של עודף של שטחי מסחר".

המסחר המקוון לא מזנב בתחום הנדל"ן המסחרי שם? "השוק בסוף מתקן את עצמו וייקח הרבה שנים עד שיתייצב. אמזון לוקחת כיום 50% מהסחר המקוון בארה"ב, אבל עדיין כל השוק המקוון לוקח 10% מהמכר הקמעונאי. כלומר 90% מהמכר הוא עדיין פיזי. זה גם בארה"ב וגם בישראל. בשנה אחרי הקורונה יש היום פריחה במכירה הפיזית. ב-2020 ירדנו בשיעור התפוסה בארה"ב, בשל הקורונה, מ-94% אכלוס (דצמבר 2019)  ל-90.5% אכלוס בסוף 2020. כיום חזרנו כמעט לרמות טרום קורונה, קרוב ל-94%. בחצי השנה האחרונה אנחנו חווים בום של ביקושים להשכיר שטחים וביצוע השקעות חדשות. אנחנו כנראה בדרך לעבור את שיעור התפוסה 'טרום קורונה'. ארה"ב במובן הזה לא שונה ממקומות אחרים כמו ישראל וסרביה. אני 18 שנים בביג ולא זוכר תקופה מטורפת וכזאת טובה בישראל, במובן של ביקושים לשטחי מסחר. הבעיה העיקרית בישראל ובסרביה שיש לנו ביקוש מטורף ואין לנו מה לתת".

שווי השוק של ביג כבר לא רחוק מ-10 מיליארד שקלים. את המסחר ביום חמישי חתמה המניה בירידה קלה במחיר שגילם שווי שוק של 9.76 מיליארד שקל. באוקטובר היה למניה חודש שלילי והיא ירדה ב-3.6% מתחילתו, אך מתחילת השנה רשמה המניה עליה של 30% ואת שנת הקורונה, רבת הסגרים והטלטלות חתמה בעליה של 6.5%, מה שיכול להחשב להישג בתחום הנדל"ן המניב. שכן בקרב 28 מניות החברות שכללות במדד ת"א מניב ישראל, ביג היא אחת משש המניות שחתמו את 2020 בתשואה חיובית והיא ממוקמת במקום הרביעי במדד. 

לביג היו נכון לסוף הרבעון השני נכסים בשטח של 597 אלף מ"ר בארה"ב, 387 אלף מ"ר בישראל ו-244 אלף מ"ר בסרביה. ההשתלטות על אפי נכסים בתחילת 2021, הובילה למפה בינלאומית מורחבת של החזקות על ידי החברה. בסוף הרבעון השני של השנה, 50% מהנכסים של ביג כיום בישראל, 17% ברומניה, 12% בסרביה, 13% בארה"ב, והיתרה מתחלקת בין פולין, בולגריה וצ'כיה. 64% משטחי הנכסים הם בתחום הנדל"ן המסחרי, 23% משרדים וחניונים, 4% קרקעות, 8% נדל"ן בשלבי הקמה והיתרה – 1% בתחום מגורים להשכרה.