חלל עבודה של WeWork | צילום: WeWork
בדיקת כלכליסט
דעיכת הקורונה מזניקה את שכר הדירה בחללי העבודה
מחירי ההשכרה בחללי העבודה המשותפים שצנחו בקורונה זינקו בחדות והם גבוהים ב־15% לעומת טרום המגפה. בת"א יש כבר רשימות המתנה ארוכות. "השוכרים אינם רק פרילנסרים או נוודים דיגיטלים, אלא גם סטארט־אפים קטנים שמעדיפים לעבוד עם חוזים גמישים". וכן, זה קורה גם בפריפריה
ההנפקה הציבורית של חברת WeWork בוול סטריט לפי שווי של 9 מיליארד דולר אמנם התעכבה בשנתיים ונחתכה ב־80% בשווי, אבל היא לא יכלה להגיע בטיימינג מוצלח יותר.
קראו עוד בכלכליסט:
ואכן בשני ימי המסחר הראשונים מניית WeWork שייסד אדם נוימן כבר הספיקה לזנק ב־14% ונסחרת בשווי של יותר מ־10 מיליארד דולר.
הסיבה להתלהבות המשקיעים היא שוק חללי העבודה המשותפים, שכמעט והוספד בעיצומה של המגפה, ודווקא מתפוצץ בימים אלה. זה קורה במקומות רבים בעולם, אבל בישראל שגם התאוששה מהר יחסית מהקורונה וגם מאכלסת חברות הייטק רבות, ההתפוצצות מורגשת חזק יותר. כמעט בכל החברות המפעילות את חללי העבודה בישראל יש רשימות המתנה ארוכות, במיוחד בלוקיישנים בתל אביב, רצוי כאלה שקרובים לתוואי הרכבת – והמחירים מזנקים בהתאם.
לפי בדיקת "כלכליסט" לא רק שהחברות בתחום ביטלו בחודשים האחרונים את ההנחות שנתנו לדיירים שלהן במהלך 2020 עם פרוץ הקורונה, אלא שהמחירים כבר גבוהים יותר ב־10% עד 15% ממה שהיו ערב המגפה. באתרים מבוקשים אחדים הלקוחות אף מדווחים כי עם חידוש החוזים התבקשו לשלם דמי שכירות שהיו כפולים ממה ששילמו עד כה.
"עליית מחירים וגם פתיחה מואצת"
"הגענו למצב שחברות חללי העבודה המשותפים מבקשות מאיתנו להפחית את כמות הלידים שאנחנו מעבירים להן כי העובדים פשוט לא מספיקים לטפל בכולם", אומר ל"כלכליסט" אסף תדהר, שותף ומנכ"ל בחברת ספייסינג שמפעילה אפליקציה בשם Spacing Pass שהיא מעין בוקינג או Airbnb לחללי עבודה משותפים, "אמנם רוב הביקוש מגיע למשרדים בתל אביב והסביבה ומונע על ידי חברות הטכנולוגיה, אבל גם חללי העבודה בבאר שבע או מודיעין שבעבר התקשו למלא את המשרדים, גם נמצאים בתפוסה של יותר מ־85% ואני עדין. אנחנו מרגישים עומס מאוד גדול כבר רבעון ונותרו מעט מקומות פתוחים. כתוצאה מכך אנחנו מזהים מצד אחד עליית מחירים ומן הצד השני גם פתיחה מואצת של מקומות חדשים והרחבת השטחים בחללי העבודה הקיימים באמצעות הוספת קומות. השוק הישראלי התאושש מהר יותר מכל העולם כנראה כתוצאה מהיקף פעילות ההייטק ורמת התפוסה בישראל היא הגבוהה ביותר שהייתה אי פעם".
ולראיה, חברת חללי העבודה המשותפים לאבס של טדי שגיא, שמפעילה מתחם אחד של חמש קומות במגדל עזריאלי שרונה כבר הגיעה לתפוסה של 100%. ערב הקורונה, נחשב לאבס למתחם מוצלח ומבוקש, אך התפוסה בו עמדה על 90%. בעקבות הביקושים הגבוהים, בלאבס העלו את המחירים בחוזים החדשים שנחתמים וגם ביטלו את קומת הכנסים לטובת הוספת חדרים חדשים. "אין יום שלא פונים אליי בבקשה למצוא משרד בלאבס, אבל רשימת ההמתנה מאוד ארוכה למרות שאכן הייתה עליית מחירים", אומר בכיר באחת החברות שמאכלסות את המתחם.
גם אליאור ג'רבי, סמנכ"ל השיווק של WeWork ישראל רואה את השינוי העמוק בשוק חללי העבודה המשותפים. "החזרה הייתה הדרגתית מאוד. את השינוי הגדול התחלנו להרגיש בתחילת 2021 אבל מאז התפוסה אצלנו זינקה ב־32% ועכשיו אנחנו בממוצע תפוסה ארצית של 92% ובאתרים בתל אביב אנחנו בתפוסה של 97%. ברוב הבניינים בתל אביב אנחנו עם רשימות המתנה מאוד ארוכות. אנחנו לא מעלים את המחירים, אבל כל ההנחות שניתנו בתקופת הקורונה כבר התבטלו. ממה שאני רואה בחודשים האחרונים, זה שוק שהגיוני להעלות בו את המחירים", אומר ג'רבי ל"כלכליסט". על פי גורמים שפועלים בענף הנדל"ן המניב, שיעור ההנחות בחללי העבודה המשותפים הגיע גם ל־40% ואף 50% במהלך 2020. בתקופה זו אפשר היה למצוא בקלות חדר בחלל עבודה משותף בטווח של 1,000 שקל לחודש ואילו היום הזולים ביותר מתחילים סביב ה־2,000 שקל בחדר פרטי לאדם אחד.
הביקוש מתודלק גם מכך שבחללי העבודה הקיימים ואף יותר מכך בחדשים שקמים, מוקצה שטח גדול יותר לכל עמדה. זאת גם משיקולי ריווח בין האנשים שנכנסו לתודעה מאז הקורונה, אך גם בניסיון לרצות את הטאלנטים שחברות הייטק מתאמצות לגייס. המפתח היום הוא כ־20 איש על 350 מ"ר, כך שבהשוואה לעידן טרום הקורונה מדובר בניצול של 80% מהשטח.
"העלייה בביקושים החלה כבר בתחילת השנה וכבר אז לא היה צורך לתת הנחות כמו שנתנו ב-2020. מכיוון שכך גם המחירים אצלנו עלו ב-15% מתחילת 2021" , אומר יותם אלרואי, מייסד שותף ו CBO ( Chief business officer) "מיינדספייס נמצאת בתפוסות של מעל 95%. מחיר ממוצע לעמדה במיינדספייס עומד היום על כ-2300 ש״ח. חודש הבא אנו פותחים לראשונה מתחם מיינדספייס חדש מחוץ למרכזי הערים, בקיבוץ יקום. בחודשים האחרונים אנחנו גם רואים ביקושים מסוגי חברות שלא ראינו בעבר ואשר לא התעניינו בפתרונות גמישים כגון חברות גדולות ונותני שירותים בתחום האדריכלות ועריכת הדין למשל. התופעה לא ייחודית רק לישראל וגם בגרמניה למשל, מיינדספייס בתפוסה מלאה עם רשימת המתנה בכל שמונה סניפיה", הוא מוסיף.
המחירים זינקו בכל בעולם
התמונה היום עומדת בניגוד מוחלט לתקופת הקורונה במהלכה הטילו רבים ספק במודל החללים המשותפים בעיקר לנוכח הפוביה מפני מגע עם זרים שהתפתחה בקרב האוכלוסייה שנאלצה להיכנס לבידודים תכופים. "עזבנו את המשרד שלנו ב־WeWork מיד עם התפרצות הקורונה משום שלקח להם זמן רב לבצע את ההתאמות הנדרשות. הבעיה המרכזית הייתה הבידודים. מספיק שמישהו אחד שאתה בכלל לא מכיר ואולי לא ראית נמצא מאומת – וכל הקומה הייתה צריכה להיכנס לבידוד", אומר ל"כלכליסט" בכיר בחברת הייטק, "עברנו למשרד 'רגיל' אבל הייתי מעדיף להישאר בוויוורק. במשרד הרגיל אתה צריך לדאוג לניקיון, הדברה, חלב במקרר, פילטר בתמי 4 ומה לא. וגם ברמה המקצועית לא קורים בבניין משרדים רגיל דברים שקורים בחלל העבודה המשותף. אפילו את המשרה הנוכחית שלי מצאתי בוויוורק. בהתחלה, החברה שישבה באותו חלל הזמינה ממני עבודת פרילנס ובהמשך הציעו לי עבודה קבועה".
היום הסטנדרט בחללי העבודה הוא לא רק מתקן מים, אלא גם מקלחות, חדרי כושר והבאזוורד החדש רוף טופ, מעין לאונג' שיש בו לרוב בר ואזורי רביצה שמדמה את מה שבענקיות הטכנולוגיה מכונה "חדרי השראה". במלים אחרות, מקום שאתה יכול לנמנם בו באמצע יום עבודה.
לפי תדהר, העצמאים בתחום מתן שירותים בהייטק כמו מעצבים גרפיים, רואי חשבון, יועצים פנסיוניים או מקדמי אתרים מעדיפים היום לקחת משרד בחלל עבודה משותף כי הוא מאפשר גמישות ומעבר תדיר ממקום למקום. "מקום הישיבה הפך מבחינתם לכלי שיווקי, כל פעם הם עוברים לחלל עבודה אחר וכך פוגשים אנשים חדשים שאפשר להציע להם את השירות".
"אם יש משהו שהקורונה הוכיחה הוא שהקשר האנושי הוא סופר חשוב, אנחנו רואים את זה ביום יום בחיבורים שנוצרים בין האנשים, במעסיקים שרוצים שהעובדים יגיעו פיזית למשרד כלשהו ואפילו העובדים עצמם שכבר לא רוצים לשבת בבית. מצד שני המעסיקים כבר לא רוצים להתעסק בבנייה, עיצוב ותפעול של החלל שלהם, גם הגדולים ביותר", מסביר ג'רבי. בוויורק ישראל יושבים לא רק סטארט אפים אלא גם חברות ענק כמו מיקרוסופט וישנם גם יוניקורנים שמעדיפים את הגמישות ולא ממהרים לעבור למשרדים משלהם. כך למשל, פאגאיה שאמורה להתמזג עם ספאק לפי שווי של כ־8 מיליארד דולר יושבת היום בלאבס והיוניקורן VAST שהשלים סבב גיוס אחרון לפי 3.7 מיליארד דולר מיקם את משרדיו במיקסר בתל אביב. לרוב מדובר בחברות שרק חלק קטן יחסית מהעובדים יושב בישראל ועיקר הפעילות מתבצעת מחו"ל. על פי ג'רבי, 60% מהביקוש היום מגיע מעסקים קטנים ובינוניים ו־40% מהלקוחות של החברה בישראל הם תאגידים גלובליים.
WeWork העולמית דווקא העלתה את המחירים בחלק מאתריה כפי שציין מנכ"ל החברה במהלך מפגשים עם משקיעים לקראת ההנפקה. לדבריו, בחלק מהערים באירופה ובהן ברצלונה וגם במיאמי בארה"ב, שנהנית מהגירה חיובית מסן פרנסיסקו, עלו מחירי המשרדים שלה ב־15% לעומת המחירים ערב התפרצות הקורונה. לפי החברה, ברוב האתרים עם תפוסה של יותר מ־70% היא העלתה את המחירים. פעילותה של WeWork בישראל אינה מהווה כיום חלק אינטגרלי מפעילות החברה לאחר שהוצאה ביוני האחרון לזכיינות של חברת הנדל"ן אמפא ולכן השוני במדיניות התמחור. על פי התשקיף, פעילות זו מייצרת ל־WeWork הכנסות רבעוניות של 5 מיליון דולר.
ביקוש למשרדים לכמה ימים
על פי הערכה של חברת ספייסינג חללי העבודה מהווים בין 2% ל־2.5% משוק המשרדים בארץ, בדומה למדינות אחרות בעולם. בשנת 2019 היה חלקם של חללי העבודה משוק המשרדים בישראל כ־1.5%. בוויוורק מעריכים כי עד שנת 2030 חלקם של חללי העבודה בעולם המערבי יגדל לכ־20% עד 30% מהשוק.
וויוורק היא אמנם השם הגנרי של שוק חללי העבודה, אך בעולם וגם בישראל יש עוד מספר רב של חברות שפועלות במודל זה והגדולה בעולם היא בכלל ריג'ס (Regus). היא גם הגדולה ביותר בישראל עם 19 אתרים, אחריה וויוורק עם 13 אתרים, אחריהן Be All ומיינדספייס עם 6 אתרים כל אחת, מיקסר עם 4 אתרים והמתחרה החדשה יחסית ROOMS של חברת המלונות פתאל שכבר הגיעה לשישה אתרים ומתרחבת במהירות. לצד שמות אלה פועלים מתחמי משרדים בוטיקיים בודדים כמו Brain Embassy בתל אביב או קליקה, שלה תשעה סניפים שכולם רחוקים מתל אביב.
עניין הפריפריה הוא אחד הסיפורים המרכזיים בפריחת חללי העבודה המשותפים. "השינוי המרכזי ביותר שאנחנו מזהים הוא שיותר ויותר חברות ולאו דווקא פרילנסרים או עסקים קטנים משתמשים בשירותי חללי עבודה", אומר תדהר מספייסינג שפוגשת את מחפשי החללים בתהליך החיפוש ומשדכת אותם למשרד המתאים, "העבודה מהבית בקורונה הובילה לכך שעובדים חדשים רבים שגוייסו כלל לא מתגוררים בסביבה של משרדי החברה, עכשיו כשחוזרים למשרדים מתברר שאחוז לא קטן מהעובדים זקוק למענה שיהיה קרוב יותר לבית".
מעבר לכך, הקורונה נתנה דחיפה לחללי העבודה גם בשינוי תפיסתי שדורש יותר גמישות ופחות מחוייבות בכל הקשור לשטחי משרד. "הביקוש מגיע לא רק מפרילנסרים או נוודים דיגיטלים כפי שזה אולי נתפס, אלא הרבה גם מסטארט אפים קטנים או בינוניים שמעדיפים לעבוד עם חוזים גמישים, הם לא רוצים להתחייב לחוזים ארוכי טווח".
וכאן מתחילה להתפתח תעשייה נוספת, עוד יותר גמישה ממשרד ללא התחייבות לטווח ארוך וזה התחום של On Demand (לפי דרישה). בתחום זה חודש הוא נצח, והכל מתנהל ביחידות זמן של שעות או ימים לכל היותר. השירות, שנותנות היום גם חברות כמו WeWork וגם שחקנים נוספים בתחום הוא השכרת חדר ישיבות לכמה שעות או משרד לימים בודדים. הדבר מאפשר לחברות הקטנות יותר שלא רוצות להתחייב לשטחים גדולים עם חדרי ישיבות לקבל את השירות בתשלום נפרד. "יש היום ביקוש גדול גובר לשירות כזה של מזדמנים כי זה מאפשר את העבודה ההיברידית שההייטק עובר אליה", אומר ג'רבי, "אנחנו מתחילים להקצות שטחים גדולים יותר לחלק 'המזדמן' בתוך החללים".
את שינוי הטעמים הזה מזהים גם בחברות הנדל"ן הוותיקות שהן לדברי כל שחקני החללים המשותפים עדיין המתחרות הגדולות והחזקות באמת שלהם. מעבר לפתאל ש"זלגה" לשוק הזה מעולם המלונות, בשנה האחרונה נכנסה אליו גם אשטרום, אחת השחקניות הוותיקות בשוק המשרדים. הקונספט שלה הוא הקצאה של מספר קומות בתוך מגדלי המשרדים שלה לטובת חללי עבודה משותפים בדגש על שיטת המזדמנים תחת המותג Ashtrom Port.
"פורט נותן מענה לשלב הביניים שחברות רבות, בעיקר חברות סטארט אפ מצויות בו. מצד אחד הם צריכים משרדים קבועים ומצד שני הם גדלים כל הזמן. חדרי הישיבות שהם צריכים משתנים מאוד בגודל ויש להם גם הרבה מאוד אורחים שמגיעים מחו"ל וזקוקים למשרדים", מסביר בני אוסמו, סמנכ"ל ייזום אשטרום נכסים. "בעבר חברה כמו אשטרום לא ממש התעניינה במה שהלקוח עושה בתוך המשרד שהוא שוכר ממנה, אבל עם הזמן ראינו שחברות הטכנולוגיה לא מתאימות למודל הזה של 'שגר ושכח' כי הצרכים שלהן משתנים לעתים מאוד קרובות. לחברות הענק יש את היכולת לבנות את מגרש המשחקים שלהן כמו שהן רוצות, אבל לחברות הקטנות אין מרחב פעולה".
הוא מספר כי לאתר הראשון של Ashtrom Port הוקצו שתי קומות באחד המגדלים החדשים בהוד השרון שמאכלס חברות הייטק רבות. "יש שם גם את המשרדים שאפשר לשכור לחודש אבל גם חדרי ישיבות ועמדות להשכרה לפי שעות וימים. פתחנו בינואר השנה ואנחנו כבר בקרוב ל־70% תפוסה, כך שעוד חצי שנה נפתח שתי קומות כאלה גם במגדל החדש שלנו בבני ברק, 1,700 מ"ר כל אחת עם תקרה בגובה של 6 מטר ורוף טופ שאפשר לעשות בו אירועים. שוק הנדל"ן המשרדי הפך בחלקו ההייטקי למשהו שהוא כמו קניות בארה"ב: קנית ולא אהבת, כל עוד השארת את התווית אתה יכול להחזיר את המוצר במהירות ולקבל את הכסף בחזרה", מסכם אוסמו.