איתן יעוץ משכנתאות ופתרונות מימון - לוגו | יח"צ
קובי איתן, יועץ משכנתאות ובעל משרד "איתן ייעוץ משכנתאות ופתרונות מימון": עושה לנו סדר בעולם ההגדרות הבנקאי
על פי נתוני המשכנתאות של החודשים האחרונים, עושה רושם כי עם ישראל ממשיך לנהור בהמוניו אל הבנקים השונים כדי לקחת משכנתאות כאילו אין מחר
כל עוד בתי האב מצליחים לשלם את המשכנתא בהצלחה, אין כל בעיה, הבנקים יחייכו אליהם. אולם ברגע שמתקשים לעמוד בהחזר החודשי ונופלים אל תוך קושי כלכלי, דווקא אז, כשצריך כי הבנקים יבואו לעזרה, מגלים תמונה שונה לגמרי, פחות חייכנית והרבה יותר נשכנית.
כיצד ניתן למנוע הגעה אל מצבי קיצון כאלו ואחרים, ומה ניתן לעשות אחרת אל מול הבנקים כאשר זקוקים לעזרה בהחזר החודשי? על מנת לקבל תשובות לשאלות הללו ואחרות, שוחחנו עם קובי איתן, יועץ משכנתאות בכיר.
בזכות תשובות מפורטות וידע מקצועי עשיר, המידע הבא שניפק עבורנו קובי הוא בגדר חובת קריאה עבור כל מי שמתעניין בלקיחת משכנתא לכל צורך שהוא או שלקחו משכנתא בשנים האחרונות, וחיים על הקצה בכל הנוגע להחזרים החודשיים.
הטעות השכיחה ביותר בנוגע ללקיחת משכנתא
"אחת השאלות הנפוצות שלקוחות שואלים אותי בשיחה הראשונית היא "כמה ריבית לדעתך נקבל על משכנתא כזו? פה הטעות הגדולה ביותר של מי שניגשים אל הבנקים לקחת משכנתא באופן עצמאי, ללא ליווי של איש מקצוע.
המשכנתא לא נמדדת בריביות, ונתקלתי כבר בכל כך הרבה מקרים שבהם משפחות קיבלו משכנתאות ש"על הנייר" נראות ממש אפסיות, אך לאחר בבדיקה מקצועית ניתן לראות אילו סכומי עתק הם שילמו לאורך השנים מבלי להבין מדוע.
גם משכנתא זולה אך כזו שלא מתוכננת נכון, יכולה להביא את מי שנעזרים בה למצבי קיצון מאוד לא נעימים של אי עמידה בתשלומים ומשם תהליכים משפטיים, הוצאה לפועל וכד'.
בכל הנוגע לתכנון נכון של משכנתא, הדעה הרווחת היא שתכנון משכנתא דורש קיצור של שנים והורדה בריביות, וזה לא ממש מדוייק, כי פריסת השנים נתונה לשיקול דעת מקצועי כמה ולמה, והריביות לא לגמרי משקפות את "מחיר" המשכנתא.
את המשכנתא צריך לבנות על פי מכלול של שיקולים, הכוללים בראש ובראשונה את נתוני הלקוח הספציפי, מה מצבו הפיננסי העכשווי, ועל פי בדיקות נוספות, להעריך מה יהיה מצבו הכלכלי בעתיד, כאשר מטרת העל היא להבטיח כי בכל שלב לאורך השנים, שהלקוח יוכל להתמודד עם התשלומים תוך כדי שישאר לו מספיק תזרים מזומנים לחיי רווחה רגילים".
מה גובה המשכנתא שניתן לקבל?
"על פי הנחיות בנק ישראל, לא ניתן לקנות דירה רק מכספי משכנתא, ויש צורך להמציא הון עצמי ראשוני לקניית הדירה. כמה? זה תלוי בסוג העסקה.
בעת רכישת דירה ראשונה נוכל לקבל עד 75% משכנתא, ואת שאר הסכום מהון עצמי. ברכישת דירה נוספת (דירה להשקעה) עד 50%, אבל אם אנחנו רוכשים דירה על מנת למכור את הדירה הקיימת (מעבר דירה) נוכל לקבל משכנתא עד 70% משווי הנכס החדש.
מלבד עסקאות אלה יש משכנתא שניתן לקחת על דירה קיימת לכל מטרה (לא למטרת רכישה) עד 50% משווי הנכס, ומיועדות לצרכים אישיים, כגון כיסוי חובות, לימודים ועוד".
על פי מה נקבע שווי הנכס?
על מנת לקבוע את שווי הנכס, הבנק יפנה אתכם לשמאי המקובל על ידי הבנק, שיעריך את שווי הנכס בצורה מקצועית. חשוב לדעת שברכישת דירה הבנק יחשיב את הנמוך מבין השמאות והסכום הנקוב בחוזה הרכישה.
לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה ראשונה, מחיר הדירה על פי החוזה הוא 100,000 שקלים, והשמאי העריך את הנכס במליון שקלים בלבד, הבנק יחשיב את הנמוך מביניהם, קרי, שווי השמאות – כשווי הנכס, ומכאן יחושב אחוז המימון. במקרה זה, נוכל לקבל 750,000 שקלים בלבד עבור המשכנתא".
כיצד מחשבים את ההחזר חודשי?
"חישוב החזר חודשי מדויק נעשה רק עם מחשבון מקצועי, ורק אחרי שאתם יודעים בדיוק באילו תנאים הבנק נתן לכם את המשכנתא. אנחנו מדברים כרגע רק על "תכנון" החזר חודשי.
בגדול אפשר לחשב זאת על מנת לדעת לקראת מה אתם הולכים, ומקובל לחשב על פי ממוצע של כ- 500 שקלים על כל 100,000 שקלים לתקופה של 20 שנים, כאשר בפריסה שונה נקבל החזר בטווח של כ- 150 שקלים לכאן או לכאן על כל 100,000 שקלים.
יחד עם זה וכמו בכל מקום אחר, גם במשכנתא לכל תנועה יש מחיר. כאן אנחנו צריכים להחליט כמה אנחנו מוכנים לשלם ועל מה. האם אנחנו מעדיפים להוריד ככל האפשר את ההחזר החודשי ולשלם עליו בעוד כמה שנים טובות של ריביות טבין ותקילין? או שאנחנו מעדיפים לשלם כמה שפחות כסף לבנק, לקצר ככל האפשר את פריסת השנים, ולשלם על כך בהחזר חודשי כבד?"
מהו הסכום הכי גבוה שאפשר להחזיר בכל חודש?
"על פי הנחיות בנק ישראל יחס ההחזר (היחס שבין ההכנסה הפנויה להחזר החודשי) לא יעלה על 50% מהכנסתו הפנויה של הלווה. למעשה, הבנקים לא מאשרים יחס החזר של יותר מ 33-35%.
הכנסה פנויה היא סך הכנסות הלווים בניכוי הוצאות קבועות, כגון הלוואות ותשלום דמי מזונות. לכן לא כל הוצאה מחושבת בניכוי זה, אלא רק הוצאות קבועות שהוגדרו בחוק. בסופו של דבר השאלה האמיתית היא כמה אתם יכולים להחזיר לטווח ארוך מבלי להכנס לסחרחורת, וזה כמובן תלוי בהכנסות ובהתנהלות הכלכלית שלכם".
הלוואת בלון, תקופת גרייס ומה שביניהם
"רובנו שמענו על המושגים האלה, אך משיחות שלי עם לקוחות, אני מגלה כי רבים נוטים לבלבל בין הדברים.
מהי הלוואת בלון?
בשונה מהלוואה רגילה אשר מוחזרת בתשלומים, הלוואת בלון (או בשמה המקצועי "בוליט") מוחזרת במלואה בסוף התקופה שסוכמה מראש. לדוגמא, אם לקחתם הלוואה בסך 100,000 שקלים לפרק זמן של שלוש שנים, במשך שלוש שנות ההלוואה, אתם תשלמו רק את הריביות הנצברות בכל חודש נתון (או שלא תשלמו כלל והריביות ייצברו לסוף התקופה) ולאחר שלוש שנים אתם תחזירו את כל מאת אלף השקלים.
נעזרים בהלוואה מסוג זה כאשר עולה הצורך למכור את הדירה הנוכחית ולעבור לדירה חדשה, אך נוצר חלון זמן שבו הדירה הראשונה עדיין לא נמכרה, אך צריך להתחיל לשלם עבור הדירה החדשה. כיוון שבמצב כזה אין לנו צורך במשכנתא רגילה, נעזרים ב"הלוואת גישור" בלוח סילוקין "בלון" במישכון של הדירה הראשונה, וכאשר היא נמכרת באופן סופי ומקבלים עליה את התשלום המלא, ניתן להחזיר לבנק את מלוא סכום ההלוואה.
צריך לקחת בחשבון כי הלוואת בלון היא הלוואה יקרה מאוד, ובשונה מהלוואה רגילה, בה הריבית הולכת ופוחתת בהתאם לגובה הקרן ההולכת וקטנה, בהלוואה זו הריבית היא על כל הסכום בכל חודש מתקופת ההלוואה, וכמובן, מאחר וההלוואה עומדת לפירעון במלואה בסוף התקופה, תכנון לא נכון שלה עלול להביא את הלווה למצב לא נעים שהוא צריך לפרוע מידית סכום עתק, לכן יש צורך בתכנון קפדני ומדויק ככל הניתן, בין מכירת הדירה לתאריך של כל תשלום חודשי, כך שלא נגיע למצבים בעייתיים ותשלומים מיותרים".
ומהו הגרייס?
"משמעות המילה גרייס באנגלית(Grace) היא "חסד", כלומר אנחנו בעצם מבקשים מהבנק "תקופת חסד" מאחר ואנו נמצאים במצוקה כלכלית מסוימת בגלל כל סיבה כזו או אחרת, למשל ירידה בהכנסות, פיטורים ממקום העבודה, ואז הבנק בא לקראתנו כאשר מעניק לנו הפסקה מהצורך לשלם את החזרי המשכנתא במשך מספר חודשים. כך שהגרייס היא תקופה בתוך תקופת ההלוואה רגילה.
בגרייס ”מלא" אנחנו לא נשלם כלל למשך התקופה, ואילו בגרייס "חלקי" אנחנו נשלם בכל חודש אך ורק את הריבית שנצברה על אותו החודש הספציפי, בדרך כלל המשמעות היא כמחצית מהסכום הרגיל. יחד עם זה אסור להסתנוור כליל מהמילה Grace, הבנק הוא מקור למטרת רווח, לא ארגון צדקה, ועל תקופת הגרייס בסופו של דבר משלמים את הריביות שיצטברו על התקופה, בתוספת עמלה גבוהה.
האם כדאי לנו לרוץ ולהקפיא את המשכנתא כאשר מרגישים את החבל מתהדק על הצוואר? זו שאלה קשה, והתשובה לא חד משמעתית, מהלך זה דורש שיקול דעת ובדיקה מקיפה של כל מקרה לגופו".
קובי איתן: יצירת קשר
"הליך לקיחת המשכנתא הינו תהליך מייגע, ומי שאינו "מונח" בתחום עלול לאבד ידיו ורגליו בינות להררי הטפסים, החתימות, הביטחונות והמושגים השונים. התקשורת מול הבנקים איטית ומסורבלת, וגם לאחר החתימות, ההליך עלול להיות מתיש.
לכן, לא מומלץ לעשות את התהליך בלי איש מקצוע אובייקטיבי שמלבד "כוח הקניה" שיש לו כיועץ המלווה מאות תיקים מידי שנה, בידיו גם הידע והניסיון להוביל את התהליך בצורה נכונה ויעילה יד ביד עם הלקוח, שבסופו של דבר דואג רק לכם, ומוביל אתכם לאורך התהליך, חשוב לשים לב שפונים ליועץ מקצועי, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, שהם הגוף היחיד המפקח על התחום, על מנת שלא ליפול לידיו של שרלטן", קובי איתן סיכם עבורנו את הדברים.
לפרטים נוספים אודות מסלולי המשכנתא השונים ופתרונות מימון נוספים,
ניתן ליצור קשר אישי וישיר בטלפון: 053-220-8816