דו"חות גב־ים מעידים על טירוף המשרדים בהייטק

לאחר שהסגרים הגלובליים שנגרמו בשל וירוס הקורונה, הובילו למעבר לעבודה מהבית, שהתגבר במיוחד בענף ההייטק ולחשש שהמשרדים השוממים יגרמו לפגיעה בענף הנדל"ן המניב. 

אלא שברבעונים שחלפו מאז מרץ אשתקד, הוכיחו חברות הנדל"ן המניב שלא רק שלא נפגעו משמעותית מהמגיפה, אלא שאלה מהן שמשכירות נכסים לחברות הייטק, אף יוצאות מחוזקות מהמשבר. אחת החברות היא גב־ים, שעל גבה מתחולל בימים אלה מאבק שליטה ייצרי, שדיווחה אתמול על זינוק של פי 5, עלייה ב־400%, בשורת הרווח הנקי ברבעון ל־235 מיליון שקל.

התוכנית: להתרחב ממיליון ל־1.5 מיליון מ"ר עד 2026

הקפיצה ברווח הנקי נובעת בעיקר מהתוספת בשווי ההוגן לנכסי החברה. גב־ים נמצאת בעיצומה של תוכנית התרחבות, שתגדיל את שטח הנכסים שלה ממיליון מ"ר ל־1.5 מיליון מ"ר עד 2026. ההתקדמות מייצרת תוספת לשווי ההוגן של נכסי החברה. 

הנדל"ן להשקעה של גב־ים עומד בתום הרבעון השלישי על 8.6 מיליארד שקל, והנדל"ן להשקעה בהקמה מסתכם בעוד 818 מיליון שקל, ביחד הם נאמדים ב־9.5 מיליארד שקל. 

זאת, לעומת 8 מיליארד שקל ברבעון המקביל. ההכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) עלו בקצב מתון של 1.5% והסתכמו ב־132 מיליון שקל. מתוכן, ה־NOI מנכסים זהים עלה ב־2.3% ל־132 מיליון שקל. הסיבה לעלייה המתונה נובעת מכך שבתקופה המקבילה עוד ניתנו הנחות בשל מגיפת הקורונה לשוכרים. בנוסף, נרשמה התייקרות במחירי הארנונה.

הנתון המעניין בדו"חות החברה מלמד שבתשעת החודשים הראשונים של השנה התייקרו חוזי השכירות החדשים שנחתמו ב־7.4% ריאלית ביחס לתקופה המקבילה. כשהתחלפו שוכרים בנכסים, המחירים קפצו ב־8.1%. מה שמיתן את המגמה היתה עלייה של 4% במקרים של מימוש אופציות, שהיוו 15% מהחוזים. 

ברבעון השלישי נרשמה עלייה מתונה יותר במחירי השכירות, של 3.3%, ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הסיבה היא בעיקר ההקלות שניתנו בתקופת הקורונה, וגם התייקרות במחירי הארנונה. ברבעון השלישי נחתמו 45 חוזי שכירות לשטח של 23 אלף מ"ר, שהניבו לגב־ים הכנסה של 18 מיליון שקל בשנה. נכון לסוף הרבעון השלישי לגב־ים שטח כולל של קצת מעל למיליון מ"ר, בשיעור תפוסה של 96%.

במצגת שפרסמה החברה למשקיעים היא מתארת כיצד חברות כמו פיליפס, אפל, אלביט מערכות ואינטל הגדילו את השטחים שהן משכירות אצלה במאות אחוזים, ולפעמים הרבה יותר. למשל, אפל שכרה בעבר 1,500 מ"ר מגב־ים וכיום שוכרת 60.5 אלף מ"ר. אינטל גדלה מ־8,500 מ"ר ל־32.9 אלף מ"ר. 

תוכנית ההתרחבות להדבקת הביקושים החזקים מההייטק כוללת 13 פרויקטים שונים על שטח של 660 אלף מ"ר. חלקה של החברה באותם פרויקטים, לכשיושלמו, יהיה כ־500 אלף מ"ר. ההשקעה הכוללת בהקמתם נאמדת ב־4.5 מיליארד שקל.

פרויקט הדגל בתוכנית ההתרחבות השאפתנית הושק ביום שני השבוע. מדובר במגדל ToHa2, שממוקם בצד המזרחי של האיילון, אל מול מגדלי עזריאלי. המגדל יתנשא לגובה של 77 קומות ויכלול לובי עליון, שיתחבר למגדל ToHa1 "הישן" בקומה השלושים. את המגדל החדש מקימה גב־ים עם חברת אמות שבשליטת אלוני חץ, ושטחו הכולל יעמוד על 210 אלף מ"ר, פי 3 מהמגדל הראשון. חלקה של גב־ים יעמוד על 105 אלף מ"ר במגדל, שהשלמתו צפויה בשנת 2026.

"את חברות הענק לא מעניין הבניין, אלא המיקום"

"גם במטרופולין של תל אביב וגם במרחב המערבי של הרצליה אנחנו נתקלים בעוצמות של חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם", אומר ל"כלכליסט" מנכ"ל גב־ים אבי יעקובוביץ. "הן רוצות להיות בשני המוקדים האלה. בתוך המטרופולין ובכדי להגיע לכוח האדם האיכותי והחזק. הבניין עצמו לא מעניין אותן — מעניין אותן לדעת היכן יוכלו לגייס כוח אדם איכותי ובמהירות".

יעקובוביץ מציין כי גב־ים השיגה שיתופי פעולה עם מרכזים אקדמיים שונים מתוך אותה תפיסה. החברה מקיימת שותפויות עם מכון ויצמן ברחובות, האוניברסיטה העברית בירושלים, אוניברסיטת בן גוריון בנגב ואוניברסיטת חיפה. "אלה הם קמפוסים אקדמיים. מיקרוסופט רוצים להגיע גם לבאר שבע וגם לירושלים. 

"הם אומרים שהם רוצים לשבת בתוך הקמפוס האקדמי וככה יוכלו לשאוב ממנו את כוח האדם היקר והאקדמי. המתחמים האקדמיים הם חוד החנית — הם יוצרים סימביוזה בין חברות ההייטק לאקדמיה ולמחקר".

לדבריו, "ברבעון השלישי, הביקושים נמשכו בעוצמה רבה. יש חזרה מלאה לשגרה". יעקובוביץ הוסיף כי "אנחנו מתבססים על זה שישראל היא מעצמה טכנולוגית מובילה, עם המוחות הכי טובים בעולם. חברות ההייטק נשענות על זה — זה עמוד השדרה שלהן. בסוף, נגזר מזה שצריך להקים מרכזי מחקר ופיתוח חדשים. 

"כמות המכרזים שאנחנו משתתפים בהם ‑ שנמצאים בפארקים ובערים הגדולות ‑ לא היתה בעבר. בשנה שבה התפרצה הקורונה, עוד לא ידענו איך מסתכלים על המגיפה הזאת. כבר אז חתמנו על 8 הסכמים משמעותיים: במתם בחיפה, בהרצליה, בבאר שבע בירושלים. האירוע הזה עוד לא נגמר".

מיהן חברות ההייטק ששוכרות מגב־ים שטחים? לפי הדיווחים בתקשורת, ענקית המחשבים אפל שכרה מגדל שלם מהחברה במתם בחיפה. בנוסף, הושכר מגדל נוסף לג'נרל אלקטריק. גב־ים תקים בחולון מתחם למנהל הדיור הציבורי של המדינה. בירושלים יש לה הסכם עם חברת לייטריקס ל־16.5 אלף מ"ר. 

בנוסף, יש לגב־ים חוזה "מסורתי" יותר: היא מקימה באשקלון מפעל חדש לרב־בריח, שהונפקה בסוף אוגוסט האחרון בבורסה.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים | צילום: אלדד רפאלי

מאבקי השליטה בגב־ים מרחיקים את החברה ממדד הדגל של הבורסה

 הביקושים החזקים לשטחי משרדים להייטק וקפיצת מניות חברות הנדל"ן המניב לא נעלמו מעיניהם של כמה מאנשי העסקים החזקים בשוק ההון המקומי. גב־ים היסטורית נשלטה על ידי נכסים ובניין, שבשליטת דסק"ש, שהשתייכה בעבר לאי.די.בי. אלא שמאז, הדמויות התחלפו. 

גב־ים מוחזקת כיום על ידי נכסים ובניין (44.5%), שנשלטת על ידי דסק"ש שבשליטת מגה אור (29.9%) של צחי נחמיאס, אלקו של האחים זלקינד (29.8%) ורמי לוי (10.8%). המאבק בין קבוצת דסק"ש בשליטה על גב־ים הוא מול אהרון פרנקל (37.2%), שרכש באגרסיביות מניות של גב־ים והוביל במרוץ. 

הרכישות המוגברות של המניות עשו רק טוב למי שמחזיק בהן. מניית גב־ים קפצה ב־50% מתחילת השנה, לאחר שאת שנת הקורונה סיימה בעלייה של 2%. שווי השוק הנוכחי של גב־ים עומד על קצת מעל ל־8 מיליארד שקל, ואתמול עלתה המניה בעוד 1.8% לאחר פרסום הדו"חות. 

אלא שההחזקות של שני הצדדים החזקים מרחיקות את גב־ים ממדד היוקרה ת"א 35, שכן נתח הציבור בחברה עומד על 18.3% בלבד. כדי להתברג במדד היוקרה — על נתח הציבור להיות לפחות 35%. לו היתה החברה במצב כזה, היא היתה מדורגת במקום ה־29 במדד ת"א־35 במונחי שווי שוק.