הנדל"ן התייקר בכל העולם, אך בישראל לשוכר עני קשה יותר

ממשלת השינוי הציגה אתמול את תוכנית הדיור לשנים הבאות על רקע מה שנראה כהתפרצות מחירים מחודשת, כפי שראינו בעשור האחרון ואפילו לפניו. 

עם זאת, הבטחות לחוד ועובדות לחוד: עליית מחירי הנדל"ן היא תופעה בינלאומית ולא רק ישראלית והיא מבוססת על התפתחויות כלכליות עמוקות, לכן יהיה מאוד קשה לשנות את המגמה.

בדו"ח השנתי על דיור שפרסם ארגון ה־OECD באמצע 2021 מסבירים כלכלני הארגון, כי הגישה לדיור איכותי הפכה קשה יותר ויותר במדינות OECD בשני העשורים האחרונים, כאשר מחירי הדירות ושכר הדירה עלו מהר יותר מהאינפלציה ברחבי מדינות החברות בארגון. 

כאשר מסתכלים על המגמה של שני עשורים, אכן ישראל מככבת: היא אחת מבין שלוש מדינות מערביות שרשמו עלייה של יותר מ־80% בין 2005 ל־2019. עם זאת, מהנתונים עולה כי דווקא בחמש השנים האחרונות עליית מחירי הדיור בישראל - 17% - היתה מתחת לממוצע במדינות ה־OECD שעמד על 18%.

הנגיד אמיר ירון. בין הסיבות לעליית מחירים - אשראי זול וזמין | רויטרס

נקודה נוספת שמבטאת את הזינוק בעלויות הדיור היא הגידול במשקל של סעיף הדיור בסל הצריכה של משקי הבית בכל רחבי המערב. חלקו של הדיור בסל של משקי בית בעלי הכנסה בינונית (שהרוויחו בין 75% ל־200% מההכנסה החציונית) עלה ב־5 נקודות האחוז בממוצע במדינות ה־OECD בשנים 2015-2005 (ישראל לא נכללה במדידה). לפי נתוני הלמ"ס, התמונה בישראל איננה שונה בהרבה: משקלו של הדיור גדל בכ־5 נקודות אחוז מ־20% ל־24.7%, בין השנים 2009 ו־2021.

גידול בהכנסות

הזינוק במחירי הדיור הוא שילוב של התפתחויות בכל המערב ולא רק בישראל - הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע. בצד הביקוש הצמיחה הכלכלית המואצת תרמה לגידול בהכנסה של משקי הבית. בנוסף, גם ההתפתחויות הדמוגרפיות - לרבות הזדקנות האוכלוסייה והגירה חיובית  - היוו גורם מפתח שמסביר את העלייה בביקושים. הסבר נוסף לעלייה בביקושים ב־OECD הוא הגידול החד באשראי למשכנתאות, שהפך לזמין יותר - וזול הרבה יותר (לא רק בישראל מתברר בדו"ח). וזאת, לפי כלכלני הארגון, בעקבות דה־רגולציה פיננסית שלוותה ביציבות מאקרו־כלכלית יחסית מאמצע שנות התשעים ועד אמצע שנות ה־2000, ואחרי המשבר הפיננסי הגדול (2009-2008) על ידי הקלה כמותיות ומדיניות מוניטרית מרחיבה במיוחד.

בדו"ח ה־OECD אף מציינים כי גם מדיניות מס נוחה מאוד בתחום הנדל"ן עודדה את עליית הביקושים לדיור, שדרבנה עוד יותר את התייקרות הדירות. אצלנו מדיניות המס עד 2016 היתה נוחה במיוחד למשקיעים, ששילמו מסים כמו רוכשי דירה ראשונה.

העניים משלמים את מחיר הדיור

מהצד השני מזכירים ב־OECD, כי ההיצע בדיור נוטה להיות "קשיח" יותר מהביקוש ולהגיב באיחור, מכיוון שלוקח זמן לתכנן ולבנות מבנים חדשים, כך שההתאמה האיטית של ההיצע איפשרה במידה מסוימת את הלחצים לעליית מחירים. בנוסף, בדו"ח מציינים את הגידול בעלויות הבנייה כגורם שתרם לעלייה במחירי הדיור במדינות רבות. יתרה מזו, בדו"ח מציינים כי כלל ממשלות המערביות משקיעות פחות ופחות בפיתוח הדיור ובדיור הציבורי.

הייחוד הישראלי

אלא שההשלכות החברתיות של אותו משבר דיור היו חריפות בישראל לעומת שאר מדינות ה־OECD ופגעו במיוחד בשכבות החלשות וכאן הבעיה הגדולה. התמונה די קודרת: לפי נתונים של 2019, עוד לפני הקורונה, ישראל דורגה במקום השני בארגון (אחרי ניו זילנד) לפי משקל החמישון התחתון (המורכב מהעשירון התחתון והשני) שנאלץ להוציא 40% או יותר מהכנסה הפנויה שלו על דיור (שכירות בשוק הפרטי) - 54.1%. כלומר, יותר ממחצית ממשקי הבית בקבוצת ההכנסה הזו ששכרו דירה בשוק הפרטי הוציאו יותר מ־40% מהכנסתם על דיור. 

בנוגע לחמישון התחתון שזוכה לסבסוד בדיור, ישראל במקום האחרון והטוב מכולן: רק 2% מאותה קבוצה שמקבלת שכירות מסובסדת מוציאים יותר מ־40% על דיור. לגבי בעלי דירות (דרך תשלום משכנתא), ישראל מדורגת במקום "טוב באמצע" - פחות מרבע (23.8%) מהחמישון התחתון נאלצים להיפרד מ־40% או יותר מהכנסה הפנויה לעומת רבע (25%) בממוצע ב־OECD.

לפיכך, כפי שמסכמים ב־OECD, היעדר גישה לדיור איכותי יכול להיות בעל השפעות ארוכות טווח בחלוקת העושר, כאשר משבר הקורונה, שפגע בתעסוקה ובהכנסה בקבוצות החלשות יותר, רק החריף את הקשיים בגישה לדיור איכותי במחיר סביר. כאמור, משקי בית בעלי הכנסה נמוכה מוציאים חלק גדול יותר מהכנסתם על דיור, דבר שרק מוריד עוד יותר את ההכנסה הפנויה. בנוסף, אותן אוכלוסיות נוטות להתגורר בדיור באיכות ירודה, כאשר ייתכן שהן לא יוכלו להרשות לעצמן תחזוקה שוטפת. עוד מציינים ב־OECD, כי היעדר גישה לדיור איכותי קשור לעתים קרובות לגישה לקויה לבריאות, חינוך, אינטרנט בפס רחב ולתעסוקה איכותית.

אך יש נקודת אור: ב־OECD מציינים כי בעקבות המגפה חל גידול בביקוש לדיור באזורים לא עירוניים ופחות צפופים (פריפריה), וזו אכן גם הזדמנות עבור מקבלי ההחלטות. רק לצורך כך, יש חשיבות לפתח באזורים פריפריאליים תחבורה, חינוך ותעסוקה איכותית - וזה דבר שלוקח זמן.