בית בכפר בדרך להנפקה בתל אביב לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל

תוכנית ההנפקה חוזרת לשולחן: רשת הדיור המוגן בית בכפר הגישה תשקיף לרשות ני"ע לקראת הנפקה בבורסה בשבועות הקרובים. לכלכליסט נודע כי הרשת שבשליטת משפחת בלושטיין מכוונת לגיוס של 300 מיליון שקל לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל. 

החברה, שמונהלת בידי מיקי פרנס, החלה בשיחות שקטות עם גופים מוסדיים כדי לגשש לקראת המהלך, אולם טרם החלה ברוד שואו רשמי והוא יחל עם פרסום תשקיף. בנק הפועלים מחזיק ב־20% מהרשת אותן רכש בספטמבר 2020 בהשקעה ראשונה של 150 מיליון שקל לתוך החברה לפי שווי של 600 מיליון שקל לפני הכסף, כאשר לבנק יש אפשרות להגדיל את ההשקעה בהמשך. 

בית בכפר בגדרה, דיור מוגן למבוגרים | שאול גולן

ההשקעה נעשתה באמצעות פועלים שוקי הון, זרוע ההשקעות של הבנק המנוהלת בידי קובי שלום. 

רוח גבית מ'עד 120'

השווי שאליו שואפת החברה משקף מכפיל של 1.6 על ההון העצמי. בית בכפר החליטה על ההנפקה בעקבות רוח גבית של עסקת מכירת השליטה ברשת דיור מוגן אחרת, 'עד 120', לשפיר הנדסה. העסקה שנחתמה באוגוסט שיקפה לעד 120, שהיתה בבעלות הפניקס, שווי של 1.35 מיליארד שקל. עם זאת מדובר במכפיל גבוה מזה של עסקת עד 120 שנעשתה במכפיל 1.35 על ההון. גם מגדלי הים התיכון המקבילה נסחרת בבורסה במכפיל של 1.5 על הון העצמי (950 מיליון שקל הון). מלבד הכנסות שווי חברת דיור מוגן נגזר גם מנדל"ן שלה. הבתים שוכנים על קרקעות בבעלות החברות.

בית בכפר הוקמה ב־1990 בידי משפחת בלושטיין. נכון להיום מונה הרשת כ־1,000 יחידות דיור בחמישה מקבצי דיור מוגן הפרוסים לאורכה של הארץ: שניים בכפר סבא, אחד בגדרה, אחד בביתן אהרון ואחד בחוף כנרת, ליד גינוסר). הסניף האחרון הוחרג מהעסקה עם פועלים שוקי הון משום שהוא משתרע על שטח של 80 דונם, ומבחינת בית בכפר מדובר בפוטנציאל נדל"ני שהיא מתמחרת בנפרד. להערכת בית בכפר, בשטח הזה ניתן לעשות שימוש למטרות נופש ותיירות. כמו כן, בעסקה עם בנק הפועלים לא נכללו קרקעות של בית בכפר ברומניה, שלפועלים שוקי הון אין עניין בהן ובפיתוח שלהן. 

התאוששות ממכת הקורונה

כל אחד ממרכזי בית בכפר מציעים מגוון פעילויות פנאי ובידור, שירותי רפואה מתקדמים. כיום, החברה הגדולה ביותר בארץ בתחום הדיור המוגן היא משען, שבבעלות ההסתדרות, עם 2,508 יחידות דיור. במקום השני נמצאת חברת מגדלי הים התיכון, שנסחרת בבורסת תל אביב לפי שווי של 1.49 מיליארד שקל, עם כ־1,600 יחידות דיור. אחוזת רובינשטיין נמצאת במקום השלישי עם 1,200 יחידות דיור. 

במקום הרביעי והחמישי נמצאות רשת פאלאס שבשליטת עזריאלי ובית בכפר עם כ־1,000 יחידות דיור כל אחת. ההערכות הן כי שוק הדיור המוגן בישראל כולל כ־14 אלף יחידות דיור, רובן במרכז הארץ.

שוק הדיור המוגן ספג האטה בתקופת הקורונה בשל ההידבקויות הרבות יחסית של הדיירים הקשישים, אולם התאושש מאז. השוק נחשב בעל פוטנציאל צמיחה גדול משום שהאוכלוסיית הקשישים גדלה ככל שתוחלת החיים בארץ עולה. תוחלת החיים בישראל ב־2018 היתה 80.9 שנה לגברים ו־84.8 שנה לנשים. נכון לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל־2019, חלקם של מבוגרים מעל גיל 65 הוא 12% מאוכלוסיית ישראל. התחזית היא כי עד 2040 חלקם באוכלוסייה יגדל ל־14% מאוכלוסיית ישראל — 2 מיליון בני אדם.

קובי שלום, מנכ"ל פועלים שוקי הון | צילום: אוראל כהן

המודל העסקי של פעילות בית בכפר וחברות דיור מוגן נוספות מבוסס על פיקדון של 2-1 מיליון שקל שמשלם הדייר ומעניק לאותו דייר זכות שימוש בדירה שהוא מקבל עד לסוף ימי חייו. הפיקדון נשחק על פני השנים, בקצב שנתי של 3% עד שהוא מגיע ל־50% מהסכום ההתחלתי. מלבד הפיקדון, הדיירים בבתי הדיור המוגן משלמים מדי חודש דמי החזקה של 10,000-7,000 שקל, שכוללים את שירותי הבסיס שמציע הנכס, מלבד אוכל.

הפועלים נכנס לדירקטוריון

ברבעון השלישי של 2019 תיכננה בית בכפר להנפיק את מניותיה בבורסה - הנפקה שאותה היה אמור להוביל פועלים אי.בי.אי חיתום. אבל אז פרצה מגפת הקורונה שפגעה בשווי חברות הפועלות בתחום הדיור המוגן, נדחתה ההנפקה ובמקומה בוצעה ההשקעה על ידי פועלים שוקי הון, שקיבלה נציגות בדירקטוריון של בית בכפר. אם אכן יתקבל השווי המבוקש בהנפקה הרי שפועלים שוקי הון צפויה לרשום רווח של פי שניים על ההשקעה שנעשתה לפני 11 חודשים. פועלים שוקי הון מחזיק גם ב־20% גם באיידיגיטל, יבואנית מוצרי אפל שגם הפעילות שלה בדרך להנפקה בשווי מיליארד שקל.

שוק הנפקות הראשוניות בבורסה בתל אביב נרגע מעט אחרי חצי שנה סוערת במחצית הראשונה של 2021, שכללה גם הנפקות של חברות טכנולוגיה שלא הוכיחו את עצמן. ההנפקות של חברות קטנות הופסקו כמעט לחלוטין לאחר שהשוק היפנה להן כתף קרה אבל חברות גדולות כמו איסכור איידיגטל ובית בכפר זוכות להיענות בידי השוק, בתנאי שהשוויים בהנפקה ריאליים.