פרשת הכנסייה היוונית אורתודוקסית: בעלי האדמות וקק"ל התפשרו, אבל סיבכו 1,100 דיירים

הנהלת קק"ל אישרה בסוף השבוע האחרון הצעת פשרה שתסיים 21 שנות סכסוך בעקבות פרשת קרקעות הכנסייה היוונית אורתודוקסית. פרק אחד בפרשה הזו אולי מסתיים, אבל הפשרה הזו מסבכת את 1,100 הדיירים על האדמות שנרכשו מהכנסייה בשכונות טלביה וניות בירושלים.

בראשית שנות ה־50 של המאה הקודמת חכרה קק"ל מהכנסייה היוונית אורתודוקסית 520 דונם בשלושה הסכמים נפרדים, שיפקעו בשנים 2052–2050. לקק"ל שמורה הזכות להאריך את חוזי החכירה, אבל סכום החכירה אמור להיקבע במשא ומתן בין הגופים.

בשנת 2000 טען המתווך יעקב רבינוביץ, שפעל בסיוע דוד מורגנשטיין, כי בתמורה לדמי תיווך של 20 מיליון דולר יצליח להאריך את חוזה החכירה של קק"ל במתחם במאות שנים, וקק"ל העבירה לרבינוביץ את הסכום. לאחר מכן התברר כי מדובר בחוזה מזויף ופיקטיבי, שבוטל בסופו של דבר על ידי בית המשפט. מורגנשטיין ורבינוביץ הורשעו ונשלחו למאסר.

מאז קק"ל רודפת אחר הכסף שאיבדה בתרמית, ובין היתר תבעה את הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית. במסגרת ההליך המשפטי הארוך הזה שמתנהל אצל שופט בית המשפט המחוזי משה בר־עם נרשמו בטאבו הערות אזהרה לטובת קק"ל על כל החלקות הכלולות ב־520 הדונם שבמחלוקת. הערות אלה מקשות על ביצוע עסקאות במתחם, משום שהן נועדו להתריע על קיומה של התחייבות של בעל הקרקע (המוכר) לצד שלישי או על מחלוקת בניהם.

חקיקה תציל את הדיירים?

ב־2016 מכרה הכנסייה את הבעלות על הקרקעות ליזמים פרטיים, שהתאגדו תחת חברה בשם "ניות קוממיות", שמונהגת על ידי עורך דין נועם בן דוד. בעקבות העסקה בן דוד ושותפיו נכנסו לנעלי הכנסייה בכלל ובהליך המשפטי הזה בפרט. הסכסוך עבר לדיון בפני המגשר השופט בדימוס יצחק ענבר. במסגרת ההליך הזה הוצעה הפשרה שלה הסכימה כאמור הנהלת קק"ל: ניות תשלם לקק"ל 17.5 מיליון שקל, שהם כ־5.5 מיליון דולר, והערות האזהרה יימחקו.

אלא שקק"ל עלולה לאבד את הסכום שהשיגה משום שב־2012 היא הגיעה להסכם פשרה עם עו"ד יעקב וינרוט ז"ל, ששימש נאמן בתרמית הקרקעות (בלי לדעת שמדובר בתרמית), שבמסגרתו שילם וינרוט 5.5 מיליון דולר. ההסכם הזה כולל סעיף שמאפשר לוינרוט, וייתכן שגם ליורשיו, לתבוע בחזרה את כספם אם קק"ל תצליח לשים ידה על סכומי כסף נוספים.

הפשרה הזו מסבכת את המצב של 1,100 בעלי דירות. על 520 הדונמים שבמחלוקת נבנו ברבות השנים בנייני מגורים. בעלי הדירות הם חוכרים של קק"ל, שבעצמה חכרה את הקרקע מהפטריארכיה שלנעליה נכנסו כעת בן דוד וחבורתו. 

בעוד כ־30 שנה יפקעו חוזי החכירה של קק"ל ומעמדם של הדיירים אינו ידוע. אם קק"ל לא תחדש את חוזי החכירה, היזמים בעלי הקרקע (חברת ניות) יכולים לדרוש מהדיירים לעזוב את ביתם.

בינתיים פנו היזמים לדיירים והציעו להם לקנות את הבעלות המלאה על הקרקע שבה נבנה ביתם בתמורה ל־38% משווי הדירה. זהו סכום עתק, במיוחד בהתחשב בעובדה כי אותם דיירים כבר שילמו מיליוני שקלים לרכישת הדירות. על פי אתר מדלן, דירת 4 חדרים טיפוסית באזור נמכרת ב־3.5 מיליון שקל ואף יותר. כלומר כדי לרשום בעלות בטאבו, היזמים מבקשים מכל בעלים של דירה סכום של כ־1.3 מיליון שקל. למי שמתקדם עימם במשא ומתן הם מציעים הנחה, אך עדיין מדובר בכמיליון שקל. ככל שמועד פקיעת החכירה יתקרב, כך הסכום שידרשו היזמים מבעלי הדירות צפוי לעלות.

אחת ההשלכות של ביטול הערת האזהרה בעקבות הסכם הפשרה, היא שנעלם מנוף הלחץ העיקרי שאפשר היה להפעיל על היזמים.

בעוד כ־30 שנה יפקעו חוזי החכירה של קק"ל ומעמדם של 1,100 רוכשי הדירות שנבנו בשטחים שבמחלוקת אינו ידוע. בעלי הקרקע יכולים לדרוש מהם להתפנות

סגן יו"ר קק"ל ארנן פלמן אמר ל"כלכליסט": "בעבר, בשיקול בין האינטרס של קרן קיימת לדאגה לדיירים, ידענו לשים בצד את האינטרס הכספי הצר לטובת התושבים ולטובת האינטרסים של מדינת ישראל. כעת לצערי ההנהגה מובילה לשינוי מהותי. אנחנו הולכים לקבל את הפשרה של השופט ומצד שני עלולים להיתבע על אותו סכום על ידי עיזבון וינרוט. הדבר היחיד שהיה לטובת הדיירים היה שהיזמים לא יכלו לעשות עסקאות באזור כתוצאה מהערות האזהרה שנרשמו לטובתנו".

מנוף הלחץ של הערת האזהרה היה נחוץ כדי לקנות זמן שבו אפשר יהיה לקדם חקיקה שתבלום את בן דוד ושותפיו. עד עתה המדינה לא עשתה דבר כדי להסדיר את מעמדם של הדיירים. בכנסות קודמות ניסתה חברת הכנסת לשעבר רחל עזריה לקדם פתרונות. הליכי החקיקה אורכים זמן רב, ובמקביל הקיפאון הפוליטי והעיסוק בתקציב המדינה שיחקו לטובת היזמים.

חברתה בעבר של עזריה לסיעת "ירושלמים" במועצת העיר ירושלים פלר חסן נחום, כיום המשנה לראש עיריית ירושלים ומועמדת ליו"ר הסוכנות היהודית, מקדמת בחודשים האחרונים הצעת חוק שתגביל את הסכום שהיזמים יכולים לגבות עד ל־5% משווי הדירה. ב־2018 הייתה חלק מרשימתו של זאב אלקין, כאשר התמודד לראשות העיר. כעת כשהוא מכהן כשר הבינוי והשיכון וכשר לענייני ירושלים היא פועלת מולו לקידום החוק. בנוסף שוחחה בחודשים האחרונים עם ח"כים נוספים מכל הסיעות במטרה לגייס רוב לחוק.

מימין: השר זאב אלקין ועו"ד יעקב וינרוט. יורשיו של וינרוט עשויים לדרוש מיליוני דולרים | יריב כץ אלכס קולומויסקי

"אנשים קנו דירות מתוך אמונה שקק"ל מאחוריהם אבל היום הם לבד מול הכרישים", אמרה חסן נחום ל"כלכליסט". "בכל העולם יש חוק שמגן על החוכרים. צריך להגן על החוכרים ולאפשר ליזמים לגבות עד 5%, כפי שרשות מקרקעי ישראל גובה מחוכרים שלה".

מלשכתו של אלקין נמסר: "השר טרם גיבש עמדה סופית עד שהחוק יעלה לוועדת השרים. הוא מודע לבעיה של בעלי הדירות בשטחי הכנסייה, מזדהה איתם ומוכן לנקוט מהלכים כדי להבטיח את מצבם מול סחטנות אפשרית".

כמה שוות 30 שנות חכירה?

ברקע הדברים האלה, בשנים האחרונות מתנהל בעצלתיים משא ומתן בין היזמים לקק"ל. בשטח יש הרבה מגרשים ריקים, ועל פי הסכם החכירה ההיסטורי הזכויות בהן ב־30 השנה הקרובות שייכות לקק"ל. היזמים מבקשים את המגרשים האלה ובתמורה מוכנים להקנות לבעלי הדירות זכויות מלאות. אלא שמדובר במחלוקת על מאות מיליוני שקלים אם לא יותר מכך.

 היזמים טוענים כי השטחים הפנויים שווים כ־600 מיליון שקל, ואילו קק"ל גורסת כי השווי הוא 1.5 מיליארד שקל ואולי אף יותר מכך. מחיקת הערת האזהרה משפרת את מצבם של היזמים גם במשא ומתן הזה, ולמעשה למדינה ולקק"ל נותרה מעט מאוד תחמושת מול היזמים.

מקק"ל נמסר: "הנהלת קק"ל פועלת ותמשיך לפעול באופן אינטנסיבי להבטחת זכויות הדיירים חוכרי המשנה. הסכמת קק"ל להצעת המגשר התקבלה מתוך אחריות ציבורית. הנהלת קק"ל תמשיך במו"מ עם ניות לפתרון כולל ולהבטחת זכויות הדיירים חוכרי המשנה. מחיקת הערות האזהרה אינה פוגעת בזכויות החכירה, לרבות זכותה של קק"ל להאריך את תקופת החכירה ולפעול לטובת חוכרי המשנה. הנהלת קק"ל תומכת בחקיקה למען זכויות הדיירים".