מייסד מקס סטוק רכש וילות בהרצליה פיתוח ב־200 מיליון שקל

עסקת ענק בהרצליה פיתוח. איש העסקים אבן צ'ארלס ניומן, ממייסדי רשת מקס סטוק, רכש פרויקט מגורים בשכונה היוקרתית בסכום של כ־200 מיליון שקל, כך נודע ל"כלכליסט". מדובר בפרויקט שממוקם בלב השכונה משני צדיו (מצפון ומדרום) של רחוב חנה מרון, ובין הרחובות וינגייט ממערב ויפתח ממזרח. הפרויקט כולל 12 חלקות שבכל אחת מהן החלה בנייה של בית דו־משפחתי, כך שהוא צפוי לכלול בסך הכל 24 צמודי קרקע דו־משפחתיים. 

שטח המגרש כולו הוא כ־8 דונם, והוא מתחלק לשטחים של כ־660 מ"ר, כך שהקרקע לכל יחידה משפחתית משתרעת על כ־330 מ"ר, והשטח הבנוי יעמוד על שטח דומה ויכלול מרתף בשטח 100 מ"ר, בריכה בשטח 35 מ"ר, חניה מקורה בשטח 40 מ"ר וכן חצר בשטח של כ־100 מ"ר. מבחינת המיקום בשכונה, הפרויקט נמצא במרחק של כ־500 מטר מקו החוף הקרוב, שהוא חוף הנכים, וכ־200 מטר מרחוב אבא אבן ומאזור התעסוקה.   

צ’ארלס ניומן מבעלי מקס סטוק | צילום: אוראל כהן

הפרויקט החל להיבנות על ידי חברה שרשומה בישראל בשם רוזנגרד השקעות, הנמצאת בבעלות אזרח זר מרוסיה בשם קציב דניס. בשל בעיות מימון החברה התקשתה להמשיך בהקמת הפרויקט ונאלצה להעמיד אותו למכירה. עלות הבנייה שנותרה להשלמת הבתים ועבודות הפיתוח נאמדת ב־60 מיליון שקל, זאת מעבר לסכום הרכישה. עד כה הושלמה בנייתו של קוטג' לדוגמה ויתר 23 הבתים נמצאים בשלב השלד. רוזנגרד טרם הספיקה למכור את הבתים, ועל פי הערכות של גורמים בענף, כדי שהפרויקט יהיה רווחי, כל אחת מהיחידות צריכה להימכר בכ־13 מיליון שקל. 

היזמית נתבעת

הרכישה בוצעה באמצעות חברת ניומן נכסים והשקעות, שנמצאת בבעלות אבן צ'ארלס ניומן, ומחזיקה בחברות־הבנות אוסטרליה ישראל יזמות והשקעות וחברת פרנץ' ליבינג. 

ניומן הוא ממייסדי רשת מקס סטוק (יחד עם אורי מקס), אשר הונפקה ב־2020. עם אחיו ריקי רכש ב־2014 כשליש ממניות הרשת תמורת 60 מיליון שקל. ביוני השנה מכר ריקי 11% מתוך כ־16% ממניות החברה שנותרו בידי האחים תמורת 176 מיליון שקל. משפחתו של ניומן מחזיקה בקבוצת Gateway, חברת ההפצה הגדולה באוסטרליה, העוסקת בהפצה קמעונאית של המותגים המובילים בעולם לשוק האוסטרלי וכן של ציוד ומכשור רפואי. 

פעיל בשוק הנדל"ן: "המחירים עולים בהרצליה פיתוח כי אנשים משווים את המחירים לקצב עליית מחירי דירות היוקרה בתל אביב, אבל זה לא המצב כאן"

ניומן ביצע סבב השקעות במספר חברות מתחומים שונים, כולל רכישת השליטה בחברת מן הגורן, אשר הנכס העיקרי שלה הוא מבנה בהר החוצבים. ב־2020 השקיע כ־4 מיליון שקל בחברת ביו מילק, המפתחת חלב מתורבת, וכן הוא קשור להשקעות בתחומי האופנה ובחברה מתחום הסייבר. 

על סיפור עסקת הקרקע בהרצליה פיתוח והסיבות לה ניתן ללמוד מתביעה כספית שהוגשה נגד חברת רוזנגרד על ידי עורך דין המתמחה בנדל"ן שטוען כי החברה שכרה את שירותיו כדי שיסייע לה בקבלת מימון לקרקע שרכשה בכ־110 מיליון שקל. לפי התביעה, מחצית מסכום הרכישה התקבלה כהלוואה מבנק הפועלים, אך ב־2018 הבנק לא הסכים לחדש את ההלוואה שמועד פירעונה קרב, היות שחלק מהכספים מקורם בחו"ל. 

עורך הדין פנה אל חברת אלגד לקבלת מימון עבור הקרקע, וזו הלוותה לרוזנגרד כ־39 מיליון שקל. בתביעה טוען עורך הדין כי בעת שפנו אליו נמסר לו כי רוזנגרד ניסתה במשך זמן רב למצוא "פתרון מימוני לקושי פיננסי אליו נקלעה... מאמצי החברה עד כה למצוא מימון חלופי לחברה עלו בתוהו", לשון כתב התביעה. סכום התביעה שהגיש עורך הדין נגד החברה עמד על 924 אלף שקל, שהם 2% דמי עמלה ועוד ריבית והצמדה.

פרויקט וילות בהרצליה פיתוח | צילום: אוראל כהן

”שוק קפוא”

העסקה של ניומן נחשבת לעסקת הנדל"ן השנייה בהיקפה הכספי בהרצליה פיתוח, לצד העסקה של רומן אברמוביץ', שרכש אשתקד אחוזה המשתרעת על כ־9.5 דונם תמורת 226 מיליון שקל. עם זאת, מדובר בשתי עסקאות שונות במהותן, שכן במקרה זה מדובר בעסקה יזמית ולא ברכישת בית מגורים. 

בבדיקת העסקאות שבוצעו במהלך 12 החודשים האחרונים בהרצליה פיתוח נמצא כי מתוך 12 עסקאות שדווחו 11 מהן בטווח מחירים של 16-10 מיליון שקל, ורק עסקה אחת בוצעה בסכום של כ־44 מיליון שקל (בית ברחוב האשל). לפי גורם שפועל בשוק הנדל"ן בשכונה, מחירי הבתים בשנה האחרונה אמנם זינקו, אך מספר המכירות נמוך מאוד: "המחירים עולים לא כי יש הרבה עסקאות, אלא כי אנשים משווים את המחירים לקצב עליית מחירי דירות היוקרה בתל אביב, אם כי בפועל זה לא המצב וכאן השוק די קפוא". 

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "לאחר שנים של קיפאון, אנו רואים לאחרונה עלייה חדה בביקושים לנכסים בהרצליה פיתוח. מדובר בפרויקט שבנוי ברמת שלד כלומר היזם יכול לסיים את הפרויקט תוך מספר חודשים. בהתחשב בכך ובהיצע הדליל באזור מדובר במחיר שוק אבל ברף העליון".