בקריסת בניין הביטוח לא ממש יעזור לכם

לחלק גדול מתושבי ישראל יש ביטוח מבנה למקרה של קריסת המבנה, וכל מי שלוקח משכנתא מחויב בעריכת ביטוח כזה. הבנקים דורשים שביטוח המבנה יכסה את המשכנתא לפחות, וכולנו בטוחים שאם הרע מכל יקרה, נהיה מבוטחים. בעקבות קריסת הבניין בחולון רבים בדקו עם סוכני הביטוח שלהם שאכן יש להם פוליסה, אבל את הדבר החשוב – סכום הכיסוי והתאמתו – לא בדקו.

המציאות שאנו מכירים, מניסיון רב בייצוג דיירים, היא שלגבי בתים משותפים, ביטוח מבנה רגיל לא מכסה את הנזקים, ואפילו לא בקירוב. מי שהרע מכל קרה לו וביתו חרב – כתוצאה מכשל הנדסי, שריפה, רעידת אדמה, פיצוץ גז או כל אירוע קטסטרופלי אחר, מגלה שלמרות שהוא מבוטח, לא נותר לו פיצוי מספיק כדי לחזור להיות בעל דירה במעמד דומה, וכי הנזק שנגרם עולה בהרבה על הפיצוי שמתקבל מחברות הביטוח.

ביטוח המבנה נועד לפצות בגין הנזק שנגרם למבנה, כך שניתן יהיה לבנות את הבניין מחדש. ערך דירה בבית משותף מורכב משווי הקרקע, ומעלות הבניה, כאשר ביטוח המבנה מפצה רק על עלות הבניה. בתיאוריה – זה אמור להספיק, אלא שהמציאות אחרת.

במספר תיקים שאנו מלווים אנו רואים כי כאשר בית משותף קורס מגלים הדיירים את המציאות הבאה: לא כל הדיירים מבוטחים בביטוח מבנה, אין שיתוף פעולה מלא בין הדיירים בבנייה מחדש של הבניין, וחלק ניכר מסכומי הביטוח "נשאב" על ידי הבנקים למשכנתאות ובידי הדיירים לא נותר דבר. אם בכל זאת מצליחים לגייס את כולם לבניה מחדש – מגלים שעלות הבניה בפועל גבוהה בהרבה מסכום הביטוח שהתקבל. 

איך זה קורה? חברות הביטוח מחשבות עלות בניה של דירה בבית משותף בן כ-20 שנה בסכום של 5,000-6,000 ש"ח למ"ר או לפי המשכנתא, לפי הגבוה. בסכום זה לא מחושבת עלות הבניה של רכיבי הבית המשותף - מעלית, מדרגות, יסודות וכו'. פעמים רבות בבית החדש נידרש להתאמות לתקנים החדשים שלא היו בזמן שבנו את הבית הקיים והמבנה יצטרך לעבור שינויים יקרים שאינם מבוטחים. והכי חשוב – מחיר הבניה מתייחס לעלות של קבלן בבניית פרוייקט, ולא למחיר שקבלן פרטי ידרוש מקבוצת דיירים של בניין אחד, והיא מתעלמת מהרווח הקבלני שהקבלן יבקש לעצמו. 

עו"ד דרור גדרון | צילום: קובי מהגר

כך, המציאות היא שבבניין בו כל הדיירים היו מבוטחים, בהנחה שמי שנפרעה לו המשכנתא ייקח משכנתא חדשה, עדיין צריכים הדיירים להוסיף מליוני שקלים לצורך מימון הבניה מחדש, רק כדי לחזור למצב בו היו לפני הקריסה. 

לכאורה, לדיירים יש את הקרקע שהם יכולים למכור, אלא שלא ניתן למכור זכויות לדירה אחת, אלא צריך שכל הדיירים יסכימו למכור, וגם אז, יזמים שירצו לקנות את המגרש כדי לבנות עליו בניין חדש, ירצו להרוויח, ומחיר הקרקע שיתקבל בתוספת דמי הביטוח, פעמים רבות לא יגיע למחיר הדירה שנהרסה. 

לכך צריך להוסיף את העובדה שעד לבניית בניין חדש יידרשו הדיירים לשלם שכר דירה למשך כל תקופת הבניה, וכן לרכוש מחדש את כל תכולת הדירה. 

ובכן - מה עושים?

קודם כל – זהירות וטיפול! לפני רכישת דירה חשוב לבדוק את הנכס באמצעות מהנדס וכן לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס בעירייה, לרבות עבירות בניה בבניין. בכל כמה שנים יש לבדוק באמצעות מהנדס כל סדק עמוק או חוזר, וכל תזוזת המבנה. תיקון – גם אם יקר - של שלד הבניין שימנע קריסה, יחסוך נזק עצום וסיכון חיי אדם וחובה לבצעו גם אם חלק מהשכנים מתנגדים. חוק המקרקעין מאפשר גם לדייר בודד לאכוף על הבית המשותף להשתתף בהוצאות תיקון או חיזוק מבנה, ורצוי מאוד לפנות לייעוץ משפטי במקרים המתאימים.

שנית – יש לבדוק את סכומי הביטוח ולהגדיל אותם ככל האפשר כך שעלות הבניה מחדש תשקף את המציאות. יש לוודא שרוכשים גם הרחבה לנזקי הרכוש המשותף, ורצוי לבדוק שכל השכנים גם הם רכשו ביטוח כזה. קיימות פוליסות ביטוח נפרדות לרכוש המשותף שניתן לרכוש במרוכז בעלות נמוכה על ידי נציגות הבית המשותף, וחשוב לדעת האם קיימת פוליסה כזו לפני שרוכשים בנפרד הרחבה לרכוש המשותף. 

במקרה של אסון – יש לבחון מדוע קרה, והאם יש לדיירים זכות תביעה כנגד מי שהתרשל בבנייה – הקבלן, הקונסטרוקטור, מי שביצע עבודות מאוחרות, שכנים שהוסיפו עבירות בניה שפגעו בשלד – ולתבוע מהם את הנזק שנגרם לבניין ושלא כוסה על ידי הביטוח. חשוב מאוד שכלל הדיירים יפעלו ביחד ובאופן מתואם, כי -כרגיל – זמן זה כסף וכל יום עיכוב במציאת הפתרון המתאים עולה לכולם כסף רב בשכירת בית חלופי.

מאת דרור גדרון, עורך דין ושותף במשרד אפרים אברמזון ושות'