מה צריך ללמוד מהטרגדיה של אלדד פרי?

כשלון של יזם נדל"ן שמעמיד בסיכון את הסיכוי לדירה של מאות רוכשים הוא נורה אדומה לרגולטור לנושא שמצריך טיפול דחוף. למרות הקריסה הטרגית של אלדד פרי וזו של ענבל אור לפני מספר שנים לא תוקן חוק המכר לדירות הנוגע להסדרת הבנייה במסגרת קבוצות רכישה. השער נשאר פתוח בפני יזמים לשימוש בתשלומים עבור הדירות שלא למטרה שלשמם נמסרו להם ואילו הקונים נותרים בלי לקבל הגנה הולמת לכספים שחסכו בעמל רב. בהעדר חוק המכר קיימים סיכונים מסוגים שונים שקשורים להפרדת הכספים. 

נאמן שמעורב בעסקה מבטיח את הפרדת הכספים בין החשבונות של החברה היזמית לבין חשבונות הפרויקט. נפילת יזם גדול מעוררת רעש תקשורתי רב ומספקת הצצה אל הסטטוס הנוכחי של חלק מהפרויקטים. על פי הפרסומים במקרה הטוב צפויים רוכשים של מאות יחידות דיור לקבל כ-50% מכספם או לספוג התייקרות של הדירה בעשרות אחוזים. על רקע עלויות הדיור הגבוהות בישראל המשמעות היא לעיתים גזר דין מוות לחלום הדירה, אובדן של ממון רב או צורך בנטילת התחייבויות כספיות גדולות וגבוהות מהמתוכנן על מנת לקבל את דירה. כל אלו הן רעות שניתן להימנע מהן באמצעות התנהלות נכונה של רוכשים או תיקון דרוש של חוק מכר דירות. 

אלדד פרי ז"ל | יאיר שגיא, עמית שעל

נושא קבוצות הרכישה נמצא על שולחן הכנסת כבר חמש שנים, אולם טרם קודם. כל עוד המדינה לא מצליחה להשלים את החקיקה של חוק מכר דירות ולהגן על הקונים חשוב בפרט לרוכשים שלא יודעים להבדיל איזה קבוצות רכישה הן טובות, איתנות ומהימנות ידאגו לנהל נכון את הכספים. רוכשי הדירות דרך קבוצות הרכישה שמעבירים כספים לדירה על החשבון ולא מעבירים אותו דרך נאמן חיצוני מטעמם שמפקח על העברת הכספים נוטלים סיכון גבוה. באמצעות נאמן חיצוני מנהלי קבוצות רכישה אמורים להפקיד את הכספים שקיבלו מהקונים בחשבון נאמנות מפוקח ע"י נאמן שמזרים ליזם את הכסף על פי ההתקדמות הבניה או על פי מפתח כלכלי מוסכם מראש. מנגנון זה מאפשר להגן על כספי הרוכשים מבלי להמתין לחקיקה הנדרשת ומשנה את מערך יחסי הכוחות בין היזמים לרוכשי הדירות ומעניקה לרוכשים הגנה מלאה כל כספם.

בשלב ראשון על המדינה להגן על המשקיעים מפני התנהלות היזמים ולקבוע כי קבוצות רכישה אינן רשאיות לפעול ללא הגנה מספקת על כספם של הרוכשים. אם זה באמצעות נאמן, ערבות או כל כלי שתראה המדינה לנכון שיוכל להפריד בין ההון שמוזרם לפרויקט לחשבונות החברה. 

חשוב לציין שחברות יזמיות רבות ומארגני קבוצות רכישה ותיקים ומובילים רבים פועלים לפי החוק ויודעים להגן על כספם של המשקיעים. אולם, השארת פתח לכניסה של מי שאינם כאלו היא פרצה שמדינה חייבת לסגור וסיכון שהמשקיעים צריכים לדעת לנהל. 

עד לחקיקה מתאימה מן הראוי הוא שכל יזם קבוצות רכישה ימנה נאמן חיצוני אשר יפקח וישמור על כספי רוכשי הדירות עד למסירתן הסופית. וזאת, כחלק מיחסי האמון שלו עם המשקיעים. במקביל צריכים גם רוכשי הדירות לדעת לדרוש מכל יזם של קבוצת רכישה להגן על כספם ולמנות נאמן חיצוני מטעמם שידאג להם. 

רו"ח (עו"ד) רמי קצב הוא שותף ומנכ"ל זיו האפט נאמנויות