מסורבי משכנתא בבנק? יש מה לעשות

שוק המשכנתאות בישראל רותח; יש שיגידו שהוא נמצא בטירוף מוחלט. היקף המשכנתאות בתשעת החודשים הראשונים של 2021 עומד על 82 מיליארד שקל, יותר מסך כל המשכנתאות שנלקחו בשנת 2020 שלפניה. בזמן שסכום המשכנתא הממוצעת עולה והישראלים (כלומר, אלו שיכולים להרשות לעצמם) נוהרים לנדל"ן, הבנקים יכולים להרשות לעצמם להיות בררניים יותר בבחירת הלקוחות שלהם. משום כך, ישראלים רבים יותר מקבלים סירוב בבנק לקבלת הלוואת משכנתא לרכישת נכס. עם זאת, גם מי שסורב תחילה למשכנתא מהבנק, עדיין יכול לשנות את התמונה, ולקבל משכנתא למרות הכל. שוחחנו עם שרון מפעי, יועץ משכנתא המתמחה בטיפול במסורבי הלוואות, כדי להבין מה ניתן בכל זאת לעשות גם לאחר קבלת סירוב מהבנק. 

שרון מפעי | נטלי טל

להפוך סירוב לאישור

"ישנם שלושה סוגים עיקריים של מסורבי משכנתא איתם אני עובד", אומר שרון. "הסוג הראשון הוא אנשים שנמצאים בתהליך של פשיטת רגל ויש להם נכס על שמם. תחת החקיקה החדשה של חוק חדלות פירעון, הליך פשיטת הרגל התקצר יחסית, אולם עדיין מדובר בתהליך שלוקח ארבע שנים בממוצע; בעת ההליך, כל עוד החייב מתנהל בתום לב, הוא מוגן יחסית ממגבלות של משבשות חיים. מעבר לכך, גם כאשר אדם פושט רגל ויש לו נכס על שמו, עדיין קשה מאוד להוציא אדם ומשפחתו מדירת המגורים (בהנחה שיש להם רק דירה אחת כמובן), וההלכות הקיימות בפסיקה מגנות על המשפחה מחילוט הנכס לטובת פירעון החוב (מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, סעיף 229 (ג) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, וכן רע"א 8223/08 מרגלית כובשי נגד עו"ד אייל שוורץ). משום כך, במצבים הללו ניתן לקבל הלוואת משכנתא עבור מי שסורב למשכנתא מהבנק, כנגד משכון הנכס בבעלותו. 

שרון מפעי - מתמחה בהשגת משכנתא | נטלי טל

סוג נוסף של מסורבים, הם כאלו שיש להם תיקים פעילים בהוצאה לפועל וטרם הגיעו לפשיטת רגל. חייבים אלו לא יקבלו משכנתא בבנק. עם זאת, הם יכולים לקבל הלוואות משכנתא מגופים חוץ בנקאיים שונים, קרנות וכדומה. 

הסוג השלישי של מסורבים, הם כאלו שהבנק פשוט מעדיף שלא להסתכן לגבי החזר ההלוואה שלהם, בין אם רמת ההכנסה שלהם לא מספקת, בין אם יש להם דירוג BDI נמוך (למשל אם היו להם תיקי הוצאה לפועל בעבר) וכדומה. במצבים אלו, אני לומד את הלקוח היטב ומזהה את "החולשה" שלו, כלומר את מה שגרם לבנק לסרב למתן הלוואת המשכנתא. אם אני מזהה שיש ללקוח בכל זאת 'פוטנציאל משכנתא', אני יודע ללחוץ על הבנק ולשכנע אותו עד שהסירוב הופך לאישור: כאשר מוגשת לבנק בקשה למשכנתא, הבנק מסתכל לרוב על הלקוח בצורה קרה ומנותקת; אני יודע להביא את הסיפור של הלקוח, לגרום לבנק להזדהות איתו ולהבין שמגיעה ללקוח משכנתא". 

כלומר אפשר לקבל משכנתא גם לאחר שהיה סירוב?

"כמובן", אומר שרון. טיפלתי באינספור לקוחות שהיו מסורבים וקיבלו משכנתא בסופו של דבר. למשל, לאחרונה טיפלתי בלקוח שהבית שלו היה בתהליך של כינוס נכסים. הצלחתי להשיג עבורו משכנתא גדולה על הנכס מגורם חוץ בנקאי. לקוח נוסף שהיה לי לאחרונה, היה עד לפני חודשיים עם תיק בהוצאה לפועל, ולפני שנה עוד חזרו לו שיקים. לאחר שהוא פנה אלי, בנינו את הסיפור שלו בצורה נכונה, הסברנו את הרקע לכשלי האשראי שהיו לו בעבר, והראינו לבנק שהתמונה שונה כיום. לאחר הטיפול שלי, הלקוח קיבל משכנתא על סך תשע מאות אלף שקלים. אם הוא היה מגיע כפי שהוא, אפילו הלוואה קטנה לצריכה פרטית הוא לא היה מקבל". 

שרון משכנתאות | ליאור מפעי

מה הסיכוי של מסורב לקבל בסופו של דבר משכנתא?

שרון: "קשה לדעת מראש, ובכל אופן, תמיד שווה לבדוק: אני גובה שכר טרחה רק לאחר שניתן אישור משכנתא מהבנק. אם אני לא מצליח להשיג אישור, הלקוח לא משלם. מה שנקרא, ׳לא אושרת לא שילמת׳. עם זאת, יש לי יותר מ-95% הצלחה. 

מכל מקום, חשוב לציין כי ברגע שסורבתם למשכנתא, צריך באותו רגע לפנות לעזרתו של איש מקצוע, קרי יועץ משכנתא המתמחה במסורבי משכנתא, ולא לנסות להעמיק את הבעיה בבנקים נוספים וכדומה. הפיכה של החלטת סירוב היא קשה יותר מאשר שיפור הרושם הראשוני בפני בנק אחר. בזכות הניסיון שלי וההיכרות שלי עם הנפשות הפועלות בבנקים רבים, אני אישית יודע מתי יש פוטנציאל גבוה לקבלת משכנתא גם לאחר סירוב". 

לפרטים ויצירת קשר פנו לשרון משכנתאות. ניתן לפנות גם דרך הפייסבוק או להתקשר לטלפון

052-8455582.