דודי עמרם, מנהל החברה | יח''צ
"עמרם גרופ" - המומחים שלכם בתחום יזמות נדל"ן והתחדשות עירונית
חברת עמרם גרופ עוסקת מזה עשרים שנה ביזום והשבחות נדל"ן במטרופולין תל אביב בדגש על אזור דרום תא, דודי עמרם מנהל החברה איתנו כדי להסביר על כל האפשרויות העומדות בפני אלו מכם שרוצים גם הם להתחדש
כבר יותר מ-20 שנה שאתם מתמחים ביזמות נדלן והתחדשות עירונית, מה המגמה השולטת היום מבחינת יזמות נדל"ן באזור דרום תל אביב?
אם בעבר הדגש היה יותר על יזמות פרטים במבנים פרטיים, היום המגמה השולטת היא בעיקר התחום של פינוי בינוי, תכנון של מתחמים שלמים, בדגש גם על עירוב שימושים שנותן מענה לצרכים של התושב מעבר למגורים.
איזה סוג פרויקטים החברה שלכם מבצעת?
הפרויקטים שלנו מאוד מגוונים, מתמ"א 38 שמתייחסים למבנה אחד או שניים, עד פרויקטים של פינוי בינוי שבעצם קידום של תוכנית בניין עיר חדשה, ומתחמים חדשים מפינה לפינה.
אתם מתכננים כיום מעל אלף יחידות דיור במסגרת של התחדשות עירונית, בנוסף, אתם מתעסקים גם ביזמות פרטית באזור גוש דן, ספר לי על הסקטור של היזמות הפרטית, וכיצד הוא משתלב עם תחום ההתחדשות העירונית?
כחברה שעוד לפני שני עשורים גילתה את הפוטנציאל של דרום העיר, והתעסקה המון בהשבחה ואיתור נכסים בעלי פוטנציאל בשכונות דרום תל אביב, לנו זה מאוד טבעי שההמשך והרצף הוא תכנון פרויקטים של בניינים ישנים שצריכים התחדשות. זה הכל בעצם קונספט של התחדשות וראייה של העתיד.
מהם הערכים שמובילים אתכם בתור חברה שרואה את עצמה כמובילה בתחום?
דבר ראשון זה ראיית הדייר במרכז, מבחינתנו יחס אישי, שקיפות, ועדכון הדייר באופן שוטף זה מעלה ראשונה. הרבה פעמים יזמים צוללים למספרים ולתכנון וביצוע ושוכחים שהמהות של הפינוי בינוי זה אנשים, כי בסוף אתה מפנה דיירים מהבית וצריך לדאוג להם לדירה חדשה.
דודי, אתה במקצועך עורך דין ובעל תואר שני בניהול ויישוב סכסוכים, כיצד זה עוזר לך בתחום ההתחדשות עירונית?
הצלחה של פרויקט מתחילה לדעתי בניהול נכון מול הדיירים, איך אתה ניגש אליהם, איך אתה מתנהל מולם? על זה קם ונופל פרויקט. יש הרבה חברות יזמיות גדולות ששמם הולך לפניהם, אבל מה לעשות שה-DNA שלהן לא מורכב מהתנהלות מול דיירים שזה עולם בפני עצמו. מבחינתנו למשל אין דבר כזה כנס של דיירים שאני לא נוכח בו באופן אישי, אני מכיר את הדיירים והם אותי, יש להם את המספר שלי. דבר נוסף הוא שבפגישה הראשונה עם הדיירים אנחנו לא מגיעים עם מסמכים כדי להחתים אותם, אלא קודם כל באים להסביר מה התהליך ומה הפרויקט, כדי שהדייר יבין במאה אחוז.
מהם היתרונות של התחדשות עירונית?
הכי חשוב זה ביטחון, אנחנו עדים היום לבניינים שקורסים בלי התראה מוקדמת. במסגרת של פינוי בינוי הדייר בעצם מקבל דירה חדשה, בבניין חדש ובטיחותי, כמובן עם ממ"ד וחנייה. מעבר לכך, ולא פחות חשוב, זה שיש לך דירה חדשה בבניין חדש, אז השווי של ערך הנכס עולה בעשרות אחוזים.
יש לא מעט אנשים שהתחילו תהליך של תמ"א והקבלנים "תקעו" אותם כבר אחרי שלב החתימה, כיצד נדע לבחור יזם נכון שכדאי לעבוד איתו?
ראשית צריך לדעת שהיזם שאיתו פועלים באמת מכיר את אזור התכנון שאליו הוא ניגש כדי לתמחר נכון את המספרים. לא פחות חשוב זה לדעת שהיזם מלווה אותנו מהחתימה על החוזה עד קבלת טופס ארבע מבלי לעבור עוד גלגולים ויזמים בדרך. עוד דבר חשוב זה להכניס לחוזה בזמנים קבועים כמה זמן יש ליזם עד התכנון, כמה זמן לתכנון, כמה לביצוע עד למסירת הדירה, ממש לתחם את זה בזמנים כדי שהכל יהיה מגובה.
מעולה ותגיד, מה הייחודיות והערך המוסף שהחברה שלכם נותנת ללקוחות?
היחס האישי קודם כל, כל דייר יודע מה הכתובת ויש לו לאן לפנות, יש לו אבא ואמא, אנחנו עומדים בקשר רציף ועדכון שוטף מול הדיירים. דבר אחר שהוא לא פחות חשוב זה הרצון שלנו לקדם את הפרויקט באופן אקטיבי, אנחנו מתנים בזמנים כדי לעמוד בהם, כדי שהפרויקט בצורה אקטיבית יקודם ולא ינוח במדף לחכות שהוא יתקדם לבד.
ספר לי על פרויקט מאתגר שהחברה שלכם מתגאה בביצוע שלו?
ממש לאחרונה פרויקט בשכונת שפירא בדרום ת"א, מתחם של שני דונם שלדעתי עבר לפחות ארבעה יזמי שנכשלו בדרך באיתור כל הבעלויות כי זה מתחם שזיהוי הבעלות שלו היה קשה. פנו אלינו כמה דיירים, ואנחנו ממש בעבודת נמלים במשך שנתיים הצלחנו לאתר את כולם, לזהות את הבעלויות של כל אחד במתחם והיום אנחנו כבר בשלבי תכנון מתקדמים.
איפה אתה רואה את העתיד של ההתחדשות העירונית? במיוחד לאור העובדה שתוכנית תמ"א 38 עומדת להתבטל בקרוב??
התמ"א הולכת להתבטל, יש לזה יתרונות כי ההתייחסות לתכנון תהיה יותר רחבה על מתחמים שלמים ולא על מבנה ספציפי מבלי להתייחס לסביבה כולה. מצד שני, יש המון מבנים שהם סוג של "כלואים" בין בניינים חדשים, כך שאין היתכנות לעשות תכנון של פינוי בינוי של מתחם שלם. ואז יצא מצב שבניין הדרוש לחיזוק לא יהיה בקריטריונים של תוכנית פינוי בינוי כוללנית, ונכון להיום אין באמת מענה וחלופה ריאלית לכאלו מבנים. לכן אני אומר לכל דייר, אפילו אחד בבניין, שמבין את המשמעות של בניין חדש ומחוזק, זה הזמן לא להתמהמה ולנסות לקדם את זה. אגב, זה גם לא התפקיד של הדייר, הדייר צריך רק לעשות טלפון ליזם והיזם הוא זה שצריך לקדם ולרוץ בשביל לגרום שהפרויקט יקרה.
בעזרת חברת נדל"ן מקצועית המומחית בתחום ההתחדשות העירונית תוכלו גם אתם בקרוב ליהנות מאיכות חיים טובה יותר