שוב חוזר הניגון – המדינה נגד משקיעי הנדל"ן

שוב אנחנו נמצאים בתקופה בה מדובר על הגדלת המיסוי על השקעות בנדל"ן. יוזמת משרד האוצר, שעומדת להפוך לחוק מדינה, מדברת על העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה מכ-5% כיום ל-8%. מטרת האוצר היא לצמצם את הנוכחות של המשקיעים בשוק הנדל"ן, להרתיע אותם מלרכוש דירות להשקעה, ובכך להקטין את הביקוש לדירות מגורים. 

מהלך דומה ביצע שר האוצר לשעבר כחלון בשנת 2015, אלא שהוא הוסיף למהלך המיסויי גם קמפיין דה-לגיטימציה חסר תקדים נגד ציבור ישראלי נורמטיבי, כשכינה את התנהגות משקיעי הנדל"ן "חזירית", ודרש מהם "להשאיר כמה דירות לזוגות הצעירים". הוסיף עליו שר הכלכלה לשעבר אלי כהן כשקרא "לכו להשקיע בלונדון, לונדון מחכה לכם". 

בשורות הבאות אנסה לשבור כמה מיתוסים מוטעים אודות משקיעי הנדל"ן וההשפעות שלהם על השוק. לפעמים מה שנראה נכון בהסתכלות ראשונית, מתברר כטעות בהסתכלות יותר מעמיקה, ומכאן אני פונה לממשלת ישראל – הרפו ממשקיעי הנדל"ן, כי הפגיעה במשקיעי הנדל"ן יכולה עוד להתברר כפגיעה במשק הישראלי בכלל, ובשוק הנדל"ן בפרט.

מיתוס 1 – משקיעי הנדל"ן הם טייקונים

לא נכון. משקיעי הנדל"ן הם כלל עם ישראל, השדרה החברתית של המיינסטרים הישראלי, אנשים נורמטיביים ורגילים. מנתוני רשות המיסים, שהתפרסמו בחודש מאי השנה בעיתון גלובס, עולה כי 253,508 ישראלים מחזיקים ברשותם 2 דירות (דירת מגורים ודירה נוספת להשקעה), זאת מתוך 326,479 ישראלים המחזיקים ברשותם 2 דירות ומעלה. באחוזים – למעלה מ-77% מכלל משקיעי הנדל"ן הם ישראלים צנועים המחזיקים ברשותם 2 דירות בלבד. אלו אינם טייקונים או משקיעים סדרתיים, אלו ישראלים שירשו דירה מהוריהם שהלכו לעולמם, או רכשו דירה כחלק מגיוון החיסכון הפנסיוני שלהם. במיוחד הדבר מקובל בקרב עצמאים ובעלי עסקים קטנים, שפעמים רבות יעדיפו לרכוש דירה למטרת השכרתה, וזאת כחלק מרכזי של החיסכון הפנסיוני שלהם.

מיתוס 2 – משקיעי הנדל"ן גורמים לעליית מחירי הדירות

כלל לא בטוח. דו"ח של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש אוגוסט מעלה כי במהלך חודש זה נרכשו 14.1 אלף דירות, רק כ-3,000 מקורן ברכישה של משקיעים. אלא שמסתבר כי מחירי הדירות אותם רכשו המשקיעים עלה במידה פחותה מעליית המחירים הכללית שנמדדה בהשוואה לשנה שעברה. הם רכשו דירות זולות יותר בהשוואה לשנים קודמות, והתמקדו בפריפריה. בעוד שבין אוגוסט 2019 ועד אוגוסט 2021 עלו מחירי הדירות בכ-15%, הרי שהדירות אותן רכשו משקיעי הנדל"ן עלו בממוצע ארצי בכ-5% בלבד. הנתון הזה אינו מתיישב עם הקונספציה שהמשקיעים הם הסיבה לעליות המחירים בישראל בשנה האחרונה.

מיתוס 3 – משקיעי הנדל"ן 'גוזלים' דירות מהזוגות הצעירים

המשקיעים אינם רק רוכשים דירות, אלא הם גם מוכרים דירות. באוגוסט השנה הם מכרו 2,800 דירות, כלומר במקביל לגידול שהיה בשנה האחרונה ברכישת הדירות על ידי משקיעים, עקב הורדת מס הרכישה שביצע שר האוצר לשעבר כץ, הרי שאנו רואים גם הגדלה במספר הדירות שהם מוכרים. למעשה, מציינת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר "מאז הופחת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה בסוף יולי אשתקד, נותר 'מלאי' הדירות בידי משקיעים ברמה הארצית ללא שינוי מהותי". גם במקרה הזה הנתונים סותרים את הקונספציה, שמשקיעי הנדל"ן "גוזלים" דירות מהזוגות הצעירים.

אסף כהנר | צילום: hj"m

מיתוס 4 – משקיעי הנדל"ן מתחרים על דירות קיימות ואינם תורמים להגדלת היצע הדיור

לא נכון. אנו יכולים לבחון את הנתונים החל מ-2015, השנה בה העלה שר האוצר לשעבר כחלון את המיסוי על רכישת דירות להשקעה, ונראה שכמות התחלות הבנייה נמצאו בירידה מתמדת לאורך החצי השני של העשור, זאת בניגוד לתחושה שנוצרה לעיתים בציבור של פעלתנות בענף הדיור, בעיקר בזכות קידומה של תכנית 'מחיר למשתכן'. בשנת 2015 היו בישראל 52,800 התחלות בנייה, והמספר הזה הלך והדרדר לאורך השנים עד שבשנת 2020 נעמד על 51,600 התחלות בנייה. במהלך שנים אלו, בהן המדיניות הממשלתית הייתה של הדרת משקיעי הנדל"ן, כמות התחלות הבנייה קטנה, התרחקה מהיעד הממשלתי של 60 אלף התחלות בנייה לשנה, והתנתקה מקצב הגידול המאסיבי באוכלוסיית ישראל. מדובר על שנים מבוזבזות, בהן ירד היקף ההשקעה השנתי בנדל"ן מכ-30 מיליארד שקלים בשנת 2015 לכ-14 מיליארד שקלים בלבד בשנת 2019. בפערים הללו נמצאות עשרות אלפי דירות שאפשר היה לבנותן בכספיהם של משקיעי הנדל"ן, ואם אלו אכן היו נבנות, אזי היו תורמות כיום להגדלת היצע הדיור, ומקלות על מצוקת הדיור. 

מיתוס 5 – שוק השכירות יציב גם ללא משקיעי הנדל"ן

לא נכון. אומנם מחירי הנדל"ן עלו בקצב דו-ספרתי בשנה האחרונה, אך מחירי השכירות נותרו כמעט יציבים. למעשה, מאז תחילת 2020 עלו מחירי השכירות בשיעור של בערך 1% בלבד. יש התולים זאת במצב שנוצר עקב הקורונה, בעיקר בפחד של משכירי הדירות לאבד את השוכרים שלהם אם יעלו להם מחירים. אלא שמדובר בשוק רגיש ביותר וכול שינוי בו יתבטא כמעט מיידית בעליית מחירי השכירות. על פי נתוני הלמ"ס בשנת 2017 היו כ-730 אלף משקי בית בישראל שחיים בשכירות, קרוב ל-30% מכלל משקי הבית. בתל אביב שיעור השכירות היה אף גבוה יותר, ועמד על 46% מכלל הדיירים שהתגוררו בשכירות. רוב מוחץ מקרב משכירי הדירות הם אנשים פרטיים, אותו ציבור של משקיעי נדל"ן. כאשר הודר הציבור הזה במחצית השנייה של העשור הקודם התוצאה הייתה כמעט מיידית – שבירה של האיזון הקיים בין היצע וביקוש, וזו התבטאה בעליית מחירי השכירות בשיעור ממוצע של 9% בשנים 2017-2019.

מסקנות

המסקנה שלי האישית היא שהמדינה צריכה להניח למשקיעי הנדל"ן. ניתוח עמוק של הנתונים מראה שהם אינם מהווים נטל או משקולת על שוק הנדל"ן או על המשק הישראלי. להיפך, הם תורמים ליציבותו של המשק הישראלי, הם אזרחים טובים המעוניינים להשקיע את כספם בארצם, והם מהווים נדבך חשוב בצמיחת המשק הישראלי. 

העבר הלא כה רחוק מעיד – הדרה של משקיעי הנדל"ן לא תרמה מאום לשוק הנדל"ן או לזוגות הצעירים, אם כבר רק פגעה בהם. לא מאוחר לחשב מסלול מחדש, ולגנוז את הגזירות החדשות המיועדות לפגוע בציבור משקיעי הנדל"ן.

מאת אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan