פרויקט תמ"א 38
לפרויקט אין ליווי פיננסי? מעכשיו היזם מחויב לדווח על כך
תיקון חדש לחוק המכר יחייב את היזם לדווח לרוכשי הדירות על העדר ליווי פיננסי לפרויקט; התיקון – יוזמה של משרד השיכון הוא עוד צעד שאמור לסייע בהגנה על הרוכשים בתרחיש שבו הקבלן קורס
תיקון חדש לחוק המכר (דירות) שקידם משרד השיכון, צפוי לסייע בהגנה על רוכשי הדירות במקרה של קריסת קבלנים.
קראו עוד בכלכליסט:
מדובר בצעד המתווסף להגנות הקיימות על הצרכן ובפרט, הערת אזהרה על שם הרוכש שמהווה היום כחומת ההגנה העיקרית. בהתאם לתיקון, היזם חייב להודיע לרוכש במקרה שבו אין ליווי פיננסי לפרויקט בו הוא מתכוון לרכוש דירה, כאשר טרם נחתם הסכם ליווי (אשר עתיד להיחתם), וכן במקרה בו תשלומי התמורה על הדירה לא ישולמו באמצעות שוברים לחשבון הליווי.
הדיווח לרוכש יהיה במסגרת מסמך נפרד ובנוסח מדויק שנקבע בתיקון ורק בו היזם יוכל להשתמש במקרים בהם אין ליווי על ידי בנק או גורם מימון אחר. התיקון יכנס לתוקף בסוף חודש נובמבר, ויחול על כל החוזים למכירת דירות שיחתמו ממועד זה. במסגרת התיקון גם פורסם נוסח מדויק להודעה שבה חייב היזם להשתמש.
כיום, מרבית היזמים ומרבית הפרויקטים מלווים פיננסית על ידי בנק או גוף חוץ בנקאי, ואולם יש מקרים חריגים, בעיקר בפרויקטים קטנים של תמ"א 38 במתווה חיזוק, שבהם יזמים העדיפו להקים את הפרויקטים מהון עצמי, לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, ולהימנע מליווי פיננסי, אשר כרוך בעלויות גבוהות ששוחקות ולעתים כמעט מעלימות לגמרי את אחוזי הרווח של היזם/קבלן. כמו כן, קבלת מימון לפרויקטים הקטנים כרוכה ברגולציה לא פשוטה.
לאור שינוי החקיקה, יאלצו יזמים אלה להודיע על כך מפורשות לרוכש, דבר שעשוי לגרור תחושת סיכון ואי ודאות מטעמו, וייתכן שהדבר יצמצם את השימוש בבטוחות האחרות, ויחייב יזמים בליווי פיננסי לאור העלאת המודעות של הרוכשים.
כשביהמ"ש ביטל את הערת האזהרה
אחת הדוגמאות הבולטות לצורך בהגנה נוספת מלבד הערת האזהרה, היא החלטה של בית המשפט המחוזי אשר הורה על ביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38. במקרה זה מדובר בחברה פרטית שחתמה על הסכם עם דיירי בניין ברמת גן, לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38.
הצדדים הסכימו כי בניית הפרויקט תתבצע באמצעות מימון ראשוני שיעמידו בעלי השליטה בחברה וכן מתקבולים שיתקבלו בידי החברה ממכירת הדירות הנוספות שתבנה בבניין ורוכשי הדירות יקבלו בטוחה באמצעות "הערת אזהרה".
כאשר החברה נקלעה לקשיים תזרימיים, מונה לה מפרק שלא הצליח למצוא יזמים אחרים שיכנסו בנעלי החברה לכן הוא פנה לבית המשפט בבקשה שיצהיר שהערות האזהרה והסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים מהווים "נכסים מכבידים" ויאפשר את מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות.
בית המשפט נעתר לבקשת המפרק לבטל את ההתקשרויות בין החברה לרוכשי הדירות, הורה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים וציין כי ביטול הסכמי המכר והערות האזהרה שנרשמו מכוחם, הוא הדרך היחידה לחילוץ הפרויקט ממצבו העגום ולהביאו לכדי סיום.
"ליווי פיננסי נתפס כבטוחה הטובה ביותר"
עו"ד לירון רוט, שותפה, וראש המחלקה המסחרית במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות' מציינת כי מדובר בצעד נוסף שנוקט המחוקק במגמת ההגנה על רוכשי הדירות. "על אף שהמחוקק הוא זה שקבע את החלופות החוקיות למתן בטוחה על כספי רוכשי הדירות, הרי שלאור התנהלותו האחרונה, ליווי פיננסי נתפס על ידי המחוקק כבטוחה הטובה ביותר. הסבר אפשרי לכך הוא שליווי פיננסי מחייב את הגורם המממן (בנקים, מבטחים או גופים חוץ בנקאיים) לבצע בדיקות מקיפות הן של היזם והן של הפרויקט, ובתוך כך נבחנת גם הכדאיות הכלכלית של הפרויקט וההיתכנות לסיומו.
בנוסף, במקרה של קריסת היזם במהלך הפרויקט, לגורם המממן נתונה הזכות להיכנס בנעליו, ולסיים את הפרויקט באמצעות קבלן מבצע. למעשה, בכך מושגת באופן המיטבי הגנת המחוקק לרוכש הדירה שיקבל את דירתו, ולא רק את הכספים ששילם במיוחד לאור העובדה שמחירי הדיור נמצאים בעלייה, והחלופה לפיה יושב לרוכש כספו בחזרה משמעה שהסכומים לא יספיקו לו לרכוש דירה דומה".