איחרו את המועד: אזורי תעשייה שטרם נבנו בדרכם להתבטל

מינהל התכנון ממליץ לבטל תוכניות בנייה של אזורי תעסוקה שלא מומשו ואשר הסיכוי שימומשו נמוך. המלצה זו מופיעה בפרק התעסוקה של התוכנית האסטרטגית ל־2040, שיוצג בדיון שיתקיים ביום שלישי בוועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הוולנת"ע (ועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים). הסיבה להמלצה זו של מינהל התכנון היא עודף תוכניות לשטחי תעסוקה ברחבי הארץ. בסיכומו של הדיון הוועדה אמורה להמליץ למועצה הארצית לאמץ את מסקנותיה.  

החלק המרכזי בפרק התעסוקה הוא נייר עקרונות לפריסת אזורי תעסוקה. על פי הערכות שמינהל התכנון הציג בעבר, כבר היום מאושרות תוכניות לבניית כ־155 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, ובהם משרדים, תעשייה, מלאכה ומסחר. אלא שעד 2040 יהיה צורך רק ב־35 מיליון מ"ר, הכוללים כ-9 מיליון מ"ר משרדים, 11 מיליון מ"ר למסחר, וכ־15 מיליון מ"ר לתעשייה. 

במינהל התכנון מסבירים במסמך העקרונות כי "זוהה מלאי תכנוני משמעותי של שטחי תעסוקה עודפים שאינם ממומשים או שממומשים באופן חלקי בלבד, כשבמקביל מוגשות למוסדות התכנון תוכניות חדשות עם שטחי תעסוקה נרחבים. מגמה זו נעוצה, בין היתר, בפער בין הארנונה לתעסוקה לבין הארנונה למגורים, והוא זה שדוחף רשויות מקומיות לקדם שטחי תעסוקה בשטחן גם אם סיכויי המימוש שלהם אינם גבוהים".

האינטרס של העיריות

העיריות מעוניינות בהקמת אזורי תעסוקה משום שהארנונה הנגבית מעסקים גבוהה בהרבה מזו של משקי בית, והעיריות זקוקות להכנסה נוספת משום שהארנונה הנגבית ממשקי הבית אינה מכסה את עלות השירותים שהם צורכים. לכן במהלך השנים אושרו מאות תוכניות לבניית אזורי תעסוקה, אלא שלרובם אין ביקוש, לרוב משום שהם מרוחקים מאזורי מגורים ומצירי תחבורה או בשל מגבלות פיזיות שלא מאפשרות לבנות או להרחיב אותם. כך ההפסד הוא כפול: מחד, העירייה לא מקבלת את ההכנסות שתיאורטית תכננה לקבל, ומאידך, השטח מסומן בייעוד מסוים ולכן אינו פנוי לשימושים אחרים, והעירייה לא מקדמת פתרונות אחרים לשיפור מצבה הכלכלי.

דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון | צילום: ענבל מרמרי

במסמך מוצגים שמונה עקרונות שנועדו לבלום את ריבוי התוכניות להקמת אזורי תעסוקה, ומוסדות התכנון יוכלו לאשר תוכניות בנייה חדשות לאזורי תעסוקה רק אם הן תואמות לעקרונות אלה. בנוסף לכך במינהל התכנון מתכוונים לבחון לאורם גם תוכניות מאושרות, לשנות אותן ואולי אף לבטל אותן. "ביחס למלאי הקיים", נכתב במסמך, "העקרונות ישמשו כבסיס לאיתור אזורי תעסוקה לא ממומשים, שלא עונים על העקרונות הרצויים, ושניתן להתחיל לקדם חשיבה מחודשת לגבי עתידם".

במקביל במינהל התכנון כבר סימנו על גבי מפת GIS (מערכת מידע גאוגרפית) את כל התוכניות שאותרו לבניית אזורי תעסוקה. שטח התוכניות האלה סומן ודורג לפי סדר עדיפויות: גבוה, בינוני ונמוך. אזורי תעסוקה שסומנו נמוך בסדר העדיפויות הם כאלה שלא הוקמו והסיכויים כי יוקמו בעתיד נמוכים. בשלב הבא, אם המועצה הארצית תקבל את המלצות מינהל התכנון, התוכניות האלה ייבדקו ובמידת הצורך יבוטלו או ישונו. בנוסף במינהל התכנון מבקשים להטמיע מנגנון של פקיעת תוקף תוכנית לאחר מספר שנים ממועד אישורה.

במפת ה־GIS אפשר לאתר עשרות אזורי תעסוקה שדורגו נמוך בסולם סדרי העדיפויות. צפוי כי באזור המרכז ותל אביב יישמרו הרבה מאזורי התעסוקה, במיוחד כאלה שסומנו לאורך הציר העתידי של המטרו והרכבת הקלה בזכות הקרבה לתחבורה ולאזורי מגורים. אך אלה יבואו על חשבון אזורי תעסוקה מרוחקים יותר בפריפריה.

אזור התעשייה בקריית גת. אחד העקרונות הוא לצופף אזורי תעשייה קיימים | אבי רוקח

הפתרון שבמינהל התכנון מבקשים לקדם, והוא נחוץ במיוחד לערי הפריפריה, הוא הקמה של אזורי תעסוקה שמתקיים בהם שיתוף בין רשויות מקומיות: "אזורי תעסוקה יקודמו מתוך ראייה אזורית כוללת. יתועדפו אזורי תעסוקה שנותנים מענה אזורי בדגש על הזדמנויות תעסוקה לתושבים, וכן אזורי תעסוקה שצפויה להיות בהם חלוקת הכנסות בין רשויות, במודלים שונים".

ציפוף שטחים קיימים

עיקרון מרכזי נוסף שיהפוך למדיניות הוא לחייב כל יזם של תוכנית בנייה כזו להציג בחינה והצדקה של הצורך להוספת שטחי המיועדים לתעסוקה באותה רשות, תוך השוואה לחלופות אחרות ברשויות שכנות. יזם של תוכנית להקמת אזור תעסוקה יצטרך להראות כי יש ביקוש לתוספת שטחי התעסוקה תוך התייחסות לתחרות מול אזורי תעסוקה אחרים בערים שכנות.

עקרונות נוספים שלאורם ייבחנו תוכניות חדשות וגם מאושרות שלא מומשו הם: חיזוק אזורי תעסוקה קיימים וציפופם תוך צמצום הפגיעה בשטחים פתוחים; התאמה בין פריסת אזורי תעסוקה לפריסת מוקדי תחבורה והסעת המונים; חיזוק התעסוקה בתוך המרחב העירוני; פריסת התעסוקה בהלימה לפריסת המגורים הצפויה ב־2040; שמירה על עתודות קרקע לתעשייה בעלת השפעות סביבתיות שליליות שאינה רצויה בקרב הערים.