מבנה בת"א המיועד לפינוי בינוי | צילום: עמית שעל
הכללים החדשים לפינוי-בינוי: 20% רווח מינימלי, תוספת של 12 מ"ר לשטח הדירה
השמאי הממשלתי אוהד עיני, יביא לאישור מועצת השמאים עדכון לתקן 21 - במטרה לפתור מספר כשלים שהובילו למחלוקות או עיכבו קידום של פרויקטים; בין היתר, היטל ההשבחה יחושב תמיד לפי סך זכויות הבנייה בבניין החדש, הרווחיות המינימלית תעלה מ-15% ל-20% והתמורות לדיירים יהיו תוספת של 12 מ"ר, מרפסת, מחסן וחניה
השמאי הממשלתי אוהד עיני, יביא לאישור מועצת השמאים עדכון לתקן 21, שחובר ב-2012 כמפתח לחישוב מספר הדירות שיש להוסיף לבניין שייהרס וייבנה מחדש בפרויקט של פינוי-בינוי. מצד אחד, התקן מאפשר לגופי התכנון לוודא שהפרויקט רווחי ויש התכנות כלכלית למימושו. מאידך, ניתן לוודא שהיקף זכויות הבנייה בבניינים החדשים לא גדל יתר על המידה, לא מוביל לרווחיות גבוהה מדי ואינו פוגע באיכות התכנון. למעשה, המדינה רואה בזכויות הבנייה שהיא מעניקה ליזמים מתנה, ומבקשת לשלוט בגודל המתנה כך שהיא תהיה הוגנת ומוצדקת.
התיקון שיובא, כאמור, לאישור, מבוסס על עבודה של עיני והרשות להתחדשות עירונית ונועד לפתור כמה כשלים שהובילו למחלוקות או עיכבו קידום של פרויקטים.
קראו עוד בכלכליסט:
אחד השינויים המרכזיים בתקן נוגע לכללים לחישוב היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס בשיעור של 50% מעליית שווי של קרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה; בפרויקטים של פינוי-בינוי, הדיירים בבניינים שנהרסים מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר בבניין חדש. בתמורה לכך, היזם מקבל אישור לבניית עוד דירות שאותן הוא מוכר בשוק הפרטי, מכסה את הוצאותיו ומרוויח. אלא שלאופן חישוב היטל ההשבחה היו פרשנויות משפטיות שונות שמצאו ביטוי גם בפסקי דין, והשפיעו דרמטית על הרווחיות של פרויקטים.
המחלוקת המרכזית נוגעת לשאלה האם לחשב את ההשבחה על פי סך זכויות הבנייה בבניין החדש - כלומר, גם דירות התמורה לדיירים הוותיקים, וגם ליזם - או לחשב את ההשבחה רק של דירות הדיירים הוותיקים. התקן החדש מאמץ את הפרשנות הראשונה, וייצור אמנם ודאות - אבל גם יוביל לכך שגובה היטלי ההשבחה יעלה. כדי לפצות על כך, סביר שיזמים יבקשו עוד זכויות בנייה.
מצד שני, התקו החדש קובע כי רווחיות מינימלית בפרוייקט כזה תעמוד על 20%, בעוד שעד עתה מוסדות התכנון אפשרו רווחיות של 15% בלבד. המשמעות היא שמוסדות התכנון יצטרכו להגדיל את מספר הדירות שמקבל היזם על מנת למכור בשוק החופשי. בנוסף התקן קובע כי התמורות לדיירים בבניין שייהרס הן תוספת של 12 מ"ר לשטח הדירה, וכן מרפסת, מחסן וחניה.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס אמר על התקן החדש כי "התקן מנסה לפתור את המתח בין הכלכלה לתכנון, אבל לא בטוח שניתן לגשר על המתח הזה". מצד אחד, הממשלה סבורה שהכלכלה צריכה לקבוע את התכנון, אלא שמוסדות התכנון לא תמיד אוהבים את זה. מנגד, אם יקחו בחשבון רק שיקולים תכנוניים, קיים חשש כי פרויקטים לא יצאו לדרך.