הקשר האנושי – הפקטור המכריע בהצלחת פרויקט התחדשות עירונית

בשיתוף דאנס 100

ההתחדשות העירונית נכנסה לחיינו אי-שם בשנת 2005 עם אישור תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים הידועה יותר בשם תמ"א 38. יזמי הנדל"ן הראשונים שנכנסו לתחום לא באמת ידעו לקראת מה הם הולכים ולמה לצפות שכן היה מדובר בתוכנית מהפכנית לזמנו, אך עם הזמן התגבשה התפיסה השולטת המבדילה בין פרויקטים מסוג בנייה רגילה לבין פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

על פי תפיסה זו,  בעוד שבבנייה רגילה (כלומר רכישת קרקע מרמ"י או בעלים פרטי והשבחתה) עיקר הדגש הינו על הבנייה והיבטיה, הרי שבהתחדשות עירונית הדגש הוא על האדם. הדבר נובע מן העובדה הפשוטה שעסקת התחדשות עירונית היא למעשה עסקת קומבינציה מרובת משתתפים בה יש יזם מצד אחד, וקבוצה גדולה של בעלי זכויות מצד שני. המשמעות היא שהיזם הזוכה בעסקה, לא צריך להיות רק בעל ניסיון רב בפרויקטים הנדסיים מורכבים, אלא גם ובעיקר סוג של פסיכולוג, מעין אוזן קשבת עבור כל דייר ודיירת בבניין, כל אחד ודרישותיו, כל אחד וצרכיו. כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), פרויקט בו הדיירים חוזרים בסופו של התהליך להתגורר בבתיהם לאחר תקופת הבנייה, הדברים מודגשים ביתר שאת. 

עופר קופמן | צילום: יח"צ

זוהי גם הסיבה מדוע בפרויקטים של התחדשות עירונית, הקשר האנושי הוא הפקטור החיוני ביותר בדרך לחתימת החוזה מול הדיירים, בנוסף כמובן לניסיון ביצועי ואיתנות פיננסית, אלמנטים קריטיים וחשובים לא פחות. דוגמא טובה לכך, המהווה גם סגירת מעגל משפחתית מרגשת עבורי באופן אישי, הינה פרויקט אותו יוזמת ובונה חברתנו כיום בשכונת כפר גנים בפתח תקווה. מדובר על בניין וותיק ברחוב פנקס 5 שנבנה בסוף שנות ה-70 על ידי אבי שלמה קופמן ז"ל, מבוני העיר פתח תקווה.  באותם ימים הייתי נער צעיר כבן 17 אשר עסק בעזרה לאבי במשימות הבנייה ובמכירת הדירות בבניין ורקם קשרי ידידות עם רוכשי הדירות. לאורך השנים נותרה בליבי פינה חמה לבניין ואני אף מכיר חלק מהדיירים באופן אישי. הקשר האישי הזה, שנמשך משנות ה-70 ועד היום, היה גם הסיבה העיקרית לכך שכאשר לפני כשנה ביקשו דיירי הבניין לחדשו במסגרת תמ"א 38 השם הראשון שקפץ לראשם היה "קופמן יזמות ובניה".

אנו כמובן נעתרנו לבקשתם ושמחנו לסגור מעגל עם דיירי הבניין אותו בנה אבא ז"ל. הפרויקט המדובר כולל בניין ישן בן 3 קומות ו-6 דירות בלבד והבניין החדש, בהתאם לימינו יהיה גבוה הרבה יותר ויתנשא לגובה של 9 קומות ויכלול 18 יחידות דיור ואף חניון תת קרקעי. למעשה סגירת המעגל הייתה כפולה כי את הבניין שבנה באותם ימים אבי, יבנו כיום לא אחר מאשר בני תומר, דור רביעי בחברה ואני. וכך, דור אחר דור אנו בונים ומחדשים את ארץ ישראל, ובפרט את העיר פתח תקווה האהובה עלינו. השתלשלות העניינים בפרויקט ההתחדשות בכפר גנים לימד אותנו באופן אישי, ולטעמי זהו גם לימוד ליזמי נדל"ן אחרים, עד כמה האלמנט האנושי חשוב בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, ועד כמה לעיתים, אלמנט זה יגזור את היתכנותו של הפרויקט ומימושו.

מאת עופר קופמן, מהנדס, מנכ"ל ובעלים "קופמן יזמות ובניה "