למעלה, מימין: עוה"ד משה ליפקה, גלית רוזובסקי, רחל זכאי ומיכאל שפטלר, מנהלי הגוש הגדול | צילום: טל שחר
מנהלי הגוש הגדול בצפון תל אביב דורשים שכר טרחה של 592 מיליון שקל
מבקשה שהגישו לבית המשפט שניים מתוך חמשת עורכי הדין שמנהלים את תיק הגוש הגדול עולה כי הם דורשים זכויות לבניית 237 דירות ללא תשלום היטל השבחה ומסים. בעלי הזכויות זועמים: "זו עזות מצח, לא נשלם את המסים במקומם"
שלושה חודשים לאחר שנסגר מכרז המיליארדים בשטח הגוש הגדול שבצפון מערב תל אביב, חמשת עורכי הדין שמנהלים את ההליך הסבוך לפירוק השותפות בין אלפי בעלי הזכויות על הקרקע מבקשים כעת לקבל את שכר הטרחה – זכויות לבניית כ־200 דירות בשטח בשווי של כחצי מיליארד שקל.
קראו עוד בכלכליסט:
שכר הטרחה יוצא הדופן הזה עולה מתוך בקשה למתן הוראות לקבלת שכר טרחה שהגישו שניים מתוך חמשת עורכי הדין המנהלים את ההליך, עוה"ד רחל זכאי ומשה ליפקה, לבית משפט השלום בהרצליה ביום חמישי האחרון.
השניים טוענים בבקשה שהגישו כי הם מצפים לתגמול שהיקפו שקול לזכויות לבניית 90.9 דירות בשטח הגוש הגדול וכל זאת רק במתחם הראשון מתוך שניים, שעליהם הם מבקשים את שכר הטרחה.
הבקשה אינה מפרטת את השכר המגיע להם, לטענתם, במתחם השני של הגוש הגדול משום שטרם אושרה תוכנית הבנייה עבורו, אבל הבקשה שכבר הוגשה צפויה להוות תקדים עקרוני שלפיו ייקבע חישוב שכר הטרחה הכולל. על פי העקרונות שהציגו לחישוב, במתחם השני מגיעות להם זכויות לבניית 147 דירות. כך שבסך הכל לטענתם מגיעות להם זכויות לבניית 237 דירות בשני המתחמים.
לא כולל היטל השבחה
במכרז שנסגר באוגוסט ובו שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקע לבניית 1,574 דירות, נמכרו מגרשים לפי שווי של כ־2.5 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. כך ששכר הטרחה שמנהלי הגוש הגדול מבקשים שווה לכ־592 מיליון שקל.
את הסכום הזה הם מבקשים לקבל נטו, ללא תשלום היטל השבחה, מס שבח ומע"מ שבהם לטענתם צריכים לשאת בעלי הזכויות האחרים. העלות המוערכת של המסים הללו היא זכויות נוספות בשווי של יותר מ־100 מיליון שקל.
הגוש הגדול הוא שטח בגודל 504 דונם בצפון מערב תל אביב שבו מחזיקים כ־1,700 בעלי זכויות. בשלהי שנות ה־70 של המאה הקודמת החל הליך של פירוק, שיתוף ובנייה במתחם במסגרתו מונו חמישה עורכי דין לנהל את ההליך מטעם בית המשפט.
על פי הבקשה שהוגשה ביום חמישי, בפסק דין שהתקבל ב־1978 ואושר בכמה פסקי דין נוספים שהתקבלו לאורך השנים, שבהן מנוהל התיק נקבע כי מנהלי הגוש הגדול יקבלו שכר טרחה בשיעור של 8% משווי הקרקעות, אותו הם יקבלו בזכויות בנייה, רק לאחר שיושלם הליך התכנון וחלוקת הזכויות בין כל בעלי המגרשים.
בשנת 2008 ביקשו חמשת המנהלים המקוריים של הגוש הגדול לפרוש והשופטת מיכל רובינשטיין קבע ששכר הטרחה הראוי לאותה עת יעמוד על 3.25% מהמקרקעין בחלק המערבי של הגוש הגדול שבו שכן שדה דב.
המנהלים הנוכחיים, עורכי הדין רחל זכאי, ד"ר מיכאל שפטלר, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ וגלית רוזובסקי נכנסו לתפקיד בספטמבר 2009, כך שהם זכאים ליתרת שכר הטרחה, כלומר 4.75%. מאז הם פעלו לפינוי שדה התעופה שפעל באיזור, מאבק שהגיע עד לבג"ץ, והצליחו להוביל לאישור תוכנית בנייה בשטח למרות התנגדויות אינספור.
ב־2008 נחתם הסכם עם המדינה לפיו בעלי הזכויות הפרטיים בגוש הגדול יעבירו למדינה 50% מזכויות הבנייה שלהם, והיא בתמורה תפנה את שדה דב ותקדם תוכנית בנייה בשטח.
עד היום, במשך 12 שנה שהמנהלים הנוכחיים משמשים בתפקידם, הם לא קיבלו תשלום כלשהו על חשבון שכר הטרחה. את ההוצאות שהיו בתיק הם מימנו בדרך כלל מהכנסות שיש לגוש הגדול מהשכרת שטח המשמש לחניון.
התוכנית לבניית רובע חדש על חורבות שדה דב מקודמת בשתי פעימות: ראשית אושרה באוגוסט 2020 תוכנית מתאר כללית החולשת על 1,300 דונם שבהם פעל שדה התעופה. התוכנית הגדירה את עקרונות הבנייה, וחילקה את השטח לשלושה מתחמים שבהם מקודמות תוכניות מפורטות שאחריהן אפשר להוציא היתרי בנייה.
צפויים לעורר מחלוקות
התוכנית המפורטת לבניית כ־4,800 דירות במתחם הראשון קיבלה תוקף במאי 2021. בעלי המגרשים בגוש הגדול קיבלו במתחם הזה זכויות השוות ל־818 דירות. בעקבות ההסכם עם המדינה ב־2008 גם לה יש זכויות בהיקף זהה שהיו בעבר שייכות לגוש הגדול ועברו עליה בתמורה לפינוי השדה וקידום תוכנית הבנייה.
המנהלים מבקשים כאמור 4.75% מהזכויות של הפרטיים, השקולות ל־38.85 יחידות דיור, ומע"מ בשווי של 6.6 יחידות – 45.46 דירות בסך הכל. זכויות בהיקף זהה הם מבקשים גם מהמדינה. ובסך הכך כאמור זכויות לבניית 90.9 דירות.
אבל כאמור כל זה רק צעד ראשון ולא הגדול בשכר הטרחה שדרושים המנהלים. במתחם השני, שהתוכנית שלו עדיין לא אושרה, יש לבעלי המגרשים בגוש הגדול זכויות לבניית כ־1,550 דירות, ולמדינה זכויות זהות שהיו בעבר שייכות לגוש הגדול והועברו אליה במסגרת ההסכמות. שכר הטרחה יהיה במקרה הזה 147 דירות נטו לפני מע"מ ומיסים אחרים. זכויות אלה שוות כיום כ־367 מיליון שקל.
דרישת סכום עתק שכזו תעורר כמובן מחלוקת, כשלא בטוח שהמדינה תסכים לשלם שכר טרחה על הזכויות שהיא קיבלה מהגוש הגדול. בנוסף, הבקשה לקבל את שכר הטרחה נטו כבר מעוררת תרעומת משום שהיא כאמור תעלה למחזיקי הזכויות הפרטיים הרבה מאוד כסף.
עו"ד עמי בן יעקב, המייצג את חלק ממחזיקי הזכויות הפרטים, אמר אתמול ל"כלכליסט": "זה לא יעלה על הדעת. המנהלים צריכים לקבל שכר טרחה ברוטו. זו הפרקטיקה שהיתה נהוגה עד עתה בגוש הגדול. הדרישה הזו היא עזות מצח ועלולה להביא לכך שבעלי הזכויות ידרשו להוצאה שיכולה להגיע אף למעלה מ־20% ולא 4.75% רק כדי לכסות את שכר הטרחה של המנהלים. נלחם בכך אם צריך עד בית המשפט העליון".
מנגד מנהלי הגוש הגדול טוענים בבקשה שהגישו לבית המשפט כי בכל תיק פירוק וכינוס נכסים שכר הטרחה משולם לעורכי הדין נטו ואינם מתבקשים לשאת בתשלום מס.