מתחם 8 בחדרה | יח''צ
עתודת הקרקע האטרקטיבית ביותר באזור חדרה צפויה להפוך לשכונה יוקרתית מול הים
מתחם 8 נחשב לאחת מעתודות הקרקע האטרקטיביות ביותר בחדרה ולאורך רצועת החוף כולה, בעקבות תכנית המתאר המאושרת, הסמיכות לשכונה קיימת והמיקום בקו ראשון לים. על רקע הליכי התכנון המתקדמים, גובר הסיכוי לכך שזכויות הבנייה עומדות להיות גבוהות בהרבה מהתכנית הקיימת. מהם התרחישים עבור בעלי הקרקעות במתחם?
כאשר מסתכלים על השטחים הצמודים לחופי הים התיכון בישראל, מתחם 8 בחדרה בולט בתור אחת מעתודות הקרקע האחרונות המשלבות מספר תנאים המקלים על תהליך הפיתוח והבנייה. בעוד מספר שנים צפויה לקום על הקרקע שכונה יוקרתית שתעניק לתושביה סביבת מגורים איכותית ונוף אקסקלוסיבי.
על רקע הדיונים על זכויות הבנייה אשר עומדות להתממש על הקרקע, אלו התרחישים הצפויים עבור המשקיעים במתחם:
כל היתרונות במתחם אחד: ייעוד קרקע למגורים, תכנית מתאר מאושרת, בעלות פרטית, שכונה צמודת דופן, שמורת טבע סמוכה - והכל במרחק נגיעה מהים
במקרים רבים, החסמים הגדולים ביותר בדרך לבנייה על גבי שטח קרקעי הוא אישור הרשויות וייעוד הקרקע. במקרה של מתחם 8, לעומת זאת, יש לחדרה תכנית מתאר מאושרת, הנקראת חד/2020, אשר מייעדת את הקרקע למגורים, מה שמקצר את לוחות הזמנים של השטח להפוך לשכונה בנויה.
ממערב לקרקע קיימת שמורת טבע, מה שמבטיח כי הפרויקט שיקום במתחם יהיה תמיד קו ראשון לים. הקרקע צמודה לשכונת עין הים הנחשבת והיוקרתית, מה שמקל על הנחת תשתית בדרך לבנייה. קרקע הממוקמת במנותק משכונה קיימת עשויה להמתין במשך שנים עד שהבנייה תתקרב אליה עם התשתיות הבסיסיות הנדרשות.
בנוסף, הבעלות על כל השטח היא פרטית, מה שמפחית את החסמים בכל הנוגע לקידום הבנייה ומיקסום השווי של הקרקע. בעלי הקרקעות יכולים לפנות לתב"ע מקומית במקרה והמסלול הרגיל מתעכב, על מנת להאיץ את פיתוח הקרקע בפועל.
התרחישים האפשריים למשקיעים במתחם - הכל תלוי בזכויות הבנייה שימומשו בפועל
על פי התכנית הנוכחית, הצפיפות המאושרת במתחם עומדת על 8 יחידות דיור לדונם נטו בלבד. אך כאשר מביטים על הנסיבות, ההחלטות והבנייה מסביב, הגורמים המקצועיים המעורים בנושא סבורים כי זכויות הבנייה צפויות להיות גבוהות בהרבה.
תכנית חד/2020 נוסחה לפני יותר מעשור ואושרה ב-2014, כך שנתוני הצפיפות שלה אינם רלוונטיים כבר עכשיו, ובוודאי לא יהיו רלוונטיים ב-2025, מועד הבנייה המשוער. צפיפות כפי שאושרה בתכנית אינה קיימת בישראל כבר יותר מעשור.
לאחרונה מקדם מנהל התכנון את הגדלת הצפיפות בערים, כך שרוב הסיכויים הם שהמתחם יגדיל משמעותית את הצפיפות וזכויות הבניה, במיוחד כאשר מדובר באחת מהקרקעות האטרקטיביות ביותר בישראל.
כאשר בוחנים את הבנייה של עין הים הצמודה, בתור דוגמה, ניתן לראות כי הוילות של השכונה נבנו ראשונות, אך בניית הבניינים הגבוהים התעכבה, כאשר בסופו של דבר הם נבנו בצפיפות של עד 29 יח"ד לדונם, צפיפות גבוהה פי 3-4 מהתכנית המאושרת המקורית. גם אם מביטים אל בנימינה הסמוכה, אשר שואפת לשמור על צביון כפרי, המועצה המקומית החלה להכין תכנית בה בנייה חדשה תמומש ב-15 יח"ד לדונם ומעלה.
מהם מחירי הנדל"ן באזור?
על פי מגמות המחירים באזור, כאשר בוחנים פרויקטים דומים כמו 'החוף הלבן' של אסיה גרופ, המחירים מגיעים ל-3.5 מיליון ₪ לדירת 3 חדרים, הכל בזכות הקרבה המשמעותית לים, מה שמורה על תשואה פוטנציאלית משמעותית עבור המשקיעים במתחם 8, גם בתרחיש בו הצפיפות נותרת נמוכה.
התרחיש הסביר - זכויות בנייה גבוהות פי 3 מהתכנית המאושרת
נכון ל-2021, אחוז הקרקעות הפרטיות המאושרות למגורים ברצועת החוף שואף לאפס. כאשר מוסיפים לכך את שמורת הטבע שמבטיחה קו ראשון לים, שכונה יוקרתית צמודה וזכויות הבנייה הצפויות לגדול כמעט בכל תרחיש, מדובר בעתודת קרקע שהגורמים המקצועיים סבורים שכדאי להמתין עבורה.