המהפכה הנדל"נית

בתחילת חודש נובמבר האחרון נפל דבר בעולם ההתחדשות העירונית בישראל. חוק ההסדרים אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית וכחלק מהרפורמות הרוחביות הכלולות בו, נכללה גם רפורמה חשובה ביותר לעולם ההתחדשות העירונית – הורדת אחוז ההסכמה לתביעת דיירים סרבנים בעסקאות פינוי בינוי. 

במה דברים אמורים? בשנת 2006 נחקק חוק הפינוי בינוי אשר קבע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. לפי התיקון שאושר בחוק ההסדרים וצפוי להיכנס לתוקף כבר בינואר 2021 הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי הופחת מ-80% ל-66% (שני שליש) מבעלי הדירות. 

מדובר בבשורה גדולה וחשובה. התיקון שאושר בחוק ההסדרים מהווה אבן דרך משמעותית בהסרת החסמים ובקידום ההתחדשות העירונית בישראל. הוא ישרת את כל הגורמים המעורבים בפינוי בינוי החל מבעלי הדירות המעוניינים בקידום הפרויקט, הרשויות המקומיות, הזוגות הצעירים וכן יזמי הנדל"ן. אבל בדיוק בנקודה זו נעוצה גם הבעיה - החוק החדש מתייחס כאמור אך ואך ורק להתחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי במתחמים גדולים בעוד שהוא מתעלם לגמרי מ״הבניין הבודד״ אשר מקבל מענה במסגרת תוכנית התמ"א 38 במסלול הריסה ובניה. במסלול זה ימשיכו הדיירים להידרש לרוב של 80% במידה וירצו לתבוע דייר סרבן, דבר המקשה באופן יומיומי על קידומם של פרויקטים אלו וחושף את היזמים לסחטנות מכוערת מצד דיירים המבקשים תמורות מופרזות ביחס לאלו הניתנות לשאר הדיירים בבניין.

גיא חליפי | צילום: יח"צ

למעשה, היזמים מודעים לכך שגם אם יש רצון מרוב הדיירים, הרי שאם הם לא יצליחו לעמוד ברף 80% החתימות, הפרויקט לא ייצא אל הפועל. וכאן צריך להבין, ההבדל בין 66% ל-80% נראה אמנם קטן אבל בתמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מדובר על ההבדל בין מימוש הפרויקט  ובניית בניין חדש, לחלופה השנייה שבה הפרויקט לא ייצא אל הפועל והבניין המתפורר יסכן את דייריו. הדבר קורה בשל מאפייני התמ"א 38 – ברוב המקרים מדובר על בניין בודד עם מספר דיירים מצומצם כך שכאשר נדרשות 80% חתימות המשמעות היא שדרוש רוב כמעט מוחלט של דיירי הבניין לקידום הפרויקט. וזה אומר גם שאם יש דייר אחד שמחזיק ב-20% מהרכוש המשותף ומחליט שלא לשתף פעולה, הרי שעל פיו יקום או ייפול דבר.

אפשר לומר בעצם שהחוק החדש יצר אפליה קבועה בחוק בין פרויקטים מסוג תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה  לפרויקטים מסוג פינוי בינוי, כאשר הממשלה מצהירה כי היא נותנת עדיפות לפינוי בינוי. לטעמי הדבר נובע מחוסר הבנת השטח וצורך השעה. מדינת ישראל חפצה בקידומם של מתחמי פינוי בינוי שייצרו חדש תחת ישן בהיקפים גדולים ומסיביים אך תפיסה זו המבורכת לכשעצמה, אינה עומדת בראי המציאות הנדל"נית בישראל. 

חשוב לציין כי אם סיומה של תוכנית תמ״א 38 על הממשלה לתקן את התוכנית הקיימת זאת לאור המצב כי כיום ישנם בניינים רבים הזקוקים להתחדשות עירונית בצורה דחופה מחשש לקריסה. אלו עומדים בדד ללא בנינים הצמודים אליהם ואינם יכולים להיכלל במסגרת של פינוי בינוי נרחב.  בהשארתה את המצב כפי שהוא בתחום התמ"א 38 מפקירה המדינה את הדיירים הללו לגורלם וחוטאת למטרתה המקורית של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה (שבוא תבוא על פי כל המומחים) וכן כמענה לאיומי טילים במלחמות הבאות. 

לסיכום, הממשלה החדשה ביצעה צעד חיובי למען קידום ההתחדשות העירונית בישראל, אך אל לה לעצור בכך. חובה עליה לגבש כעת את התנאים להורדת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי מ-80% ל-66% מבעלי הדירות- גם לפרויקטים מסוג תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה. הסרת אבן נגף זו תשלים את המהפכה הנדל"נית הטמונה בהתחדשות העירונית ותביא לא רק למתיחת פנים במרכזי הערים ולבניית דירות אשר יעמדו איתן ברעידות אדמה והתקפות טילים, אלא גם להוספת מסת דירות עצומה לשוק המשווע לדירות חדשות.  

מאת גיא חליפי, בעלים אבירים יזמות ובניה בע״מ