ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה, בהתייחסות לעליית מחירי הדירות: "לא יעזור להציף את השוק - צריך לתת מענקים"

"אנחנו רואים שלאחרונה המכרזים שהממשלה הוציאה זכו במחירים שהם פי שלוש מהמחיר המקורי. אלו מחירים אסטרונומים! כך למשל, יחידת קרקע בלוד עולה 1,000,000 שקלים וכך גם בבית שמש ורמלה. מי היה מאמין? המחירים עולים ברמות שמשקפות עליית שווי מכירה בהיקף של 25% עתידיים",  אומר ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה, העוסקת בניהול קבוצות רכישה ויזמות נדל"ן במגזר הדתי, זה למעלה משני עשורים.

"הביקוש הגבוה לדירות ממניע כלכלי וממשלתי"

בעוד המדינה מתכננת להעלות את מס הרכישה שרק יחמיר את המצב הקיים, היזמים כבר צופים את פני העתיד בעליות מחירים דרמטיות למדי, שיוסיפו למשבר הדיור בארץ.

ישראל זעירא מנכ"ל באמונה | צילום: יח"צ

מדוע זה קורה?

"הממשלה הוציאה מעט מדי מכרזים באופן כזה שברגע שיוצא נתח קטן מהם, היזמים נאבקים על מספר קרקעות מצומצם. משקיעי נדל"ן ישראלים באירופה ואמריקה התחילו להבין שהשקעה מסוכנת להם בגלל הקורונה ומשברים כאלו ואחרים שקרו. הם ראו שאין שם צמיחה ולכן הכסף חזר לארץ. תוסיפו לזה את הבורסה בחו"ל שנמצאת בסיכון וההשקעות משם מנותבות לשוק הנדל"ן בארץ. זה המניע הכלכלי, אבל יש גם את המניע הממשלתי", זעירא מציין. 

מהו אותו מניע?

"המנהל מוציא מכירת קרקעות בשיטה כזאת הגורמת להעלאת מחירים בגלל המחסור. גם כשהיא כבר יוצאת לפועל, בישראל תמיד יש בעיה של תכנון מיידי. הבירוקרטיה קשוחה ולא פשוטה. מפקחים על כל דבר. גם אם תיאורטית יש לך קרקע ביד, עד שהיא תגיע לשוק עצמו, זה תהליך ארוך שיכול לקחת שנתיים ויותר. מכאן נבין שהביקושים הגבוהים בשוק והבריחה של הציבור מהבורסה"ל ומאירופה לנדל"ן ישראלי, יוצרת עליית מחירים עתידית".

תכנית "מחיר למשתכן" כבר ידעה עליות וירידות זה שנים. באחת מהביקורות נאמר שבחלק מהמכרזים של התכנית, הגיעו מחירי הדירות לרמה גבוהה יותר ממחיר השוק, מה שמייצר קושי בלמכור אותן. 

זעירא מציע חזרה לתוכנית הישנה אותה יזם השר לשעבר אריאל אטיאס. "הממשלה צריכה להציף את השוק במכרזים בבת אחת ובכמות עצומה של קרקע ומצד שני להחזיר את תכנית "מחיר למשתכן", בלי כל הרגולציה מסביב", הוא מסביר. "צריך להגיע למצב שבו קבלן מתחייב למחיר למטר בלי הרגולציה המעייפת שמעכבת את הליכי התכנון. זה גורם להמתנה נוספת בשוק הדירות ומריטת עצבים אצל הלקוחות הפוטנציאליים. הדירות הזולות צריכות להיות לכולם על פי הגרלה ולא רק לזכאים אחרת נוצר מצב ששני שליש מהאוכלוסייה מסתערים רק על השוק החופשי". 

"צריך להוריד את הלחץ מהמרכז ולעודד התיישבות בנגב, בגליל וביו"ש"

הפתרונות המוצעים היום כוללים פרויקט פינוי בינוי דירות ישנות, שבהם מעמיסים עוד על הצפיפות במרכז והתשתיות מה שגורם למחירי הדיור להתייקר. לדוגמה, דירה חדשה רגילה יכולה גם להגיע למחיר של כ-3 מליון שקלים, באזורי "פריפריה" במרכז, כמו: ראשון לציון, חולון, בת-ים וכו'.  

ישראל זעירא | צילום: יח"צ

מה הממשלה צריכה לעשות כדי למנוע את השתוללות שוק הדירות?

"הממשלה צריכה לעודד באופן דרמטי נדידת אוכלוסייה מהמרכז לפריפריות. עלות הקרקע שם היא אפסית. המדינה צריכה לתת אותה בחינם כי זה אינטרס שלה לישב יהודים בפריפריה. אבל קודם כל היא צריכה להחזיר את צמודי הקרקע למשחק ואז לפתות את האנשים עם מענקים וגינות, כמו שעשו בחריש וזה עבד בהצלחה גדולה", טוען זעירא. "אלפי אנשים קיבלו מענקים, ומי לא אוהב לקבל מתנות? אותו הדבר צריך לעשות עם אריאל, מעלה אדומים, נתיבות, שדרות ואף בערים חדשות שיוקמו בנגב, בגליל ובגולן". 

זעירא מאמין שהוספת ערים חדשות באזורי השפלה והשומרון יאפשרו להורדת הלחץ והצפיפות הגוברת ועולה במרכז. "אפשר להביא עד 100 אלף תושבים שהתיישבו שם. יש שטחים עצומים בנגב שאפשר למשוך אליהם זוגות צעירים ואם תהיה תחבורה טובה וכבישים נוחים עקב הביקוש, זה יתן מענה אמיתי למצוקה הנוכחית", הוא מסביר.

אם אתה חושב שצפויה להיות עליית מחירים בהיקף כזה גדול גם בהמשך?

"בסופו של דבר הציבור ברובו לא יכול להרשות לעצמו לשלם סכומי עתק כאלו לכן אני חושב שעשויה להיות זליגה לפריפריה. אנחנו נמצא את עצמנו במצב שרוב הפריפריות יהיו מיושבות, בגלל המחירים הגבוהים במרכזי הארץ".

ישראל זעירא בעצמו יודע דבר או שניים על פריפריות. אחרי הכל, הפרויקטים המסקרנים של חברת באמונה כמו "שערי בית שמש", "נווה שמיר" ו- "כרמי גת", עשו לעצמם שם גדול באזור ומיועדים לזוגות מהמגזר הדתי, המחפשים מענה נוח ונגיש. רוב הדירות בפרויקטים כבר נרכשו ובעלות ביקוש גדול מאוד מה שכבר מוכיח את עצמו.

הפריחה המחודשת של קבוצות רכישה

למרות הסיכונים האדירים הגלומים בקבוצות רכישה והעדר רגולציה מספקת, סבור ישראל זעירא שקהל הרוכשים יחזור לקבוצות הרכישה בעיקר בגלל השתוללות מחירי הנדל"ן. הוא מכנה את זה "פריחה מחודשת" שתוזיל משמעותית את המחירים. 

כדאי להזכיר שלפני כעשור קבוצות רכישה היו הטרנד החם בשוק הנדל"ן ואז הגיעו פרשיות ענבל אור ואלדד פרי ז"ל שייצרו שם רע לענף. מלבד זאת, המדינה ובתי המשפט הקשו לא מעט על קהל הרוכשים. 

בשלב מסוים הסיכון היה גדול יותר והתהליך נתקע. "אם תהיה חקיקה ממשלתית נכונה והממשלה תסדיר את הענף, מארגנים מקצועיים ומנהלי פרויקטים ירצו לחזור ולתפעל את הקבוצות בחזרה וכך גם יהיה אפשר לנקות את השרלטנים והלא מקצועיים שלא יוכלו לעמוד בדרישות הסף המינימליות שהחוק דורש", זעירא מעריך בזהירות.

ישראל זעירא | צילום: יח"צ

ומה קורה כרגע בשוק קבוצות הרכישה?

"אחרי תקופה לא מבוטלת שקבוצות הרכישה הגדולות הללו נעלמו, נשארו קבוצות הקטנות. אני מדבר על סדר גודל של 10 עד 20 משתתפים. רוב הקבוצות הגדולות לא מתקיימות כיום עקב מכרזי קרקע שבהם פעלו קבוצות הרכישה בעבר בגלל שיטת "מחיר למשתכן" וגם מפני שהמארגנים חששו לארגן קבוצות רכישה גדולות מדי נוכח איבוד האמון הציבורי".

כמו כן, זעירא מוסיף שעליית מחירי הקרקע והדירות צפויה לגרום לחזרה של קבוצות הרכישה, כי עשוי להיות פער משמעותי לטובת הקבוצות בהיקף של 10-15% - מה שיחזיר אותן למגרש הנדל"ן בחזרה.