"שבענו מרפורמות בנדל"ן למגורים – יש להחליף את מערכת ההפעלה כולה"

קשה להאמין שרק לפני כשנה וחצי נרשם שפל במכירות הנדל"ן בישראל וחברות רבות חששו שהתפשטות מגפת הקורונה תגרום לזעזוע ופגיעה משמעותית בגורמים שמניעים את השוק. הסגר הראשון גרם לכך שרוכשי דירות המגורים הסטנדרטיות, דירות היוקרה, ואפילו המשקיעים, כולם נמנעו או לא יכלו לקנות דירות, וגורמים רבים בשוק הנדל"ן החלו כאמור 'להזיע' ולחשוש לעתיד חברות רבות בענף. אולם, כמו תמיד בישראל, הביקוש לא עצר אלא רק הלך וגדל, והישיבה של הקונים על הגדר, כמו גם הפחתת התחלות הבניה והאטה בתכנון וביצוע של בניית דירות מגורים בישראל, גרמו לכך שבאופן מדורג הביקוש הלך וגדל, ההיצע הלך וקטן, המחירים הרקיעו שחקים, וכיום ענף הנדל"ן שובר שיאי מכירות ומחירים, ולא ברור מתי וכיצד הרכבת תעצור. במצב הנוכחי, רבים מהגורמים המעורבים בשוק מקווים שתהיה בלימה מבוקרת בהאצה המהירה של הענף, בתקווה שמשבר הדיור המתפתח כאן לא יתפוצץ לכולם בפנים.

רגע לפני פתיחת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחומי נדל"ן והתחדשות עירונית עונים עורך הדין אלדד כורש, שותף בכיר במשרד פישר (FBC & Co.), ועורכת הדין חגית בבלי, שותפה בכירה במחלקה הנדל"ן ביגאל ארנון ושות, על כמה מהשאלות המרכזיות המלוות כיום את הענף, ואשר ימשיכו ללוות אותו לתוך השנה הבאה. עורכי הדין הנמנים על בכירי עורכי הדין בישראל בתחום הנדל"ן מתייחסים לתכנית הדיור החדשה ומעריכים את יכולתה המוגבלת לתת מענה מקיף לפתרון הדיור. הם גם מתייחסים לטענות היזמים כי משבר הדיור פוגע גם בהם, ומשתפים בהערכתם לגבי מחירי הדירות בשנת 2022, שנה שמגיעה אחרי שנת 2021 שבה עלו מחירי הדיור בכעשרה אחוזים בממוצע, ואחרי ששר האוצר אביגדור ליברמן עבר לטרמינולוגיה של 'בלימת עליית מחירי הדיור' ורואה עלייה של 5-6% במחירי דירות המגורים בשנת 2022 כהצלחה.

נתחיל עם עובדה קיימת, מחירי הדיור המשיכו לעלות בשנה הנוכחית בכעשרה אחוזים בממוצע והטענה כאילו העליה פוגעת בכולם נשמעת שוב ושוב, גם מצד היזמים. האם עליית מחירי הדיור משרתת את היזמים? מי המרוויחים והמפסידים העיקריים מעליית מחירי הדיור?

עו"ד חגית בבלי: "עליית המחירים מיטיבה עם כלל היזמים, ובמיוחד עם יזמים שיש להם מקורות ונגישות למימון.  במצב השוק הנוכחי ערך הנכסים שבידיהם עולה, ובהתאם, הצפי לרווח מנכסים שהם בונים ומפתחים, עולה גם הוא. באופן טבעי עליית המחירים פוגעת במי שמבקש לרכוש דירות ואין לו את ההון העצמי הנדרש, שסכומו הולך ועולה עם הזמן, וגם צרכי המימון שלו עולים".  

עו"ד אלדד כורש: "המדינה בכובעה כבעלת קרקעות וגובת מיסים היא הנהנית הגדולה ביותר, בפער גדול מיתר יצרני הערך בעולם הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, המדינה כמי שאמורה לדאוג לרווחת אזרחיה היא גם המפסידה הגדולה ממה שקורה בשוק. בסופו של דבר, עליית המחירים היא לרעת האזרחים ולרעת המדינה, כיוון שהיא מגדילה פערים, מרחיקה אנשים מביטחון שתהיה להם קורת גג, וזאת מבלי שהמדינה תדאג מהצד השני לחלופת דיור בתצורות אחרות, כמו מתחמי דיור להשכרה וכדומה. המדינה עושה צעדים מאד מדודים, זהירים מדי, במתן תמריצים הן ליזמים והם לגופים המוסדיים להיכנס לתחום. הגיעה העת שהמדינה תהיה אגרסיבית הרבה יותר בכל הקשור לעידוד דיור להשכרה. יש צעדים - אבל הם מעט מדי, מאוחר מדי ולאט מדי". 

עו"ד חגית בבלי ועו"ד אלדד כורש | צילום: יח"צ

ישנן הערכות רבות מצד גורמים מגוונים המתארות תרחיש של המשך עליה במחירי הדיור בשנת 2022 – מניסיונך, האם תיבלם עליית מחירי הדיור? באיזה תרחיש נראה בלימה בעליית מחירי הדיור?

עו"ד אלדד כורש: "אני סבור שלא נראה בלימה כזו בעתיד הקרוב. כשהמדינה דיברה על הפחתת מחירים, ראינו שהצליחו לבלום רק במעט את העליה. כך שהיום, הקברניטים כבר לא מדברים על הורדה של מחירים אלא על "אולי בלימה". הטרמינולוגיה הזו מלמדת אותנו מה הם באמת חושבים על מידת ההשפעה שלהם בעניין. 

אני חושב, שהטיפול בצד ריסון הביקוש נדון לכישלון ויש לטפל רק בצד ההיצע. להבדיל מהרבה קולות שמדברים על רמ"י, אני לא חושב ששם הפקק האמיתי, אלא שהוא נמצא בעיקר בקרב גורמי התכנון והרישוי, שם החסמים הגדולים ושם האתגרים היותר משמעותיים שיזמים חווים. אם למשל, כדי לשנות תב"ע אנחנו מדברים על תקופה של בין שנים לשנים ארוכות, לעתים למעלה מ-20 שנה, אז ברור ששוכבת פיסת קרקע שיזם כבר שילם עליה, לקח הלוואה ומשלם ריבית, שיכולה הייתה להגדיל את ההיצע - אבל זה לא קורה. כאן כבר לא צריכים לעשות עוד רפורמה, כי שבענו מרפורמות - צריך להחליף את מערכת ההפעלה. העובדה שכל תכנית צריכה לעבור כל כך הרבה אישורים מכל כך הרבה גורמים שאינם מסונכרנים זה עם זה, וצריך להתמודד עם כל כך הרבה התנגדויות שחלקן מגיע ממניעים לא ענייניים - מעידה על כך שהמערכת כולה לא מתמודדת נכון עם הנושא, וזאת החל מגורמי התכנון, עובר ברשויות המקומיות וכלה בבתי המשפט. זאת, בגלל שמערכת החוקים היא כזו שמעודדת התנגדויות, מתגמלת את המתנגדים ואין להם תמריץ שלילי, כך שאין להם מה להפסיד. היו המון רפורמות בחוק התכנון והבניה אבל הן לא הביאו לשינוי המיוחל. העובדה שתהליך קבלת היתר בניה יכול להימשך שנה וחצי לפרויקט לא גדול במיוחד – זה לא סביר. הזמן האבוד הזה מתבטא גם בהפסד כספי ליזם וגם במחסור בהיצע לאזרחי המדינה". 

עו"ד חגית בבלי: "מדובר בתהליכים איטיים מאוד, שגם אם יצליחו להשפיע על השוק ייקח זמן רב עד שנראה את השפעתם.  

שינוי חשוב שיכול להשפיע על שוק הנדל"ן ועל עליות המחירים - הוא בשוק השכירות. פיתוח שוק השכירות מעבר לשוק של בעלי דירות על ידי בעלים "פרטיים". זהו שוק שלפני כעשור כמעט ולא היה קיים. כדי לייצר השפעה נדרש ששוק זה יתפתח גם בפריפריה ולא רק באזור המרכז".

תכנית הדיור החדשה: מה האלמנט המרכזי שלדעתך חסר בה? מה האלמנט המרכזי שנמצא בתכנית ויכול לסייע במתן מענה למצוקת הדיור? 

עו"ד חגית בבלי: "מה שנדרש הוא הרכיבים המדוברים של: האצת הבניה (גם בפריפריה), שיווק קרקעות מדינה במחירים שיעזרו לשוק לרדת ולא יסייעו לעליית מחירים, פיתוח מערכת התחבורה הציבורית והקמת אזורי תעסוקה בפריפריה. שני האחרונים יסייעו לבלימת עליית המחירים במרכז, מה שעשוי להשפיע על המחירים בכל הארץ".

תקופת שגרת קורונה: מה היא עצת הזהב שהייתם מעניקים ליזמים בעת הזאת? מצד אחד מדובר בתקופת שיא של מכירות וגאות בשוק, מצד שני, יש תחושה של חוסר ודאות לאן השוק צועד לאור המחירים שממשיכים לעלות והחשש מבועה.

עו"ד אלדד כורש: "בסופו של דבר, כמו בלא מעט תחומים, גם אם הקורונה שינתה - או נטען ששינתה - מגמות כאלה ואחרות של הציבור גם בצד המגורים וגם בצד המסחרי, הרי שהיא לא שינתה את המגמה של גידול בביקוש ומחסור בהיצע. במילים אחרות, גם אם מרגישים שישנה עליה משמעותית בצמודי קרקע, ואנשים שמחפשים יותר בתים פרטיים במחיר של להתרחק מתל אביב כדי לא להיות בבידוד בדירות שלושה חדרים בעיר, זה לא משנה את המגמה הכוללת של השוק. 

ולכן, הקורונה לימדה את כולנו שיעור חשוב בצניעות. אין לנו באמת מושג איך השוק מגיב לדיסטרפשן כזה. כשלכולם היה ברור שענף המשרדים והקניונים מתים – זמן קצר לאחר מכן ראינו שזה לא נכון, רווחי הקניונים עולים וקיים מחסור בשטחי משרדים בתל אביב, שבמקומות מסוימים עברו את המחירים של טרום הקורונה. אז עצתי ליזם היא, כשאף אחד לא באמת יודע – תמשיך לעשות את מה שהיית טוב בו תמיד. תמשיך בדרכך. במסגרת הזו, אפשר לעשות ניואנסים בפרויקטים החדשים שנבנים ולהתחבר לטרנדים - לשנות תכנון של בתים, להגדיל תשומת לב לחללים מסודרים של עבודה, להגדיל מרפסות כדי שאנשים בבידוד יוכלו להיות בחוץ, או להתרחק בבניה מאזורי הביקוש ולבנות צמודי קרקע".

עו"ד חגית בבלי: "לאורך השנים שוק הנדל"ן בישראל נמצא בגרף עלייה, גם אם נקודתית העלייה נבלמת או יש ירידה מסוימת.

יזמים עם יכולת מימון ואורך נשימה ירוויחו, ככל הנראה, מכל השקעה שיעשו, גם בתקופה זו. יזמים עם יכולת מימון טובה פחות צריכים לבחון בזהירות את מהלכיהם בשוק הגבוה הנוכחי, אם לממש או אם להיכנס להשקעות גדולות בשוק שהמגמה בו עלולה להשתנות".